La inversión inmobiliaria es una de las inversiones que mejores resultados me están dando hasta ahora con respecto a rentabilidad, tiempo invertido, y problemas que me da. Los problemas son practicamente nulos. No me ha salido por ahora ningún inquilino difícil. Todos son simpáticos, y procuro además que estén contentos, algún arreglillo y paquete con turrones por navidad. Son cosas que cuestan poco, pero son un gesto que es muy bien bienvenido.
Estoy observando un cambio en el mercado inmobiliario, al menos de mi zona de observación: Munich y alrededores.
Me cuesta mucho encontrar las ofertas que encontraba antes. Cuando encuentro un buen precio, normalmente el piso en cuestión ya está alquilado a un precio muy muy bajo, que implica cash flow negativo hasta que poco a poco se suba el precio hasta la media de la zona.
Hace poco encontré un piso bastante interesante, buen precio, alquiler también muy bueno, zona interesante… la distribución del piso era un desastre, el inquilino era un Hartz IV (se le ha acabado el paro, y el estado paga directamente el alquiler al arrendador para que el inquilino tenga donde vivir). En principio, la ayuda social no es un problema, hay familias donde sólo trabaja el padre, los hijos son pequeños, necesitan ayuda social para llegar bien a fin de mes. En este caso, que nadie me malinterprete por ser tan directa, el inquilino tenía una pinta de yonki impresionante. Así que no.
Por otro lado, antes cuando escribía en el formulario interesándome por una vivienda, solían llamarme. Ahora no llaman, tengo que llamar yo, y si hay algo interesante, como me retrase un poco, la vivienda ya ha volado. Los buenos precios se venden enseguida!
Así que tengo que hacer un cambio de estrategia, por supuesto siguiendo observando como hasta ahora. Tengo varias posibilidades:
- Incluir entre mis posibles inversiones objetivo viviendas con un mayor número de habitaciones, procurando que las habitaciones estén distribuidas de forma que pueda alquilarlas por separado en un futuro.
- Estudiar muy bien el mercado de las subastas para ver qué posibilidades hay. Por cierto a quien le interese el mundillo de las subastas hay un blog excelente: Subastas judiciales. Mi conclusión es que mucho cuidado, es más complicado de lo que uno se imagina, y mejor contar con los servicios de alguien que conozca bien el terreno si no queremos lamentarnos.
- Estudiar otro tipo de objetos: Garajes y locales.
Por un lado me viene bien, ya que significa que si quisiera vender lo que ahora tengo, podría sacarle un plus, porque los precios han aumentado. Sin embargo mi objetivo no es el de producir ganancias especulativas (a menos de que se produzca una burbuja), sino la de conseguir ingresos estables por medio de cash-flow positivo. Una subida de precios, mientras el alquiler se mantiene más estable, me hace difícil encontrar viviendas que cumplan mis objetivos.
En definitiva: Voy a la caza.
Se me esta pasando el arrozzzzz…. Ahora mismo pillo la maleta, donde quedamos?
Ahora en serio… Tu crees? Que realmente se esta pasando la oportunidad, o solo es un amago como ha ocurrido en UK que han subido durante 7 u 8 meses pero ahora han vuelto a bajar?
Yo no veo que las medidas de austeridaz alemanas vayan a ayudar a comprar vivienda, a no ser que sean los inversores extranjeros los que esten comprando como un lugar seguro para invertir, que podria ser…
Si la crisis de deuda soberana se acrecenta, tampoco lo veo, bien, no se me quedan dudas de que estemos en el fondo a nivel global.
ufff, qué pregunta más difícil me haces Dalamar. Creo que esas cosas sólo es posible saberlas a posteriori, y yo soy más bien de la opinión: Si un negocio es bueno, es bueno y tengo que aprovecharlo, que esperando más puedo hacer un negocio aún mejor?. Perfecto! Así hago dos. Pillar justo el mejor momento lo veo muy complicado.
Sobre las medidas de austeridad alemanas. Sinceramente, creo que han sido más de cara a la galería internacional. Se le han dado más importancia en los periódicos españoles que en los alemanes. Es más, hablan de medidas de austeridad con el empleo púlbico, y lo anuncian unas semanas después de haberles subido el sueldo por segunda vez en pocos meses.
