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Lo primero de todo, este post puede sentar mal a algunas personas, si es así, lo siento, es sólo una opinión (la mía).
Lo decía hasta mi abuelo (pastor de ovejas prestadas). Invierte en ladrillo!!!!
La pena es que las instrucciones terminaban ahí. Invierte en ladrillo, siempre? cueste lo que cueste? en qué condiciones? Y esa es la mentalidad que ha quedado.
Comprar, comprar, comprar, y mejor también otra casa en la costa para las vaciones, y una tercera como inversión por si acaso… y lo más importante. Nunca alquilar que eso es tirar el dinero!
Voy a poner un ejemplo de una prima mía (tengo 25 primos), ella y su pareja superan los 32 años y viven en casa de los padres. Se quejan que no se pueden ir de casa de sus padres porque no se pueden permitir una vivienda (por los precios desorvitados que aún siguen teniendo) y el alquiler está muy caro. Mi pregunta fue, cuánto te cuesta una hipoteca? Cuánto te costaría alquilar? Las respuestas:
Hipoteca: 1500-2000 euros al mes.
Alquiler (me dijo textualmente que está muy caro): 500 euros al mes.
Comparado con la compra, el alquiler está regalado. Y con estos números, Alquilar es tirar el dinero… o comprar es tirar el dinero?
Veamos a ver, si en vez de hipotecarte durante 25 años a 1500 euros al mes, te vas de alquiler pagas 500, ahorras 500 y los otros 500 restantes que tendrías que abonar a la hipoteca te los gastas en vivir bien.
Según las tablas del post “El interés compuesto“, un ahorro de unos 500 euros mensuales puede suponer:
- Al 10%: Esos ahorros te dan para comprarte la casa a tocateja (sin asumir deuda) por más de 500000 euros
- Al 20%: Esos ahorros te han hecho millonario
En este caso, el ir de alquiler implica tener una situación financiera mucho mejor en el presente, tenemos más dinero al mes disponible para pegarnos la buena vida, dormimos mejor porque no tenemos una hipoteca altísima que pagar y encima esa diferencia nos puede hacer millonarios.
El fallo aquí está en que la gente no se para a hacer estos cálculos, prefiere creer lo que le dice la opinión pública sin basasrse en argumentos reales. Los amigos dices: ahora que trabajas te comprarás un piso, no? La familia dice: Cómprate un piso, que alquilar es tirar el dinero, etc…
Una amiga mía, heredó un poco de dinero, y lo primero que hizo aconsejada por todo el mundo fue comprarse un piso (a un precio desorbitado). Mi amiga tenía trabajos eporádicos y se metio en una hipoteca (que esta pagando con ayuda de su familia). Lo curioso es que ella creía que iba a devolverle al banco exactamente lo mismo que el banco le había prestado a ella. Es decir, la plabra “intereses” es una misterio para ella sin significado alguno, y nunca se le había ocurrido averiguar como funciona una hipoteca. Traté de explicárselo (aunque la compra ya estaba hecha, conocer el funcionamiento de una hipoteca, te permite saber cuando conviene hacer amortizaciones extra y cuando no). Pues bien, ella me dijo, que dejara de explicárselo que prefería no saberlo porque “le entraba agobio”.
Otro caso, una pareja firma un contrato de alquiler mucho más restrictivo porque era un alquiler con derecho a compra. Ante las preguntas:
-Qué porcentaje del alquiler se descontará del precio de la compra? La respuesta es “no sé”
-Cuál será el precio final de la compra? La respuesta es “no sé”
Otros comentarios que he escuchado (no iba dirigido a mi): “Tú qué has conseguido en la vida??, mucho estudiar mucho estudiar, pero mira, no tienes nada. Yo dejé el insituto y ya tengo mi piso” (Rezuma envidia cada palabra)
Con todo esto lo que quiero decir es que en España escuchar la palabra “compra de vivienda” produce un estado catatónico de ceguera que impide a la gente ver nada más que el objeto de sus deseos… esto me recuerda al Señor de los anillos: mi tesoro, mi tesoro…
Ocurre esto en todos los lugares del mundo mundial? No, sólo hay que fijarse en las estadísticas.
- El porcentaje medio de población que vive de alquiler en la Unión Europea es del 35,8%.
- A la cabeza de la lista están los alemanes con un 54,1% de los alemanes que alquilan su vivienda, y sólo el 41% cuenta con una vivienda en propiedad.
- En Holanda es el 50% de su población la que alquila.
- España, se encuentra a la cola de esta lista, siendo sólo el 14,71% de los ciudadanos los que se decantan por alquilar casa. (estudio de Intec Consultores).
Por otro lado podemos ver la relación precio/alquiler en Europa. Como se puede observar Spain está de nuevo a la cola, y es que es uno de los paises en donde menos compensa comprar para alquilar, dicho de otra manera sale ganando el que alquila y no el que compra.
Después de ver estas estadísticas, la pregunta que me hago es: Estamos ciegos? Por qué se sigue pensando que alquilar es tirar el dinero?
Por otro lado está la leyenda de que la vivienda siempre aumenta de precio. Pues no, la vivienda es un bien básico, por lo tanto en media súbira al mismo ritmo que el IPC. Es decir una vivienda siempre valdrá lo mismo (porque sube a la misma velocidad en media que el nivel de vida). De hecho pierde valor porque lo que sube exactamente como el IPC es la vivienda nueva, mientras que la vieja va valiendo menos y menos.
No tiene sentido especular con eventuales grandes subidas de precio, comprar para vender sin valor añadido. Y lo que ha pasado en los últimos años en España no es normal y por eso el mercado tiene que ajustarse necesariamente.
La vivienda es un derecho, pero es necesario asumir un riesgo que dura al menos 20 años?. Es un derecho tener un papel en el que diga que esa propiedad es tuya? O tener un techo (que puede ser en alquiler)?
