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Hace unas semanas me llegó un email de un lector con algunas preguntas sobre inversiones inmobiliarias. (con el permiso que me ha dado dejo el inicio de su email inicial):
“Hola Minerva,
después de haber leido este post
http://www.futuro-millonario.com/index.php/minerva/nuestra-primera-inversion-inmobiliaria/
me he decidido a escribir un mail para solicitar más información al respecto. Mas que nada me interesa saber cómo habéis comprado el inmueble desde el punto de vista práctico.
Llevo un par de años viviendo (de alquiler) en Alemania por cuestiones laborales. Y también soy residente fiscal aquí. Hasta ahora no me había entrado el gusanillo de las inversiones immobiliarias, y aunque veo que los precios no han variado mucho en el tiempo que llevo aquí, sí que noto que (en ciertas ciudades) la demanda de alquiler es mucho mayor que la oferta. Y que los ratios alquiler / compra son del orden de 6% de rentabilidad anual (sin contar posible revalorización del piso). Aunque de vez en cuando se encuentran ratios incluso mejores. …”
El email tenía bastantes preguntas. Se las respondí y le hice la siguiente propuesta:
“Te hago una propuesta, si estás dispuesto a invertir yo te ayudo, paso a paso, te ayudo con las negociaciones tanto con el vendedor como con el banco (puedo darte hasta contactos), voy contigo a todos lados y ves en directo como funciona todo. Nos aseguramos de que en tu inversión el alquiler cubra la hipoteca totalmente y además te de unos ingresos al mes. A cambio yo me quedo con un porcentaje de los ingresos que tu saques (después de pagar todos los gastos, claro). Es decir tu aprendes todo el funcionamiento y a hacer las negociaciones, y yo me quedo con un porcentaje del piso, yo sólo gano si tú ganas.”
Una propuesta un tanto “original” por no ser lo que uno se ecuentra normalmente. Él me respondio lo siguiente:
“Siempre he considerado que un reparto de beneficios tiene que conllevar un reparto de riesgos (y viceversa). No me había planteado hasta ahora la posibilidad de meter a alguien en mis inversiones. Pero me podría imaginar el hecho de llegar a un acuerdo como el que y tienes tu y Pluto: ambos participais en el piso, tanto con el capital inicial como con los riesgos, gestión… y por supuesto, en los beneficios. Y aparte claro, un contrato entre los dos ante posibles problemas futuros.”
Mi respuesta:
“Bien… no me lo pones fácil 
negociemos entonces 
Si vamos a partes iguales en beneficio y riesgo, qué gano yo?
Por qué iba a invertir contigo (que no te conozco), viajar a una ciudad que no me pilla a mano para hacer todas las negociaciones, enseñarte todo lo que he aprendido inviertiendo mucho tiempo y riesgo y darte buenos contactos? Qué recibo yo a cambio?
Tengo suficientes inversores-socios y oportunidades sin necesidad de viajar…
Ves mi punto de vista? Para eso también puedes hacer un curso en inmuebles y no te asegura ninguna ganancia. Te dan un montón de teoría y hayá de las arreglés tu luego sólo…
Yo sólo gano una cantidad similar a la de dar un curso básico (cuando en realidad es equivalente a uno particular), cargo con los viajes (que probablemente harán que me salga una rentabilidad negativa), y además te aseguras que si la inversión no funciona “el curso de sale gratis”.
No te voy a meter en una inversión en la que no me metería yo. Eso sí, una vez que comprobemos que “nos llevamos bien”. Entonces sí que para las siguientes veces podemos ir a medias e ir ampliando nuestro círculo de “inversores de confianza”.
Hazme otra oferta ”
Su contraoferta:
“Si lo que estás ofreciendo, claramente, es un servicio y no una participación en el riesgo, tampoco entiendo por qué tienes que participar en el “beneficio”. En ese caso yo entendería más normal que te pagara una cuota por los servicios de asesoría (como los que se pueden pagar de notaría o similares). Es decir, una cantidad fija de antemano o un porcentaje sobre el precio inicial del piso en vez de una participación en el piso/beneficios. Un único pago y después los posibles beneficios (ingresos recurrentes + posible revalorización) serían exclusivos del cliente.”
Mi respuesta:
“Tu propuesta es la propuesta “al uso”, y comprendo que la mía es un poco más “original”.
Ahora bien, estás seguro que a ti te conviene más la que tu me propones???
Te parece bien si hacemos un post con ambas propuetas y lo discutimos en abierto para ver distintos puntos de vista. Creo que podría ser una interesante discusión.”