El empleado público en Alemania es algo distinto al de funcionario en España, hay muy pocos funcionarios de los de trabajo seguro para toda la vida. Se les puede despedir si no cumplen con su trabajo, eso sí el sueldo es regulado (bajo comparado con lo que se gana en la industria).
Por otro lado, llevan meses en el que el paro está decreciendo. Nunca hubo ese ambiente de negativimos total y de fin del mundo español. El calle no se notó demasiado la crisis. Y lo digo en pasado porque la gente tiene más que asumido que ya es agua pasada. Es más el sueldo real de la gente ha aumentado, es decir aumentos de sueldo descontando inflación (que la hay aunque baja). En definitiva, el nivel adquisitivo ha aumentado, casi un 1%, no es mucho, pero bueno.
Por otro lado, los precios de la vivienda no es que hubieran bajado, es que llevaban sin subir una barbaridad de años.
Tenemos además los tipos de interés. Suelo mirar esta página:http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?do=createChart&key=DGZ&binding1=120&binding2=0&from=09.5.1996&to=09.5.2016&STYLE=b2c&width=540&height=265&red0=240&green0=115&blue0=45&red1=121&green1=121&blue1=121&transparent=
Me da los tipos de interés que están ofreciendo los bancos para las hipotecas, intereses fijos furante 5 años o 10 años (que no significa que la hipoteca dure ese periodo, sino que durante ese periodo el interés es fijo). Como ves estamos en mínimos, pero ya hay rumores que van a subir el tipo desde el BCE. Así que claro, ahora interesa!
Y por último, los alemanes tienen bastante miedo a la inflación, desturyo la riqueza de muchas familias durante la posguerra. Todos sabemos que la inversión inmobiliaria es bastante buena para evitar los efectos de la inflación.
Pufff, ya casi he escrito un post
Gracias Minerva por la mención. me has dejado alucinado con que el Estado Alemán le pague el alquiler a esos Hartz IV. Si Ayn Rand levantara la cabeza…
En España también parece que han aumentado un poco las ventas de pisos y los subasteros, que tenían stock para aburrir, ahora están más optimistas y algunos se creen que la crisis ha pasado y lo estoy empezando a notar en los precios de adjudicación, que están aumentando porque algunos subasteros se están poniendo cachondos.
Yo no lo creo. Más bien creo que estamos ante lo que en la bolsa se llama trampa alcista. Las incertidumbres que menciona Dalamar las veo muy reales y no creo que los precios en España hayan alcanzado ni siquiera el punto de equilibrio. O nos acercamos a otro bajón, como pronostican los de Bestinver o el precio se ajustará por inflacción en los próximo años como dice Cárpatos.
Otra cosa sería Alemania, cuyo ajuste lleva produciéndose en los últimos veinte años. Allí no se qué pasará ni si el mercado está caro o barato. En España aún está caro.
Es curioso el tema de los garajes, hace unos dias pensé en escribirte a proposito de ellos.
Son mucho más baratos, con lo cual se puede diversificar en varias zonas de la ciudad. Y al contrario de lo que ocurre con las viviendas, la gente no tiene esa “mania española de comprar”, o al menos así me lo parece.
Los alemanes siempre son negativos, aunque viviesen rodeados de oro seguirían viendolo todo negro. Ojo que Minerva no va nada descaminada con el immobiliario , sinó atención al video y reportaje del otro día en la televisión pública alemana dónde se orienta a la población de cómo protegerse contra una futura gran inflación.
http://www.daserste.de/plusminus/beitrag_dyn~uid,qbxj5w2nh26rvxxt~cm.asp
Vídeo: http://mediathek.daserste.de/daserste/servlet/content/4817724?pageId=&moduleId=432744&categoryId=&goto=&show=
Saludos+
Por cierto os traduzco otra gran idea que han puesto en el reportaje anterior:
Invertir en bosque y tierras agrarias alemans.,
Otra de las grandes modas actuales en Alemania son la compra de fincas o zonas agrarias. Quedamos con el sr. Dirk meier Westhoff. Su firma en Nordrhein-westfalia se ha especializado en este tipo de compras.
