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El otro día nos dejo Antonio un comentario avisándonos de la emisión de este reportaje. Más que un repotaje me ha parecido una película de terror.
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El otro día nos dejo Antonio un comentario avisándonos de la emisión de este reportaje. Más que un repotaje me ha parecido una película de terror.
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Es verdad, lo vi el día de la emisión, y se me quedó un mal cuerpo que para que… alquilar en España actualmente tiene un riesgo bastante alto.
Un saludo.
Buenas tardes Minerva,y a todos los que te leen
Tienes razón, más que un reportaje parece una película de terror. Para compensar y que no se os quiten las ganas de invertir en este negocio, a mi me gustaría hacer un poco de contrapunto, aportando mi humilde experiencia personal. Nosotros tenemos cuatro pisos en alquiler, y empezamos con el primero hace ya casi 9 años. En todo este tiempo, y mira que llevamos inquilinos, no hemos tenido ni un solo problema. Nada.
En el reportaje se dice que la tasa de morosidad en los alquileres alcanza este año con la crisis el 19%. Al parecer, al que hizo este reportaje tan terrorífico, se le olvidó gravar algún ejemplo, al menos alguno, de ese 81% de inquilinos serios que pagan puntualmente y no dan problemas a sus caseros. Esto es lo habitual, la excepción es lo otro. Pero claro, las historias felices no venden en la tele, ¡hay que contar solo lo malo!
Ya veréis como ahora, ¡por hablar!, el próximo inquilino que me toque nos da problemas. La verdad es que viendo la estadística y el tiempo que llevamos, tarde o temprano nos tendrá que pasar. Eso no es lo peor. Lo peor, lo que realmente me indigna!!! es que la ley ampare la posibilidad de que estos sujetos se puedan tirar nada menos que año y medio o dos años por la cara en tu casa, que tú tengas que hacerte cargo de todos los recibos que ellos no pagan y que te cueste una pasta el desahucio. Y, para colmo, al final cuando se tienen que ir, ellos salen tan tranquilos por la puerta, dando toda la pena del mundo, pero dispuestos a engañar al próximo casero inocente que se les ponga por delante. ¡Esto sí que es indignante!
Dicho lo cual, ya os digo que no me puedo quejar (cruzo los dedos!) Nos va bien, y realmente creemos que la inversión en inmuebles para alquiler es una excelente opción para los que buscáis (o buscamos) la independencia financiera, o al menos un buen complemento a nuestros sueldos.
Ánimo a todos, y no os desaniméis por estas informaciones tan fatalistas
En valencia si no pagan a los 45 dias van a la calle… por lo menos algo se hace bien en valencia…
Los inquilinos se piensan que por que no tengan dinero para estar en una casa,se creen con el derecho divino de vivir a costa de otro(en este caso el arrendatario)y el arrendatario tenga q cargar copn ellos !como si fuesen los unicos q lo pasan mal¡ el problema es como decia kiyosaki que la gente siempre cree q el estado cuidara de ellos, q vasta con tener un empleo “indefinido” para que todo te vaya bien en esta vida… y al final, las cosas son muy distintas a lo que muchas personas se habian lanteado como forma de vida
Yo tengo una casa en alquiler en zona turística (playa) desde hace año y medio y no consigo alquilarla. Bueno, la habría ya alquilado hace tiempo pero las 4 oportunidades que me han salido, las he considerado de altísimo riesgo y, para eso, prefiero no alquilarla.
Por el contrario tengo otro piso alquilado a una pareja jubilada y en 2 años, ningún problema y encima, me han hecho mejoras en el piso!
A otraamiga:
¿que requisitos pides al futuro inquilino?
¿nóminas, ingresos justificados?
¿cuanto pides de depósito?
¿haces relación de objetos del piso y su estado?
de las 4 opciones que descarté fueron:
-el primero, era un chico muy joven y quería alquilarmelo sin apenas haberlo visto. Me contaba que se iba del piso que tenía alquilado esa misma semana. Me olió bastante mal tanta prisa y que no me regateara nada ni preguntase nada de la vivienda. La chica que le acompañaba no abrió la boca en toda la entrevista.
-el segundo quería alquilarme la casa a precio de apartamento y, la verdad, pagar yo la hipoteca para que otro la disfrute, pues como que no.
-el tercero era un gerente de una empresa de ventas pòr catálogo que se desplazaba de ciudad y necesitaba vivienda. Este pintaba bien, pero al pedirle datos, ´simplemente con meter su nombre en san google, me salió que estaba de juicios por impago en alquileres!!!
-y el cuarto y último, una señora que me contaba que su marido estaba en el paro con 5 hijos y que ella trabajaba limpiando y que se querian mudar de ciudad para probar suerte ( o sea, entonces los 2 en paro y 5 hijos que mantener).
Hola Corbu, aquí te cuento un poco:
Nosotros, normalmente, trabajamos con agencias, varias, cuantas más mejor, y especialmente con aquellas que ya sabemos que se mueven mucho y no dejan el piso “aparcado”. Por lo general, ellas te suelen hacer la primera criba.