Qué opináis?
- Qué me conviene más a mi? Por qué?
- Qué le conviene más a él? Por qué?
- Qué tiene menor riesgo para mi?
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Respondo punto por punto
Qué me conviene más a mi? Por qué?
- A ti te convendría mucho mas cobrar una cantidad fija por adelantado y dar ese asesoramiento. Riesgo 0 y beneficio seguro (aunque sea menor que el posible variable en función de la rentabilidad), no hay mejor negocio que ese.
Qué le conviene más a él? Por qué?
- Pues a él le convendría mucho mas la opción que le has planteado tu, ya que inicialmente le supone una inversión de 0 €. Formación y asesoramiento gratuito a cambio de la participación en los futuros beneficios (probables pero no seguros). Eso dice mucho a tu favor Minerva de la seguridad que tienes en tí misma y tu “método”. Ahora bien, esta participación no debería ser abusiva y tendrías que pactar un tanto por ciento en el que los dos os sintaís “comodos”. Entre un 10 y un 15% quizás sería lo mas justo.
Qué tiene menor riesgo para mi?
- Ya lo he contestado mas arriba, lógicamente el cobrar por adelantado una cantidad implica un riesgo 0.
En resumen, creo que la fórmula que le has propuesto a tu posible colaborador es la más justa y sería una relación win-win.
Que interesante situación!
Comprendo ambas posturas, y trato de pensar en una situación que deje conformes a ambos (ganar-ganar)… Para llegar a una conclusión, habría que saber que porcentajes pretende Minerva para el caso de participar de los beneficios como socia, y que arancel pretendería cobrar para el caso de brindar asesoramiento solamente.
Respecto de las preguntas de Minerva:
1 – Que me conviene a mí? Por Qué?
A simple vista creo que le conviene la opción de participar de los beneficios “ad infinitum”, ya que estaría generando un ingreso pasivo extra sin inversión inicial.
Para que le convenga cobrar una sola vez por el asesoramiento, el valor del arancel debería ser lo suficientemente alto como para “ponerlo a trabajar” y generar ingresos pasivos mayores de los que obtendría el el primer caso.
2 – Que le conviene mas a él? Por Que?
Obviamente, lo que menos le convenga a Minerva, puesto que hay una torta para repartir entre dos, cuanto menos se lleve uno, mas se lleva el otro.
3 – Que tiene menor riesgo para mí?
Creo que cobrar por el asesoramiento una sola vez no tiene riesgos, ya que si el negocio sale mal, debería recibir el pago de todos modos… Esto podría indicar que la oferta de Minerva, donde existe cierto riesgo, debe ser la mas rentable (relación riesgo/beneficio).
Saludos!
Por no ponerme a valorar la formación, contactos, etc. de Minerva, el riesgo de Noel y demás, iré al grano.
Personalmente, aunque el hecho de pagar una única cuota a Minerva y el 100% de futuros beneficios al comprador parece suculenta, creo que me decantaría por la participación en beneficios porque, aunque sea de forma inconsciente, implica la necesidad de una participación óptima por parte de Minerva.
Atención, he dicho beneficios, no renta de alquiler.
A la diferencia entre hipoteca y renta (que sería el beneficio) lo dividiría 85%-15%.
Es cierto que al principio puede parecer poco, pero una vez liquidado el préstamo el beneficio sería bastante importante tanto para el que asume el riesgo aportando el capital (85%) como para el que sólo aporta sabiduría y contactos (15%).
Un saludo.
Alvaro.
Hola a todos.
Planteo otra opción…
Podríais ser socios al 50% en riesgos/beneficios pero con aportaciones diferentes, esto es:
Minerva aporta el 25% del capital necesarios para la inversión + su formación y su servicio de asesoramiento(Pongo este porcentaje como ejemplo pero lo ideal sería valorar cuanto cuesta el servicio de Minerva y restarselo al 50% del capital necesario para la inversión) y él aporta el 75% del capital restante. Después beneficios/pérdidas al 50%.
De esta forma Minerva hace una inversión mixta aportando capital + tiempo y conocimientos y él aporta sólo capital.
Sería algo parecido a montar un negocio entre dos socios donde uno es el socio capitalista y el otro es socio trabajador. Como en este caso concreto el trabajo a realizar es un servicio de asesoramiento que tiene una duración limitada, Minerva pone pasta para compensar las aportaciones de su socio.