En ciertos paises está mal visto coger el autobus o transporte público porque es de pobres, con el consiguiente derroche, gasto innecesario y deterioro del medio ambiente. En Espana está mal visto alquilar porque es de pobres, con el consiguiente riesgo asumido, un país entero endeudado.
Quienes son los especuladores? Todo un país ignorante en temas finanieros, movidos por la envidia de tener más que el vecino.
Moraleja: Analiza lo que vas a hacer y no hagas caso de lo que diga la gente.
Para terminar sólo repetir que en este post hay mucho de opinión personal, refleja lo que pienso, pero no dispongo de la verdad absoluta, y admito que puede que haya personas que se sientan heridas por este tipo de comentarios.
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También Italia es un pais donde alquilar no está mal visto. He vivido algunos años en el norte y puedo decir que “historicamente” la gente del sur que emigraba a Piemonte, Lombardía o Veneto (regiones del norte) se ponía de alquiler y aún hoy siguen así!
Hola Minerva,
Sorry pero aunque respeto tu opinion (puesto que yo pensaba hasta hace poco igual que tu) no tengo mas remedio que comentar ciertas reflexiones que he hecho ante la compra o alquiler.
Ambas tienen sus pros y sus contras, pero voy a defender la compra de una vivienda no en todos los casos, si no que hablo de una casa/piso bien (nada de esas chufas que ultimamente han construido) en una zona bien donde en un futuro pueda revalorizarse (o al menos no perder valor) a un precio que nos permita endeudarnos hasta como maximo una hipoteca de 20-25 años (ojo! No nos endeudemos mas de lo necesario, ni mas tiempo del suficiente!). OS ASEGURO QUE ESO HOY EN DIA EXISTE.
Imaginemos que esa casa/piso nos cuesta pongamos 200.000€ y el banco nos condece la hipoteca; por regla general, al final terminaremos devolviendo al banco el doble (total pagado a lo largo de nuestra vida 400.000). Haced calculos y vereis.
Por otro lado imaginemos que alquilamos esa vivienda en el 2008, por unos 400 euros al mes. Al año nos gastamos 4800€ en el alquiler. Tras un año, el alquiler sube lo mismo que el IPC (por ley es asi), pongamos un 3%. Pagaremos en el 2009 al mes 412€ (bien, no es mucho). Y seguira subiendo con el IPC cada año, hasta el quinto año. Y cada cinco años por ley, el casero puede modificarnos la cuota como quiera. Pongamos que tenemos un casero bueno y nos lo sube a 600 euros en el 2013 (no lo veo mal). Despues cada año subida IPC. A los cinco años de nuevo subida libre (a 800 euros por ejemplo), y asi por ejemplo durante el resto de nuestra vida (por ejemplo, 50 años).
Si sumamos todo lo pagado en alquiler durante 50 años… son mas de 800.000 euros!!!!! Mas del doble que si lo hubieramos comprado.
Y encima con la diferencia de que comprando somos propietarios (pagamos para tenerla y poseerla) y quien sabe si en un futuro decidimos venderla y obtener plusvalias, mientras que de la otra manera pagamos solo por poseerla (con el riesgo de subidas de cuotas, de que nos echen si la necesitan, etc) y sin poder obtener nunca un retorno de ese dinero pagado.
Hay que tener en cuenta que un alquiler se lleva mas o menos una parte de nuestros ingresos, por ejemplo alrededor de 1/3. En el año 2008 un sueldo medio es de 1200€ , alquiler medio de 400€. Cuando llegue el año 2020 por ejemplo, nuestro sueldo va a ser mucho mayor que el actual, pero tambien el nivel de vida, con lo que un alquiler costara mucho mas caro (seguira siendo por ejemplo, el 1/3 de nuestro sueldo). Pero no la hipoteca, cuya cuota varia con el tipo de interes, pero el tipo de interes NO CRECE CON LOS AÑOS, si no que incluso los intereses que vamos pagando son aun menores cuanto mas tiempo pasa, pues amortizamos mas capital. Es decir, por ejemplo en el 2020 nuestro sueldo sera mayor, pero no la hipoteca, esta sera con toda seguridad menor que si pagaramos un alquiler por la misma casa.
Eso si, defiendo la compra ante el alquiler si la compra se hace como vivienda habitual y a largo plazo (sin pensar en vender al poco tiempo). NUNCA LO HE DEFENDIDO COMO ESPECULACION, pues esos que han intentado especular con un bien basico se merecen ahogarse en el Euribor y en todos los indices.
Ademas quisiera añadir que en muchos paises es cierto que se alquila mas que en España, pero habria que preguntarse el porque: alli habia menos gente con renta suficiente para comprarse una vivienda (es decir, aunque quisieran NO PODIAN) puesto que la vivienda ya hace años estaba carisima, lo que a la fuerza hacia que se fueran de alquiler. Esto ha pasado desde hace años, y con el tiempo vivir de alquiler se ha convertido en algo normal para ellos. Otro factor que ha influido es que aqui en España los bancos han estado hasta hace poco dispuestos a darte la hipoteca muy facilmente sin apenas requisitos, y esto no ha sido asi en otros paises (no me refiero a EEUU, sino a Europa), por ejemplo como bien dice Nando, en el norte de Italia es normal el alquiler, pues la dificultad que siempre han tenido los bancos para dar creditos, no los daban facilmente, es mas, se lo daban practicamente al que no lo necesitaba!!!. La gente del sur eran los que emigraban en busca de trabajo al norte(diferencia abismal norte y sur de Italia) y los que NO PODIAN comprar nada.
Y ahora con la situacion que estamos viviendo yo me pregunto: si hay tanta oferta y no tanta demanda de viviendas… no es momento de comprar? Todos quieren vender. Si nuestra adquisicion es a largo plazo sera una putada que quizas en 2 años nuestra casa valga menos, pero…. y en 10 años? Estoy segura de que a largo plazo salimos ganando.
