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Hace poco me escribio una lectora del blog, Silvia, con la que llevo en contacto desde hace ya tiempo. Silvia tiene un piso, y ahora se encuentra ante la siguiente tesitura: ¿alquilo mi piso o lo vendo?
Por supuesto, no hay una respuesta simple a esta pregunta, todo depende de los números. Aquí va su email con los datos:
“Verás, respecto al tema inmobiliario, realmente estoy decidida a alquilar, de no ser que supiese de ciencia cierta, que el mercado inmobiliario va a caer de una forna muy muy brusca.
Los que sí lo quieren comprar (hay alguna mas x ahí pensándoselo) me pueden dar solo 150.000.-€ A mí me quedan por pagar 142.756.-€ – en principio no tengo gastos de cancelación ya que se trata de una hipoteca puente. Ni tampoco impuestos, pues es una compra del año 85.
Respecto al alquiler lo he dejado en 600.-€ mes. Hago un seguro de impagos, que hemos quedado en pagarlo a medias, 150.-€ cada uno. Los gastos de escalera, si no hay derramas, son 55.-€ mensuales, van a mi cargo, así como el IBI que es de 44.-€ trimestrales. Respecto a la hipoteca, acabo de llegar a un acuerdo con el banco, y durante dos años, comenzando desde el 9 de abril, no tengo que pagar mensualidades, si no solo los intereses a año vencido, por lo que en el mes de abril del 2011, se espera que abonaré aprox.- 4272,-€ lo que sería unos 357.-€ mensuales. Claro, dentro de 2 años volvería a pagar una mensualidades de 690.-€, contando con que no haya una nueva subida del euribor, puesto que el año pasado estuve pagando mas de 900.-€ mensuales por esta hipoteca. ahora, dicen que no hacen hipotecas, a interés fijo. Si te hacen alguna variación es para peor, puesto que la hacen con suelo.
En principio, tengo beneficio,. Probablemente a la larga tenga algo de pérdida. Pero al menos cuando acabe la hipoteca a los 72 años de edad. tendré algo mas para la jubilación…..El beneficio de venta ahora es muy bajo…Pero no se por donde puede petar esto. Eso ya es especular. Este viernes una posible compradora, que dice gustarle el piso, me comentó ( riéndose pues dijo haber metido la pata comentándomelo, pero le caí bien) que la zona donde está el piso se va a rebalorizar, puesto que están haciendo unas obras muy curiosas de mejora, en la calle adyacente al edificio, la cual es una calle con escaleras, que da a un parque, y ahora están construyendo un ascensor, si si!!! un ascensor en la calle aparte de escaleras mecánicas. Y me comentó que tenía amigos constructores, que le han indicado que es el momento de comprar. Pero ya sabes, también pueden ser habladurías de mercado, que digo yo…..
El piso tiene 50 m2 escriturados, y está en el barrio del Guinardó de Barcelona.Yo le hice obras de mejora, poniendo parquet., y toda la cocina nueva, para poderlo vender mas caro en el 2006, lo cual fue un error visto , lo visto, especialmente, por que lo tuve alquilado, a unos inquilinos que x suerte estuvieron menos de un año, puesto que fueron unos inquilinos,que no me lo dejaron en buenas condiciones.“
En resumen,
Si Silvia vende el piso, obtiene: 150000-142756= 7244 euros
Si Silvia alquila el piso, obtiene (ahora): 381 (alquiler neto) – 357 (hipoteca)= 24 euros/mes (sin amortizar).
La hipoteca es a tipo variable, por lo que SEGURO que entrará en pérdidas tarde o temprano.
Si ponemos los 7244 euros de la venta a interés fijo, por ejemplo con un bono al 4%, Silvia obtendrá: 24,14 euros/mes
Es decir, Silvia obtendrá mejores resultados si vende el piso que si lo alquila y además con menos trabajo.
Ahora vayamos a la parte especulativa:
Está claro que en el presente a Silvia le conviene vender en vez de alquilar.
¿Y en el futuro?
Un piso debe por lógica aumentar su valor en media algo por debajo de la inflación (a no ser que se encuentre en el centro de una ciudad que esté creciendo).
Como los pisos han subido en las últimas décadas muy por encima de la inflación, en los próximos años estos crecerán muy por debajo de la inflación para compensar el desajuste del mercado que ha habido.
Ahora bien, ¿qué pasa si la inflación que tengamos pasa a ser enorme? Y este es un escenario futuro factible, debido a la deuda acumulada por los estados.
En este caso, el dinero líquido y aquello que esté invertido en depósitos perderá muchísimo valor.