Desde el punto de vista del futuro socio de Minerva se asegura que la participación de ella va a ser óptima, puesto que se juega su tiempo y su dinero, y además de esto el adquirirá conocimientos que ahora mismo no tiene. Y desde el punto de vista de Minerva es una buena oportunidad para hacer una inversión que ya ha hecho antes pero a mitad de precio…
YO HARIA LA INVERSION AL 50% Y NO HACE FALTA QUE NADIE PONGA DINERO (VERDAD MINERVA?:CURSO DE JUAN HARO).
ASÍ ES LA UNICA FORMA DE TENER UNA RELACIÓN VITALICIA EN INVERSIONES.
Muy buena la situación presentada.
Tal y como yo lo veo, faltan un montón de supuestos por evaluar.
Voy punto por punto:
1 – Que me conviene a mí? Por Qué?
Minerva, tu tienes el conocimiento y la práctica… la materia prima de los inversores es siempre el capital. Al participar en los beneficios corres varios riesgos de quedarte sin cobrar, ejemplo: El bien sufre daños y hay que repararlos con lo que tu también tendrías que poner dinero para las reparaciones, etc..
Desde mi punto de vista, como inversora te convendría cobrar por tu asesoría, entrar en liquidez y dedicar ese capital a otras inversiones.. como tu bien dices, inversores/socios te sobran para entablarte en una nueva aventura.
2 – Que le conviene mas a él? Por Que?
Precisamente a él le convendría más compartir beneficios contigo, es decir, ir a EXITO. Si nuestros profesores y asesores fueran a éxito en nuestras carreras profesionales, seguro que serían los mejores profesores y asesores del mundo, es decir, la ley del incentivo.
Nada te impide asesorarle en todo y que todo salga bien, pero es solo eso, BIEN. Si tu estuvieras involucrada en el reparto de beneficios, seguramente no te conformarías con un BIEN, irías a por un EXCELENTE, y por supuesto él saldría mejor.
3 – Que tiene menor riesgo para mí?
Como casi todos los que hemos comentado en este post, precisamente la opción de asesoría tal y como lo he respondido en el punto 1.
Saludos y espero haber cooperado en alguna toma de decisión..!!!
Pues yo creo que el compañero no necesita ayuda ninguna. Creo que tiene bien clara la situacion, solo un poco de esfuerzo y alguna lectura, no necesita de tu servicio.
Para el resto ya respondieron aqui, creo que era otra conclusion que tenias que haber llegado sola.
Quien diria que se puede aprender mas de los comentarios que del blog mismo?
Muchas gracias a todos!!
Mi opinión personal es como el de la mayoría. Sin lugar a dudas me convendría cobrar tal y como me propone el lector por asesoría.
No corro ningún riesgo, inversión hecha, yo ya he cobrado. Que el mercado cae? me da igual, yo ya he cobrado. Que hay que buscar inquilinos y las inmobiliarias te cobran varios miles de euros (que es lo usual), me da igual, yo ya he cobrado. Que los inquilinos dan problemas, me da igual, yo ya he cobrado. Que el inversor se va a Francia y hay que buscar un gestor, que se las arregle él sólo, etc…
Por eso preguntaba “Ahora bien, estás seguro que a ti te conviene más la que tu me propones???”. Es lo que nos pasa a todos, al principio sólo vemos el lado positivo. Sólo vemos que yo puedo quitarle parte de sus beneficios. En cambio, lo que hay que hacer es ver el lado negativo, evaluar los riesgos. De qué forma va a sufrir él menos riesgos?
Si yo hiciera como una inmobiliaria que se lleva nada más y nada menos que un 3,58% por mostrarte la propiedad, y cobrara un porcentaje sobre el precio de venta. Que me interesaría más? Que su compra fuera lo más cara posible!!! Que el cash flow fuera simplemente positivo. Pero con que la inversión fuera los fuficientemente buena sería suficiente!!
Si yo me quedo con parte de los beneficios. Buscaría maximizar sus beneficios ya que cuanto más gana él, más gano yo. Y eso implica, menor precio, menores comisiones, menor tipo de interés, etc…
Sammy
Muy bueno.
Eso es cierto!!!
Juan Haro, es también lo que propone, que el dinero lo ponga otro, y él se lleva parte de los beneficios también
Él es como actúa muchas veces, se lo da todo hecho a los inversores, de forma que ellos invierten y todos ganan.
Hola:
Yo soy partidaria tambien de cobrar por servicio prestado, al menos en esta ocasión. Lo de sociedades y participaciones en beneficios podría ser en próximas ocasiones, puesto que implica un mayor compromiso para los dos. Vamos, que lo veo como casarme con un desconocido (a pequeña escala).