Estoy totalmente de acuerdo con Minerva, el estudio no es “cuánto me gasto y cuánto va a tener de valor en…” sino “cuánto arriesgo (aquí y ahora, el futuro no lo saben ni tan siquiera los que teóricamente son insiders) y cuánto me va a costar en…” (digamos estrechez de vida, falta de liquidez, apalancamiento de por vida, etc )
Si no se tiene dinero para el pago de la totalidad de la vivienda, lo que se hace con la hipoteca es alquilar dinero. Unos alquilan un inmueble, otros alquilan el dinero. Más de 2/3 de hipoteca sobre el valor de mercado de un bien -repito, valor de mercado, no de tasación, que ha sido muy engañoso en estos años- es una locura.
Todos los bienes del mercado están, lógicamente, en función del MERCADO SOBERANO. Y todos los que intentan “sacar” determinados bienes del mercado, acaban, tarde o temprano, especulando, como los demás; conozco tanta gente que tenía viviendas subvencionadas que se han jactado de venderlas por esto y por aquello que da hasta vergüenza, por supuesto y además, en negro una gran parte, o alquilando también en negro, que es otra historia de las VPO.
Yo tengo experiencia de comprar, vender y alquilar. Donde se viva, es donde se encuentra trabajo y donde quieres vivir. Ahora mismo se puede estar de alquiler sin ningún tipo de trauma (quien vendió en lo más alto del pico lo sabe) y no se compra , como todo ser inteligente, porque ahora no valen los inmuebles lo que se pide por ellos, y ahí se acaba. Cuidado, no se compra “ladrillo” a tan alto precio, pero los terrenos están muy bien como inversión (ese tercio de inversión a largo plazo, como ahorrillo seguro) y de alquiler en una excelente casa se vive genial en espera de que todo se tranquilice.
El precio de la terrible vivienda no se debe sólo a la “inmoral especulación inmobiliaria” (ese es otro tema más largo) sino también a que los gremios participantes en la construcción cobraban todos por encima de lo que se podía pensar. Un fontanero cobraba una media de 6.000 eurazos al mes. Muchos de ellos se hicieron promotores de vivienda a si mismos o en compañía de otros. Les felicité durante años. Otros que hemos estudiado durante mucho tiempo, seguimos estudiando todos los días y nuestra firma implica una gran responsabilidad, no llegamos a eso. Pero ahora todo se tiene que equilibrar, pues el Destino es justo. Estas personas de los “6.000 eurazos” que se han hecho mansiones horteras, han comprado coches con dinero negro, han cotizado por 800 euros cuando ganaban mucho más, tienen ahora el problema. Y nos quieren pasar a todos el asunto de su paro y de sus deudas. Es verdad que la Banca también parecía haberse “soltado la melena” como si el dinero no se tuviera que devolver, pero nadie firmó esas hipotecas por bienes extravagantes de precio con un puñal en el cuello. Como bien dices, Minerva, nadie sabía lo que firmaba. Y lo peor: muchos gerentes de Banca, en altísimos niveles, se encargaron de financiar tanta irresponsabilidad. A esos si que habría que hacerles un examén, o mejor tres: de capacidades mentales, capacidades profesionales y un buen examen de conciencia, que no está mal de vez en cuando.
Otro problema es la cantidad de inmuebles que existen cerrados todo el año, sin salir al mercado en alquiler. Eso ya no es falta de cultura, eso es atascar totalmente el mercado de la vivienda. Esta etapa problemática está sirviendo para que muchos tengan que sacar su “bienecito” al mercado. Bien por ello también. Lo que no sabe mucha gente es que hasta los llamados “super-ricos” alquilan sus islas, sus mansiones, sus yates o sus avioncitos, para cubrir gastitos.
Mi opinión es que todas las crisis sirven para “limpiar lo sucio” y entrar en una nueva etapa. Quien no vio venir lo que se avecinaba es que no quería verlo, pues no era cuestión más que de lógica. Estoy convencida de que todo forma parte de una estrategia mayor. El dinero sigue ahí, el problema es que no se sabe dónde (o no lo sabemos los “débiles mortales, que no conocemos la estrategia) . Ejemplo: es verdad que se han dejado de pagar muchos préstamos hipotecarios, pero están para siempre los bienes que los hacían posibles (inmuebles y avales, que generalmente eran también inmuebles) más tarde o más temprano, a pesar de subastas y ejecuciones, volverá todo a circular. Los ricos tienen que gastar e/o invertir, no pueden hacer otra cosa con la responsabilidad gigantesca de su fortuna. Y los que solamente vivimos –en mayor o menor medida- seguimos trabajando.
Bravo, Minerva, por sacar un tema que sí es poco diplomático en esta España, pero que deberá ser afrontado más tarde o más temprano. Saludos. María.
Nando, Mairead y María gracias por vuestras interesantes aportaciones.
Yo tampoco estoy en contra de comprar e invertir vivienda con una estrategia a largo plazo como conté en:
http://www.futuro-millonario.com/2008/10/29/como-alcanzar-la-libertad-financiera-con-los-bienes-inmuebles/
Lo que quiero decir, es que no se trata de comprar siempre a cualquier precio sino que antes de comprar hay que analizar la situación tal y como ha hecho Mairead.
, yo no hubiera hecho el análisis así.
Peeeeeeeeeeeero, voy a intentar rebatirle
Para empezar vamos a comparar en el mismo intervalo temporal. Compra y alquiler durante 25 años.
Compra a 200000 y efectivamente con intereses al final se paga el doble (400000) y alquiler comenzando con 400 euros al mes y subiendo al mismo ritmo que el IPC (alrededor de un 3% anual).