Lo primero que hacemos es ver cómo está en ese momento el precio del alquiler, y adaptamos el precio que vamos a pedir de acuerdo a la “franja baja” de precios de apartamento similares de la zona
En cuanto a garantías, en principio, pedimos “solo” nómina y contrato de trabajo para ver la antiguedad y a qué se dedican. Solo pedimos 1 mes de fianza, y sí que hacemos inventario de muebles y electrodomésticos, ya que todos los pisos están amueblados.
Como veras, nuestra estrategia, por llamarlo de alguna manera, es ponerlo atractivo en precio y que de entrada parezca “fácil y sencillo” para que se interese mucha gente en verlo y las agencias se animen a moverlo.
Una vez que empieza a venir gente al piso, entonces sí decidimos nosotros. Y al final hacemos lo mismo que tú, que es lo más importante, guiarte por las impresiones y por el sentido común. Si no nos gustan o tenemos dudas, o decimos que no directamente o pedimos más garantías (fianza, por ejemplo). Y si nos gusta alguien, hacemos lo contrario, si hace falta rebajamos el precio un poco más para que se quede, o le proponemos compartir gastos.
Pensamos que es mejor alquilarlo cuanto antes, y rebajar 50 euros al mes, que tenerlo un mes cerrado.
De esta manera, te puedo decir que en estos años, hasta el momento, no hemos tardado nunca más de 1 mes en encontrar inquilino. Cruzaremos los dedos!. Aunque es verdad que, ahora mismo, con la crisis, y especialmente en la playa, esta más complicado. Ahora mismo, estamos buscando inquilino para un apartamento de la playa que se ha quedado libre el pasado lunes, y estoy viendo que vamos a tener que bajar el precio considerablemente si queremos alquilarlo.
Bueno, espero que os resulte interesante nuestra experiencia. La verdad es que no se yo si deberíamos llamar a esto “ingresos pasivos” porque la verdad es que también lleva su trabajo…
Un saludo a todos, y a vuestra disposición para cualquier cosa!
Como en todos los negocios, el negocio inmobiliario se mueve con las mismas reglas:
- Que el piso sea atractivo o se le pueda sacar partido (estudio de inicial de inversión).
- El precio de compra, casi lo más importante, ya que dependes de él para el siguiente paso.
- Tanto si alquilas como si vendes hay que hacer estudio de mercado para conocer a la competencia en precio y calidad. Compites con ellos.
- Si alquilas tienes que realizar un estudio añadido que es el del arrendatario (nómina, fianza, avalistas, etc) para que sea negocio y no sea una pesadilla (gracias a los legisladores).
- Fundamental tener contratados los seguros pertinentes (desde los básicos del hogar hasta, incluso, del de cobro de alquiler) para que, pase lo que pase, estés cubierto.
Si se siguen estas reglas a pie juntillas se puede realizar cualquier inversión. Si no se hace así pasa lo que pasa y luego vienen las lamentaciones.
Un saludo.
También vendría bien estudiar las legislaciones aplicables en cada caso para saber cómo actuar.
El desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento.
@otraamiga:
realmente pasivos, pasivos no lo son, pero una vez “bien” alquilado es genial ver como cada mes te hacen el ingreso pactado. Gracias por tus consejos, veo buena idea rebajar el precio si el interesado es buena gente y no va a dar problemas.
@jdelasmuelas: esta propiedad la compré, en principio, para disfrutarla yo, y sin conocer todo lo que sé ahora de inversiones, economía, activos y pasivos. Digamos que ha sido un cisne negro, que he logrado reconvertir en gris clarito. Ahora sólo me falta el empujoncito final (alquilarlo) para que deje de ser una pesadilla.
saludos, Corbu
@Corbu
Bueno aún, aunque no lo creas, no se ha convertido en una pesadilla (no hay inquilinos que no pagan, etc) sino sólo que no te fías de los posibles inquilinos de tu piso.
El piso que tienes si lo quieres alquilar/vender podrías hacer algunas cosas por ejemplo:
1- Estudia a la competencia: ¿ellos alquilan/venden y tu no?, busca los precios de casas similares en tu zona (mts cuadrados, antigüedad, distancia de la playa, etc) y compáralos con el precio que propones.
2- Si tu precio es superior: justifícalo (mejoras sobre otros pisos, servicios próximos a ese domicilio, etc) no todo es bajar precios, aunque a veces sí pero eso tienes que decidirlo tú.
3- Si estás dispuesto más a alquilar que a vender estudia a tu “cliente” y que te muestre avales de solvencia: fianza, aval bancario o personal, nómina.
4- Aún así busca un seguro contra impagos (estudia diferentes ofertas y costes e inclúyelo en el precio de alquiler).
5- Ten un seguro de hogar que cubra las reparaciones “cotidianas” para que no te tengan que molestar con llamadas sobre averías en pleno fin de semana.
6- Que un profesional te confeccione un modelo de contrato y asesórate de los posibles gastos ante impagos de inquilinos.
Una vez sobre la mesa todos los gastos e ingresos estimados decídete y plantea tu oferta de alquiler o venta (o alquiler con opción de compra). Asegúrate el retorno de lo invertido y no dejes nada al azar. Primero información y luego acción.
Si me dejo algo que alguien me lo diga(por si acaso) y ante cualquier duda consulta con alguien que esté metido en el tema (Minerva u Otraamiga) que seguro ellas tiene más conocimientos que yo en el tema.
Muchas gracias a todos por la interesante discusión. Siempre se aprenden cosas nuevas.