Dice que el negocio esta subiendo con mucha fuerza y que el precio está explotando a la alza, destaca que hasta sube un 50 % el precio en unos pocos meses. Destaca que los compradores cada día son más, provocado por el miedo a una gran inflación y perdida de valor del euro.
Sin embargo, los inversores quieren comprar terrenos agricolas en general, no. La tierra cultivable es alquilada normalmente también el bosque. Importante sobre todo, un precio razonable. Y para averiguarlo es difícil para los que desconocen el tema. Es decir, sin el asesoramiento de expertos le pueden meter fácilmente en problemas.
Texto original en elace:
http://www.daserste.de/plusminus/beitrag_dyn~uid,qbxj5w2nh26rvxxt~cm.asp
Muchas gracias por mencionarme. Yo pienso que tal como tú lo haces, con hipoteca y para alquilar, cualquier momento puede ser bueno para invertir en el mercado inmobiliario siempre que el alquiler mensual te vaya pagando las letras. Pero para lo que quiere Dalamar yo no creo que se le esté pasando el arroz.
Esta primavera Aalgunos subasteros han vendido algunos de los pisos de su stock y ya se han lanzado a comprar pensando que el futura ya es todo color de rosa. Yo lo estoy notando porque el precio de las adjudicaciones está subiendo. Yo no lo creo.
No creo que en España el precio de los pisos haya alcanzado el equilibrio y pienso que o bien pega otro bajón en el próximo año, como preveen los de Bestinver, o bien se ajusta en los próximo años vía inflacción como dice Cárpatos. Pero creo que sigue caro.
Claro, que Alemania es otra historia porque su mercado inmobiliario lleva 20 años ajustándose. No me extrañaría nada que esta vez sí hubiera tocado fondo y que comenzara a subir.
@Dalamar
Yo pienso que siempre habrá oportunidades. Lo que hace que una oportunidad sea una oportunidad es estar preparado para cogerla. Yo no me agobiaría por perder el tren, puede que si te entran prisas te metas en algo que no sea en lo que no deberías entrar. Es lo que se lee por ahí, si no lo entiendes o no eres capaz de explicarlo de forma que tanto tu hijo de 10 años como tu madre de 80 lo entienda, no te metas.
Al menos yo estoy pensando así, porque voy muy lento y también me ha rondado por la cabeza eso de… ¿y si estamos saliendo ya de la crisis y yo todavía con estos pelos?
Creo que ese es el peor pensamiento que podemos tener. Despacito y con buena letra, es lo mejor.
Porque estoy seguro que siempre habrá oportunidades. Lo que hay que hacer es prepararse para verlas y cogerlas. Al menos eso espero.
Un saludo.
Fe de erratas:
“(…) si te entran prisas, te metas en algo que no sea en lo que deberías haber entrado”
La frase es un poco complicada de decir correctamente, espero que se entienda bien.
yo es que apenas conozco el mercado español como para meterme en el mercado aleman… un pelin complicado me parece.
Hola Minerva. Hace mucho que no actualizas este area. ¿Tanto han cambiado las cosas en el mercado aleman? ¿Ya no es interesante?
Tengo en mente invertir parte de mi ahorro en ladrillo para alquiler y me interesan mucho tus ideas y comentarios.
(Ademas hablo algo de aleman y tengo amigos alli lo que facilitaria un poco las gestiones).
Muchas gracias y un saludo
Pedro
Hola Minerva, ¿andas detras de alguna otra operacion de este tipo? Le estoy dando vueltas a la posible salida de España del euro y me parece que comprar un piso en Alemania y alquilarlo seria una opcion de poner parte de mis ahorros fuera de las garras de una conversion obligatoria a las nuevas hipoteticas pesetas.
¿Te parece factible? ¿Le ves cabos sueltos? (no sé, por ejemplo tener que tener una cuenta en Alemania y ser residente para ello)
Un saludo
Tabano
¡¡Qué pena que haya muerto este hilo!!
Descanse en paz.