En tu ejemplo el casero sube el precio del alquiler al doble en 10 años, lo cual es una barbaridad, estamos hablando de más de un 7% anual. No es realista. De nuevo digo, la vivienda es un bien primario, no tienen sentido subidas por encima ni en compra ni en alquiler por encima del IPC porque no es sostenible. Luego volvamos al 3% anual en media. Sube igual que suben los sueldos. Por lo que las subidas del alquiler no deben de afectar a la economía familiar.
400000 en 25 años corresponde a una cuota mensual de 1333 euros mensuales.
El alquiler son 400, luego hay una diferencia de 933 euros. Vamos a poner el caso extremo en el que lo ahorramos todo.
A lo largo del tiempo el alquiler sube, pero la cantidad ahorrada también, ya que el sueldo aumenta. Tanto el alquiler como la cantidad ahorrada aumentan a la misma tasa (IPC, 3%).
Vamos a ponernos en el caso peor. Mantenemos constante la cantidad que ahorramos (cada vez nos gastamos más y vivimos mejor) y el alquiler va subiendo.
De la misma forma con la hipoteca siempre y cuando sea a interés fijo, como nuestro sueldo va aumentando cada vez tenemos también más dinero disponible para vivir mejor. Al principio nada y poco a poco irá aumentando. Al final de los 25 años el peso de nuestra hipoteca sobre la economía familiar se ha reducido a la mitad. Es decir es como si en vez de pagar 1333 de hoy estuviéramos pagando 650. Aún muy lejos de los 400 del alquiler.
Al final de los 25 años
hemos pagado de hipoteca: 400000 euros y tenemos un piso que subiendo como el IPC debería de valer el doble de lo inicial (es decir 400000)
Hemos pagado de alquiler: 175004.46 y no tenemos piso, pero en cambio tenemos ahorros (tanto de dinero como de dolor de cabeza). Podemos ver en el siguiente post a cuando se correspondería
http://www.futuro-millonario.com/2008/10/20/el-interes-compuesto/
Al 5% tenemos 500000 euros (podemos comprarnos un piso mejor)
Al 10% tenemos 1000000 de euros (un millón)
Al 15% tenemos 3000000 de euros (tres millones)
En este caso entonces, alquilar o comprar?
estoy totalmente de acuerdo, con el paso de los años los mismos ahorros nos generan un dinero que luego resta del total que tenemos que pagar. yo alquilo.
Minerva muy buena tu replica.
Es cierto que ahorrando todos los meses cierta cantidad de dinero al final se consigue el objetivo de ser libre financieramente antes.
Pero que haces llegado el año 26? Yo ya puedo ahorrar casi el 100% de mis ingresos, puesto que no pago hipoteca (ya he pagado la casa). Una persona que vive en alquiler sigue pagando alquiler, o compra. Al final es siempre gastarse mas, pues si compras entonces compras por 400.000. En vivienda te habras gastado 400.000+alquiler de 25 años.
Si sigues de alquiler toda la vida… pues no se, depende de la edad de cada uno lo que vaya a gastarse.
Por eso comprar es solo bueno si se hace a largo plazo, y por supuesto que se arriesga mucho!!! Puede salir mal. En tu ejemplo se ve claramente que retrasa mucho nuestro objetivo.
Lo principal es que aqui varia la capacidad de ahorro. En el caso de compra si la hipoteca es superior a un alquiler se postpone la capacidad de ahorro, al menos unos años. Si se alquila se puede ahorrar desde ya (un secreto entre nosotras y los que nos leen, yo antes de comprar he ahorrado viviendo de alquiler, hasta que me decidi y encontre una buena oportunidad, como tu dices, no en el escaparate de una inmobiliaria).
Solo una puntualizacion, se que los precios en los ultimos años se han disparado, y se han mas que doblado, pero creo que pasados diez años o unos cuantos mas desde hoy (dejando margen a unos años de reajuste por esta crisis) se puedan si no doblar pues casi. Basta pensar en un alquiler en una ciudad grande en 1998 (40.000 ptas, 240 euros), alquiler en 2008 en la misma ciudad 600 euros. O en los salarios (que desgraciadamente es lo que menos ha crecido): sueldo de moda en 2008: mileurista, alguien podria decir que es lo que ganaba el mileurista de 1998? La verdad es que no lo se y tengo curiosidad…
hola!! llevo tiempo siguendo el blog y voy a aportar mi granito de arena x 1º vez, cambiando ligeramente la perspectiva
Comprar una vivienda es una compra apalancada, es decir, compras un bien, sin tener el dinero para pagarlo.
Alquilar una vivienda es una operación de Renting, pagamos indefinidamente por el uso de un bien, y el dueño se hace cargo de una serie de gastos.
Es decir, que ademas de pagar mas para poseer el bien en el primer caso, tendremos que hacer frente a la compra y mantenimiento de una serie de gastos adicionales que es posible ahorrarse en el caso del alquiler: gastos en fontaneria, electrodomesticos basicos como nevera y lavadora son los primeros que se me vienen a la cabeza.
Otra cosita: a la hora de calcular la rentabilidad de dos operaciones financieras teneis que tener en cuenta la rentabilidad esperada. En el sentido de que poco me importará la revalorización de un 10% de mi unica vivienda, que tras 25 años, por fin esta a mi gusto, mientras que el ahorro generado con el alquiler genera rentas que al reinvertirlas genera aun mas rentas y asi sucesivamente esos 25 años.
Otro aspecto que habeis pasado un poco de largo es el cash-flow y la liquidez
Yo no soy contrario a la compra. Es más, espero comprar algún dia, pero hasta entonces seguire ahorrando y reinvirtiendo, total, no se donde acabaré viviendo, no se si será en mi ciudad, en mi pais o incluso en mi continente, pero hasta entonces viviré de alquiler.
Leo los comentarios y todos tienen su lógica, pero yo os aporto mi experiencia que contradice algunos.