Mientras que los inmuebles al final terminarán ajustándose de acuerdo a la inflación.
Es decir si, en caso de que venga una gran inflación nos conviene invertir en inmuebles.
PERO OJO!! Si tenemos una hipoteca, el inmueble le pertenece al banco y no a nosotros, y si el interés es variable, la cuota de la hipoteca de la inversión inmobiliaria también subirá muchísimo, mientras que el alquiler no podrá subirse de acuerdo a la inflación (ya que la subida de los sueldos también van retrasados).
Mi consejo:
1.- Vender el piso, y utilizar el beneficio para hacer una nueva inversión inmobiliaria. Esta vez una realmente muy buena, comprando muy muy barato y con un verdadero plus por alquiler. La hipoteca hacerla a interés fijo.
2.-Si no queremos vender (por razones sentimentales), mirar otras formas de aumentar beneficios por alquiler. Alquilar por habitaciones?
3.- Negociar con 100 bancos al menos, para trasladar la hipoteca y que esta tenga o bien un interés fijo o bien un techo (que no un suelo).
Silvia, espero haber podido ayudarte. Aunque creo que esperabas otra respuesta…
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!menuda! a mi me vienen un par de correos de estos y cambio la dirección.
No me importan nada este tipo de emails. Sobre todo si vienen de personas como Silvia, una chica muy maja.
Además, ella me ha ayudado a mi también alguna vez con alfunas cuestiones sobre alquiler de locales (ella tiene un negocio familiar).
Creo que hay un error deberia de ser respecto a los datos dados:
Si Silvia alquila el piso, obtiene (ahora): 518 (alquiler neto) – 357 (hipoteca)= 161 euros/mes (sin amortizar).
Un saludo
Una pregunta, una inflacion muy alta (10%-15%), que supondria para el ahorrador? Ya que los bancos darian mas por tu dinero claro, la perdida seria el diferencial de cada anio de la inflacion con el interes del banco que se actualizaria con retraso… o no? Me refiero tipos de interes con la inflacion, pero los bancos ofrecen mas que los tipos de interes por sus necesidades de financiacion, por lo tanto, seria tal la perdida de poder adquisitivo? O solo perderian los que tuviesen dinero en renta fija y a plazo?
Era solo una broma. Es que se me olvidó poner “XD”
@Pedro, muchas gracias! Tienes razón, los 150 euros son del seguro de impago son anuales y no mensuales. Tengo que rehacer parte del post…
@Dalamar, pues no sé exactamente cuales serían todas las consecuencias. El banco seguro que actualizaría con retraso. Pero yo creo que la mayoría que tenga ahorros substanciales no los tiene en líquido sino en depósitos y renta fija, y eso sí que sufriría.
Yo voy a comprar mi segunda vivienda, pero no se me ocurre poner a muchos años la hipoteca, tambien es verdad que puedo permitirme pagar mas por la hipoteca con lo cual me ahorro una pasta en intereses. Además intentaré amortizar todos los años una buena cantidad para reducir mas los intereses a pagar.
hola, la segunda vivienda es para alquilar o para uso y disfrute, porque no estamos ablando de los mismo entonces
Yo llego a la misma conclusión Minerva, ya que el ingreso es “ahora” aunque, por alquiler, se ingrese más como nos ha hecho ver Pedro.
No sólo porque ahora sea mejor ingresar el total de la venta (ya que ahora no es que sea precisamente el mejor momento) sino más bien porque dentro de un par de años subirá a una mensualidad de 690€/mes (cuando no vuelva a pagar 900€/mes como pagaba el año pasado).
Primer supuesto 600€ – 690€ = -90€
Segundo supuesto 600€ – 900€ = -300€
En principio, el acuerdo a llegar es bastante interesante por el ingreso de venta que puede ser utilizado para invertir en otros bienes, muebles o inmuebles, a precios más interesantes.
La segunda vivienda es para alquilar.. si no menuda inversión, una segunda vivienda si es vacacional, para tu uso y disfrute, es una pérdida total de dinero.
Yo siempre he preferido comprar y vender, sin dejar nada para alquiler, a menos que la venta fuera realmente difícil. Sin embargo, en este caso concreto, con tan poquito margen, creo que preferiría alquilarlo y que fuesen los inquilinos quienes me pagasen el piso.
@Cantabro, más importante que lo que tu vayas a pagar, es ver cuánto tendrás tu al final. Son dos cosas diferentes. Lo que te interesa no es cuánto ganen otros a tu costa sino cuánto ganas tú!