Saludos
He leido el post y los comentarios por encima y estoy… FLIPADO.
Digo de antemano que si he malinterpretado algo, se me disculpe, pero es que es para flipar.
Vamos a ver.
Esto es un blog que crean dos personas en el que narrar sus aventuras y desventuras en el camino a hacerse “millonarios” (sic). Hasta ahi, todos de acuerdo.
Bien. Un seguidor del blog, escribe un mail con diversas dudas y preguntas (que no han sido publicadas), y la respuesta es… UNA PROPUESTA DE NEGOCIO! Tocate los cojones…
O sea, que yo te ayudo si pasas por caja, clinc clinc.
Veo que mucha gente se queja de que los profesionales no cuentan sus secretos gratuitamente, o que en sus blogs quedan cabos sueltos… y resulta que en un blog de gente “amateur” (con todo el respeto del mundo) hay que pasar por caja en lugar de ayudarnos mutuamente.
Igual soy yo muy raro… Si yo tuviera un blog, y alguien me pidiera ayuda, le ayudaria mas o menos, me implicaria mas o menos con el tema, pero de lo que estoy seguro que no haria seria una propuesta lucrativa…
No se. No termino de entenderlo.
Espero que no se malinterprete, no va con mala fe.
Saludos.
Juan Vidal,
Sus preguntas fueron respondidas. Luego la ayuda pedida fue prestada.
Me ha escrito mucha gente preguntando, y muchos me siguen respondiendo que no saben por donde empezar que sería mejor si tuvieran una guía física, alguien con quien hacer todo. Esa ayuda puedo prestarla. Pero no me voy a desplazar a otra ciudad y ayudar en todo porque eso conlleva un gasto no sólo económico sino también en tiempo, y de verdad que mi tiempo es muy limitado y valioso.
Intento ayudar todo lo que puedo. A algunos lectores les he hecho una ayuda personalizada, iniciándoles en el mundo de la inversión, tutoriales de seguimiento etc… Y lo triste es que el 90% abandonan, es decir yo trabajo por ellos y ellos no son capaces de hacer nada por sí mismos.
No entiendo muy bien lo que crees que “debería” de haber hecho. Hubiera sido mejor decir: mira aquí termina mi ayuda. A partir de ahora te las arreglas sólo?
Conoces a una sóla persona que haga una ayuda personalizada (acompañándolo en la inversión y además enseñándole todo para que luego pueda invertir sólo) y sólo gane algo en el caso de que tú también ganes?
A continuación publico las preguntas y respuestas.
Minerva
Preguntas:
Búsqueda de piso:
-Cómo lo encontrásteis? Contactos, agencia, internet?
-Habéis viajado / visitado el piso directamente en el país?
Papeleo:
-Notario (en España?). Algún problema por tener la documentación en otro idimoa? Habéis tenido pedir traducciones oficiales?
-Seguros? En qué país? Se necesita una persona de referencia en cada país?
Gestion de los inquilinos:
-Quién se encarga de solucionar los problemas diarios (reparaciones, quejas, etc.)? Se hace a través de una agencia? Cuánto os cobran?
-Lo mismo en caso de que los inquilinos se vayan. Quién se encarga de la búsqueda de nuevos inquilinos?
-Gestión de posibles impagos? (según mi experiencia, altamente improbable en Alemania)
-Por lo que he leido hay 50EUR de gastos mensuales de comunidad. Aparte, quién paga la electricidad, gas etc? Directamente el inquilino o a través vuestro?
Financiación y fiscalidad:
-Intuyo que la financiación se ha hecho a través de un banco español. Habéis tenido problemas a la hora de financiar el piso en una país extranjero? Qué avales/garantías os han pedido? El piso en si es suficiente garantía para solicitar el préstamo? Algún problema con la documentación / traducción?
-Sobre la fiscalidad: no soy un experto, pero en teoría dentro de la UE se aplican las reglas fiscales del país donde uno tiene la residencia fiscal (sobre todo para evitar doble imposición). Me imagino que si hacéis la declaración en España, podéis desgrabar los intereses de la hipoteca. Pero qué ocurre con los ingresos del alquiler?
En mi caso, como soy residente fiscal en Alemania, tendría que declarar aquí seguro. Me tengo que informar exáctamente cómo funciona, supongo que preguntando a un asesor fiscal (a veces lo uso porque hacer la declaración en alemán es un engorro).
Bueno, me han salido unas cuantas preguntas más de las que pensaba
Y agradezco de antemano si os tomáis la molestia de contestar
Un saludo,
Respuestas:
Te voy a responder para tu caso teniendo en cuenta que tu residencia fiscal es Alemana.