He vivido 12 años de alquiler, no me podía permitir otra cosa, ni por ingresos ni por seguridad laboral, siempre elegí pisos acordes a mis posibilidades (bastante cutres), mejorando mis condiciones laborales y con esfuerzo, ahorré y me decidí a comprar un piso, ahora, pese a las subidas del euribor, pago 600€ de hipoteca por un piso (usado) que están alquilando entre 600 y 700€ en el mismo edificio sin reformar.
Creo que no debemos hacernos trampas en las simulaciones, sino estudiar cada realidad personal para tomar las decisiones, en mi ciudad es difícil conseguir pisos dignos en alquiler, te hartas de mudanzas, de no tener personalizado tu ambiente, de tener que cambiar de piso cada x años, por ahora, al menos en ciudades pequeñas el alquiler no está profesionalizado y dependes del casero que te toque y en ciudades grandes creo que es peor, viví en Madrid una época y pagaba por un apartamento 80.000pts en el año 99, el mismo que un amigo compró un piso en la misma zona por 19 millones, como veréis tampoco era nada interesante la opción de alquiler.
Mis padres vivieron hasta los 67 años de alquiler, cuando tuvieron que dejarlo buscando estabilidad en la vivienda pues ya no estaban para cambiar según los antojos del casero y recurrieron a la compra, que les permitió con el ahorro obtenido financiar la reforma de un piso mejor al anterior en la misma manzana.
Yo personalmente me arrepiento de no haberme decidido antes.
Minerva,
Ya se que no viene a cuento en este post, pero estoy deseosa de saber como has pasado de 50.000 euros a 90.000. Cuando vas a publicar las ultimas actualizaciones?
Otra cosa… cuentanos lo del banco de Islandia, please.
Estoy viendo en este blog una gran fuente de informacion y debate.
Sobre este tema, yo no seria capaz de apoyar ni a unos ni a otros porque realmente todos y ninguno tenemos razon. Es decir, cada parte podemos encontrar casos y casos en los que una compra o un alquiler es mas positivo.
El tema esta en lo que Minerva (a mi parecer) quiere dejar claro es que NO siempre es mejor una compra que un alquiler. Si deseamos tener un piso en una ubicacion con una preferencia para nosotros, entonces mirando precios en esa zona tenemos que estar abiertos a EVALUAR. En el caso que Nacho escribe, evidentemente su piso con hipoteca de 800 y alquiler de 800 ofreceria un cashflow neto y por tanto en este caso la hipoteca permite la opcion de acogerse a futuras plusvalias que el alquiler no da (con su rendimiento a largo plazo).
Pero hay casos en los que pagar un alquiler de 500 euros frente a una hipoteca de 1000 puede ya no ser tan rentable la compra. Simplemente es cuestion de acogerse a los numeros (sacar la bola de cristal para ver a cuanto se podria vender en un futuro para obtener una rentabilidad aproximada y comprobar si efectivamente los 500 euros que nos vamos ahorrando mensualmente durante ese periodo pueden rentar mas en otra clase de inversiones y mas contando que con una hipoteca de esos 1000 euros, el total amortizado en los primeros años es muy muy bajo y por tanto al igual que en alquiler, estamos tirando el dinero pagando intereses al banco).
Aunque de todas formas, para la inmensa mayoria de ciudadanos, lo mejor y mas facil para no complicarse la vida es COMPRAR y pagar la hipoteca completa. Ya sabemos que la vivienda propia “no es un activo” segun ciertas filosofias a nivel de rentabilidad economica, pero definitivamente tener una vivienda propia aporta ciertas ventajas financieras que un gasto como un alquiler no ofrece, siempre cara al aspecto financiero futuro (como querer comprar un coche, o ese maravilloso frigorifico de 3 puertas)
Un saludo!
Buen análisis Sir Louen
Muy interesante este post. Vivo de alquiler con mi familia por elección propia…
Mi razonamiento es mucho más simple:
Me gusta este barrio , este edificio… esta casa…quiero vivir aquí.
¿lo puedo comprar? no
¿lo puedo alquilar? sí.
Lo alquilo.
hola a todos:
Me imagino que a dia de hoy, los que compraron la vivienda por eso de ser propietario, no lo llevan tan bien. Algunos habreis tenido que regalar el piso al banco (por falta de pago) otros estais intentando alquilarla para cubrir la hipoteca que no podeis asumir (a pesar que hos quedan mas de 20 años para liquidar la deuda) ademas de haber vuelto a vivir a casa de los papas o de los suegros. los que tienen mas suerte, los que no, han terminado separados y peleados) otros cuantos estais hasta las cejas porque a la hipoteca le habeis sumado el credito del coche, el ordenador portatil, la tele de plasma, y la re-hipoteca para seguir viviendo cuando las cosas se empezaron a poner feas a finales del 2005.
Y ahora que hacemos?
por lo pronto vais a estar debiendo dinero de reditos e intereses bastantes años (muchos toda la vida) otros muchos acabareis separados por los problemas de pareja que acarrea la propia situacion que teneis por delante y que hos acompañara bastantes años como digo, y los mas listos, los que alquilaron estaran igual de jodidos porque un alquiler sube y sube bastante mas que los veneficios mensuales y sumandole la crisis peor.
Conclusion:
estamos todos bastante jodidos y lo seguiremos estando durante muchos años, alguien conoce argentina? pues en eso estamos.
suerte en los siguientes años, la vamos a necesitar! Salud!
A día de hoy, la compra es casi imposible.
Y tal y como comenta Minerva, en España siempre ha existido la cultura de compra ladrillo= inversión.
A muchos les salió bien la jugada, pero otros muchos ahora mismo están llorando,pensando en como pagar su hipoteca, y maldiciendo el dia en que se les ocurrió invertir en una vivienda, a unos precios desorbitados.
Puede que ahora con la crisis, sea buen momento para comprar, porque están bajando los precios, pero los bancos miran con lupa a la hora de conceder una hipoteca. Con lo cual, se vende poco.