Hola a todos, aunque hablo poco, os sigo mucho. Y especialmente cuando habláis de alquileres. Nosotros desde hace 10 años nos hemos dedicado con nuestros ahorros a comprar para alquilar. Además de la casa en la que vivimos, tenemos otras cuatro viviendas alquiladas, tres de ellas compradas antes de 2006, y la última a finales de 2009. Y todos los años, restando hipotecas y gastos, hemos ganado dinero. Gracias a ese dinero hemos podido comprar más.
Estoy de acuerdo con Cantabro, que que hay que hacer números e intentar minimizar la hipoteca lo antes posible, para que lo que ganas de alquiler no se vaya en pagar intereses.
Lo que no estoy de acuerdo contigo es en que la vivienda de vacaciones no pueda ser rentable. Si se gestiona bien, igual o incluso más que el resto. Nuestra experiencia: nosotros uno de los pisos lo tenemos en primera línea de playa. Lo usamos el mes de julio de vacaciones. El mes de junio, agosto y septiembre se alquila facilmente por semanas. De octubre a junio se puede alquilar por larga temporada.
Rentabilidad:
- Lo que me ahorro de mis vacaciones: 2.000 euros.
- Lo que gano alquilando por semanas (800 euros por semana en agosto, 600 por semana en septiembre y junio….) Es verdad que no alquilas todas las semanas, pero con una ocupación del 60-70%, aproximadamente: 6.000 euros.
- Alquiler larga temporada el resto del año (8 meses): 600 euros al mes. Este año por ejemplo lo alquilamos solo 5 meses a una señora que tenía que desplazarse allí por trabajo solo ese tiempo: 3.000 euros.
Rentabilidad del apartamento de vacaciones en el último año: 11.000 euros, más del doble de la hipoteca y los gastos que nos genera, y bastante más que otros apartamentos alquilados todo el año al mismo inquilino.
Es verdad que, de esta manera, lleva mucho más trabajo. En nuestro caso además, como no vivimos allí, tenemos una persona que se encarga de limpieza y recibir a todo el mundo, y a la que tenemos que pagar, claro. Pero aún así es rentable, y además es nuestra casa de vacaciones en julio. Bueno, sobre todo para los niños y los abuelos, que los papas al final tenemos que quedarnos trabajando…
Bueno, perdonar por el rollo, y ánimo con vuestra página que es estupenda, y por los comentarios y opiniones de todos, que siempre son muy interesantes!
Bueno.. a ver , cuando me referia a vivienda vacacional me referia a uso exclusivo para ti, no el uso para alquilar, yo tambien tengo un piso junto a la playa donde voy a temporadas y otras lo alquilo.
Hola a todos,
Cada vez que sale el tema del alquiler aquí estamos.
En mi caso también tengo una vivienda vacacional que se alquila por semanas, e includo por días, y efectivamente es más rentable que si se alquilara por larga temporada.
Cuando se compra para alquilar, también puede ser para alquiler vacacional, no lo olvidéis…
Saludos
hola a todos:
yo tengo un piso que lo voy a alquilar y me pide el inquilino un alquiler con derecho a compra en 3 años, deduciéndose el 50% de la cuota. Es decir, que si paga 500€ de alquiler, pretende que le descuente 250€ si la compra en 3 años. Además, en los 500€ dice que le regale el garaje (que lo tengo alquilado a otra persona por 50€).¿Ese % no es demasiado? Porque haciendo cuentas me sale que alguilo un piso por 250 € si lo compra…..¿Como se suele hacer el alquiler con derecho a compra?
Muchas gracias por sacarme de dudas.
saludos
Hola Irene,
A mi me parece muy abusivo por parte del inquilino pretender esas condiciones. Hay un libro bastante bueno sobre alquiler con derecho a compra. Lo encuentras en la lista de libros recomendados, se llama “Inversión en vivienda”.
Lo primero es que el inquilino como con todas las opciones tiene que comprar la opción, en este caso se puede ver como una especie de entrada. Si al final no compra, pierde la opción (y con ello la entrada). Es como con las opciones en la bolsa.
Luego, hay que fijar un precio. Tu haces como una especie de banco, les haces un préstamo. El préstamo se compone del interés y de la amortización. Tienes que poner un tipo de interés que te sea rentable, yo lo pondría en el 4% (consigues muy buenos bonos con ese tipo), a partir de ahí el resto es amortización. Si al final no compra el piso, también pierde lo amortizado. Igual que si dejas de pagar tus cuotas, el banco te quita el piso.
Lo de “regalar” el garaje, tampoco me gusta.
Tienes que calcular si con ese “acuerdo” pierdes dinero. Si lo haces yo no lo aceptaría.