La tendencia del alquiler, es también la de bajar.
Y creo que es una oportunidad.
Los jóvenes en España, hasta hace poco pensaban ciertamente que alquilar era tirar el dinero.
Ahora imagino que estará cambiando esta forma de pensar.
Pues sí, he estado preguntando a bastante gente, qué opinas, y creo que la mentalidad está cambiando un poco.
Minerva.
¿Te estás dando cuenta que los contenidos de web que casi siempre son interesantes, están con muchas fallas de ortografía y gramática descuidada?. (revísalo, por ejemplo éste artículo que tiene 1142 palabras tiene 20 fallas gruesas…uffff y eso es demasiad, no te enojes, lo digo por que tu web merece un contenido siempre impecable)
Te lo dice un freelancer curioso. chao
No te voy a decir que no tienes razón, que la tienes, y desde luego que estaría mejor si repasara a conciencia los posts y quitara las faltas.
Te apuntas como voluntario para corregir los posts? Yo te doy permisos como editor y cuando puedas (sin compromiso) vas dando un repaso…
Hola a todos.
Yo vivo de alquiler.
Y no creo que la compra sea la mejor opción en mi caso, porque yo voy cambiando de casa según las nuevas necesidades laborales o familiares. Además, no tengo el estrés de mis amigas que pagan hipotecas. Y sí creo que se puede ahorrar e invertir en productos que no sean propiedad inmobiliaria. El alquiler te da libertad.
Pongo un cálculo:
Valor de un piso en el sur de madrid mirado en idealista: 225.000 euros
Valor de un piso en la misma calle con el mismo tamaño en alquiler: 850 euros
Si quiero comprarlo y parto de que encuentro un banco fantástico que me financia el 110% a 25 años. Para hacer una media, que ahora el interés está muy bajo pongamos que el interés va a ser de un 3,5 aprox para toda la vida del préstamo (ahí contamos con que unas veces estará más bajo y otras más alto). La cuota a pagar serán: 1.239 euros, que multiplicado por los 300 meses de la vida del préstamo nos dará un valor de: 371.700 euros. Eso es lo que pagaremos por el piso.
Ahora hacemos el mismo cálculo para el alquiler, y aquí vamos a contar con que tenemos un casero estupendísimo que sólamente nos va a subir el alquiler el IPC (pongamos un 3%) durante los 25 años, el primer año 850, el segundo 876, el tercero 902….., al final habremos pagado: 371.884 euros
Creo que las cifras hablan por si solas.
En determinados sitios quizás merezca la pena alquilar, pero allí donde te están pidiendo 850 euros por un piso que vale 225.000 desde luego que no compensa, porque aunque hoy me ahorre un poco a la larga me sale más caro.
Otra cosa es un alquiler por 400 euros, pero de esos en idealista y Madrid pocos, muy pocos he visto.
Mientras que los alquileres sirvan para pagarle la hipoteca al que lo ha comprado la cultura del alquiler seguirá donde está. Parada.
Alegna,
Muy interesante tu comentario, pero una pena que no hayas hecho el análisis como se indica en el artíuclo.
Voy a escribir todo un post para contestarte.
Sólo una reflexión:
Qué es lo que más importa, lo que hemos pagado, o lo que tenemos al final?
Minerva
Buenas tardes;
A colación de compra frente a alquiler, os pego un par de mensajes que reflejan mi opinión y que había manifestado en un foro en el que este tema estaba tratándose esos días de forma acalorada entre Alquilados frente a Hipotecados. Ya que veo que el tema aqui empieza a correr por esos mismos derroteros que en su día se planteaban en el otro foro.
Un saludo.
1er Comentario:
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3 de Junio de 2008, a las 19:47.
La compra de piso es y seguirá siendo una buena opción de inversión a largo para el que lo hace pensando en utilizarlo como su vivienda habitual por un tiempo más o menos largo, y … como todo el mundo quiere mejorar en la vida, después irse a otro mejor.
Puede en ocasiones según la situación económica y demás múltiples factores corregir el precio, pero señores cae de cajón que bajar hasta el punto de hacerte perder si el objetivo es el que os comento, pues no nos engañemos que no será así. A la larga siempre sube, como la vida, el piso en que vivías con tus padres y que estos compraron hace 28-30 años por decir algo en 800.000pts de las de antes, si ahora lo venden, por cuanto lo hacen??
Aparte de que durante este tiempo, esos 30 años, han estado haciendo un uso de el, se ha disfrutado de el, ahora lo venden y sacan mucho más de lo que costo en su día. También es cierto que si venden para irse a otro nuevo y mejor, lógicamente no lo comprarán a los precios que compraron el viejo, pero vendiendo el viejo tienen dinero suficiente para la entrada y más, o sea para medio piso o algo menos del que vayan a coger nuevo.
Ahora bien, ¿y si esas 800.000pts no las hubiesen empleado en comprar y hubiesen alquilado y ahorrado? si, disfrutarían de vivienda, pero al final no tendrían nada suyo, y no creo, a no ser que su capacidad de ahorro fuese bestial (cosa chunga), que pudiesen llegar a tener ahorrado lo suficiente como para hacer la operación de compra de la casa nueva en las mismas condiciones que el que vende la vieja. Porque en el fondo esa propiedad es una forma de tener unos ahorros de los que disfrutas (porque haces uso de ellos mediante el disfrute de tu piso) y mientras van creciendo “más o menos” al mismo ritmo que el coste de la vida según pasan los años, si se quiere mirar de esa forma.
Y es una inversión segura, ya que mira a ver lo difícil que sería sacarle a esas 800.000pts una rentabilidad igual en otros productos financieros, de inversión, etc… que igual si, pero a costa del riesgo, y encima, repito no disfrutando del uso que le das como en el primer caso.
Así que lo dicho, si se compra para vivir, siempre será mejor subirse al carro, y al margen de las correcciones puntuales de algunos años, permanecer tranquilos y viviendo en nuestra casita, que cuando se quiera cambiar, mi opinión (claro esta que siempre hay excepciones por la situación personal de cada uno y como lleve sus cuentas en su vida a lo largo de los años) es que lo hará desde una posición más ventajosa el que tenga una propiedad anterior que el que no la tenga.
Mi humilde opinión.
Un saludo a todos!
2o Comentario:
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5 de Junio de 2008, a las 13:07.
Creo que es mejor comprar si se puede (al menos tal y como salen los alquileres hoy día que casi son hipotecas), se hace para vivir un periodo más o menos largo y después se piensa en venta para irse a un lugar mejor.
Si alguien que alquila paga 900Eur/mes por el alquiler y alguien que esta hipotecado paga 900Eur/mes. Al alquilado se le van 900 euros íntegros, al hipotecado sólo se le va la parte correspondiente a intereses, hay otra parte que corresponde a amortización de capital que en el fondo es finalmente para él cuando en el futuro venda para cambiar (y ese dinero como ya comente anteayer día 3 comentario #157, va creciendo en valor con el tiempo).
Parte de ese dinero pongamos en relación 200Eur son para ti con lo que la hipoteca en el fondo son 700€ que das al casero (el banco) y del resto tu eres tu propio casero por así decir. Es como una manera de ir ahorrando y haciendo crecer tus ahorros. Aparte de que a medida que pasa el tiempo la parte que amortizas de capital (que va de rebote finalmente para ti) va siendo cada vez mayor.
En los dos casos disfrutas de una vivienda, pero en el segundo caso al final es tuya y cuando quieras cambiar estarás en mejor situación para hacerlo que si fueses a entrar de “nuevo” en el “carro del mercado de la vivienda”.
Al que alquila y paga esos 900Eur, además tiene si quiere ahorrar lo mismo que el hipotecado, apoquinar 200Eur más a su cuenta de ahorro.
Ya se que hay muchos alquileres y muchas hipotecas de diferentes cantidades, y que todo va en relación al caso de cada uno, simplemente pongo el ejemplo en “igualdad” de condiciones para ilustrarlo. Para intentar objetivizarlo, porque si vamos a meternos en casos concretos es imposible. Al fondo de lo que voy es que creo que en cuanto se puede dar el paso, es mejor opción la compra.
Si en el fondo creo que un porcentaje muy elevado de gente que alquila, aparte de cuestiones como temas laborales y demás, lo hace con el fin de ahorrar para la entrada y acceder a una vivienda propia, seguro que muchos que defienden a capa y espada el tema de alquilar aquí, ellos optan por eso precisamente para finalmente ser al final lo que critican, unos hipotecados.
Saludos.
Minerva, gracias por tu respuesta, pero en mi caso al igual que la inmensa mayoría de la población, desconozco como obtener un interés del 10% por mis ahorros, menos aun del 20%….
Obtener más 5% anual durante 25 años ya me parece una pasada, pero como somos personas conservadoras y sin idea vamos a hacer el cálculo con bonos del estado y una rentabilidad del 4%.
Bien, hacemos los cálculos y para el primer año, como nos ahorramos 4.668 euros y nos dan un 4% tendríamos 4.854, al siguiente año tendríamos 4.362 que nos ahorramos más los 4.854 y su interés correspondiente: 9.585, así sucesivamente.
Únicamente ahorramos durante los 13 primeros años, ya que a partir del 14 nos cuesta más dinero vivir de alquiler, así que para ser justos iremos sacando del fondo la diferencia:
el año 14 hay que retirar 111 euros, así que de los 48.606 que tenemos ahorrado nos da: 48.495, con su interés se pone en: 50.435, al año siguiente tenemos que retirar 560 euros, por lo que quedará con intereses: 51.870, el siguiente: 1.023, nos da: 52.880, así sucesivamente. Al final de los 25 años habremos obtenido: 37.119 euros.
Eso es lo que habremos obtenido habiendo pagado la misma cantidad que si hubieramos pagado una hipoteca y eso es lo que tendremos.
Por el contrario, pongamos que la vivienda se estanca durante 25 años y únicamente subiera un 2% anual. La casa si quisieramos venderla a los 25 años sacaríamos: 369.136 euros.
Ahora juntamos a los casos, el alquilado y el comprador, los dejamos a los dos en la calle, ¿qué tiene cada uno?
El que alquiló: 37.119 euros
El que compró: 369.136 euros
Realmente considero que antes de lanzarse a comprar hay que estudiar el mercado del alquiler y viceversa. Hacerse los cálculos en una hoja de excel y ver qué es lo que más compensa y luego ahí decidirse.
Como dije en mi primer post todo depende del precio que nos pidan por el alquiler, porque si hablamos de un piso de 500.000 euros por el que te piden 1.200 euros de alquiler las cuentas cambian y mucho, en ese caso merece la pena vivir alquilado.
@Alegna, como te prometí, he escrito un post con los cálculos.
Gracias por hacer tu el ejemplo con el 4%, muy útil.
Pero no estás aplicando el interés de forma mensual sino al finalizar el año.
Por qué supones que tu capacidad de ahorro disminuye con el tiempo si tu alquiler aumenta con la inflación, acaso no aumenta también tu sueldo con la inflación? La capacidad de ahorro no disminuye.
El aumento del 2% sobre una inflación de un 3% me parece correcto para una vivienda que deja de ser nueva inmediatamente en cuando la compras. Sin embargo para un mercado estáncado, sólo tienes que ire a Alemania y ver que el aumento en los precios de la vivienda ha sido cercano al 0%
Por qué si te informas para saber como obtener una hipoteca y no te informas para saber como obtener un 10% anual? Otra cosa es que me digas que la inversión en vivienda es la única que te “cae bien” y no queires saber más del resto ni obtener cultura financiera.
Yo soy la primera que invierto en vivienda pero desdeluego no en las condiciones que expones en el ejemplo de Madrid.
Lnik, también comentario muy interesante. Escribo un artículo para contestarte, vale?
Minerva
Si tomamos los ultimos 40 años en España esta claro que la mejor opcion fue comprar un piso.
Esa es la razon de que muchas personas mayores siguan pensando que comprar una vivienda es mejor que alquilar.
El propietario de un piso ha visto como su inversion se ha revalorizado mucho mas en estos ultimos 40 años que los depositos que pudieran tener en el banco. Incluso comparando la compra del piso con un alquiler de renta antigua la compra ha sido mucho mas beneficiosa.
Ni comparemos ya con el valor de las tierras de cultivo que han caido de forma espectacular.
Las personas de 70 años que no compraron piso en su momento subsisten en casas semiderruidas gracias a los alquileres de renta antigua. Si la casa se cae simplemente no podran pagar un alquiler actual y deberan acudir a la beneficencia o acabar en la calle.
Sin embargo el momento actual es distinto. Una pareja en la que los dos trabajan tardara decadas en pagar su casa y generalmente a costa de privaciones. Esto no ocurria cuando el hombre de la casa era capaz con su unico sueldo de mantener a su familia y pagar ademas la casa.
Vivimos momentos muy distintos y solo dentro de 40 años podremos comprobar que opcion fue la mas beneficiosa.
Aunque es cierto que en estos momentos de incertidumbre en el empleo, lo mas prudente a medio plazo parece ser el alquiler.
Un saludo,
La realidad es que en el debate entre el alquiler y la compra actualmente nadie sabe quien ganará en un horizonte de pongamos 20 a 30 años. Todas las simulaciones hechas hasta ahora por el resto de foreros en un sentido y otro dependen de parametros tan importantes y de tan dificil prediccion a largo plazo como son los tipos de interes, inflacion y fortaleza de la moneda.
Lo que yo veo es que en una situacion clasica española de crisis, la solucion hubiese sido que nos levantasemos un lunes por la mañana con la peseta devaluada un 20% mediante orden ministerial, esto nos hubiese hecho un 20% mas pobres y un 20% mas competitivos en exportacion via precios. Ante esto la respuesta de los poseedores de activos (pisos) hubiese sido subir el valor de los mismos un 20% (o mas), esto se hubiese traducido en pagar la crisis via inflacion.
La realidad es que ahora estamos en el euro, el euro nace a imagen y semajanza de su mayor accionista que es alemania. En general alemania no necesita devaluar su moneda para ser mas exportadora dado que sus empresas tienen una potentisima imagen de marca y calidad que hace que casi cualquier consumidor del mundo este dispuesto a comprarles sus productos sin importarle mucho su precio, justo lo contrario que en españa que tenemos pocas marcas mundiales y bastante debiles, cierto es que cada vez tenemos mas, pero todavia no son suficientes, esto nos obligaba tradicionalmente a competir via precio y devaluacion dado que somos/eramos muy muy muy malos vendiendo nuestra imagen-pais y respaldando esa imagen con activos o servicios de calidad. En resumen, la forma de pagar la crisis con una modena fuerte como el euro es con bajadas de salarios, bajadas de precio de activos poco rentables (pisos con PERes disparatados) y ajustes sin la anestesia de la inflacion, vamos, lo que esta pasando ahora en españa y que para nosostros es una situacion nueva que no coincide con el escenario en el que vivieron nuestros mayores, los mismos que nos recomendaban comprar pisos porque nunca bajaban; años de convivencia con una moneda debil han grabado a fuego nuestra preferencia por la propiedad, pero en este nuevo escenario yo creo que esta medida tradicional de defensa de las familias frente a una devaluacion puede no ser la adecuada.
Sin necesidad de hacer simulaciones numericas mi vaticinio es que si seguimos en el euro-fuerte a 20-30 años seria mejor el alquiler, si salimos del euro-fuerte y pasamos al euro-peseta-devaluable seria mejor la propiedad dado que al menos en valor nominal las propiedades no bajarian. En todo caso estemos en la moneda que estemos habria que pagar las deudas exteriores en el euro-fuerte en el que las hemos contraido.
No obstante yo creo que lo verdaderamente importante no es estar alquilado o comprado sino poder asegurar unos ingresos recurrentes, periodicos via sueldo, rentas, dividendos o lo que sea, si tengo esos ingresos recurrentes y seguros puedo elegir pagar alquiler por ejemplo porque me guste ir cambiando de vivienda para vivir siempre en pisos nuevos o pagar hipoteca porque pongamos por caso tengo claro que voy a vivir ya para toda la vida en el mismo pueblo.
Lo ideal sería lo que más se adaptase a la situación financiera y familiar de cada uno.
Podríamos saber si un piso está caro o barato sólo considerándolo como inversión (no para vivir) ya que en en otro caso tendríamos que tener sólo en cuenta las posibilidades de los compradores, en cuanto si se lo pueden o no permitir.
En ese sentido el post está bien enfocado ya que se refiere a una pareja tipo con unos ingresos dados y presenta la opción de compra o de alquiler.
Según esos precios y su salario (siempre que no estén ahora en el paro, claro está) se presenta la dicotomía de alquilar o comprar; entendida como qué es lo que más les conviene. De nada sirve decir que la vivienda está con un precio caro si la persona en cuestión puede permitirse 4 viviendas a toca teja.
@ Minerva: He descubierto hace poco este blog y me encanta. En este post ademas los comentarios aportan puntos de vista diferentes y a veces complementarios y ademas ed forma educada, lo cual es una gozada. Una pregunta: Veo que hablas de obtener un 10% anual y me gustaria que hablases de cómo hacerlo (supongo que tendras algun post al respecto, pero no lo he encontrado ya que he empezado leyendo desde el principio todos los posts “inmobiliarios” y de momento he llegado hasta aqui). Gracias