Encontrar: Por búsqueda en portales web sobre la temática, hemos visto el piso en persona.
Notario en Alemania, todo en alemán.
Gestión de inquilinos: lo hacemos nosotros (no nos han dado ningún problema por ahora), hasta que acumulemos unos cuantos pisos que se lo daremos a alguna agencia.
Búsqueda de nuevos inquilinos, nosotros, también utilizando internet.
Al segundo impago ya se puede denunciar.
El alquiler se divide en dos partes Kalt y nebenkosten, kalt el tu ganancia neta, y los nebenkosten es la parte de los gastos de calefacción, agua, impuestos,etc.. que tiene que pagar el inquilino. Ambos juntos hacen el warmiete. Además hay un gasto más de comunidad que corre de tu cuenta. Ronda los 50 euros, pero depene la comunidad, hay veces que es mayor y otras menor. La luz es un gasto más que tiene que contratar el inquilino como más le plzca (tú ahí ni entras ni sales).
Para la financiación, siempre mejor en el país done se encuenra el piso. Te hacen financiación de hasta el 100% si tienes un buen sueldo por ejemplo y te ven de fiar. Por tu cuenta tienes que pagar los gastos de notario etc… que están entre el 5%-8% dependiendo si va a través de inmobiliaria o no (más barato sin, claro).
Ya te digo yo, seguro que tienes que declarar en alemania y además te conviene, porque el alquiler desgrava y además bastante (varios miles de euros).
Hola:
A mí me parece estupendo que a Minerva y Pluto les salga algún negocio personal por medio del blog, al fin y al cabo creo que (al menos de momento) ponen más de lo que reciben, pero creo que nos podemos beneficiar todos: por los conocimientos que se aportan, por la motivación, por tener con quien intercambiar opiniones sobre el tema (no es tan fácil encontrar gente en mi círculo que hable de este asunto), etc.
Podían haberlo mantenido en secreto, pero ya una vez se habló de algo parecido y los lectores pedían mayoritariamente que contaran todos los pormenores de sus actividades.
Me parecería mal si fueran una comunidad religiosa, una ONG, o fundamentalmente si el pacto al que llegaran fuera abusivo para una de las partes, p. ej.
En fín, la vida misma pero utilizando la tecnología moderna.
Saludos a todos
Minerva, si me permites preguntarte una aclaracion a lo que has escrito arriba, que por cierto es muy interesante.
Cuando dices “porque el alquiler desgrava y además bastante ” te refieres a que le desgrava al inquilino, al dueño o a ambos?
Un saludo y muchas gracias por hacernos caso
@Cristina: grcias
@Jose: Al dueño, pero sólo si la compra es para alquilar o hacer negocio. Eso sí, eso en caso de que la declaración se haga en Alemania.
A mi me parece que lo mejor para Minerva sería cobrar como asesora. Es mas, Minerva yo si fuera tú pondría un enlace desde este blog, de asesoría online, por supuesto con ánimo de lucro. Y quien quiera que entre y contrate tus servicios.
Y haber, el objetivo de Minerva es conseguir la libertad financiera, o montar una ONG? Entiendo que el primero, así que veo totalmente lícito que utilice su blog para conseguir su objetivo.
Para él y ya que vive y trabaja en Alemania , y se supone que conoce el idioma y costumbres, no creo que le sería tan difícil hacerlo por su cuenta. Otra cosa sería que desde España quisiera invertir en Alemania sin tener ni pajolera idea del idioma y demás…
Hola.
No sé si puedo exponer aquí mi caso. Si no es así, perdonadme.
He creado un negocio junto a un socio. El negocio es un estudio de fotografía y video. Los beneficios están separados, esto es, lo que gane mi socio por su trabajo (fotografía) es para él, y lo que gane yo de mi sector (video) es para mí. Los gastos están al 50% (alquiler, luz, agua, etc…), menos los gastos de proveedores, etc… , cada uno con lo suyo.
El problema es el siguiente. Los beneficios que obtiene él por el estudio es bastante mayor que el mío. Yo al principio, le hice saber que el pagar el 50% de los gastos no era justo… pero él digamos me persuadió… y yo caí.
Mi pregunta es: ¿estoy en el derecho de exigir otra forma de aportación que no sea el 50%, sino, una aportación directamente proporcional a los beneficios que uno obtega?
El local tiene una planta dedicada a la fotografía de estudio… de aquí, yo no me llevo ni un duro, pero pago la mitad de todo…
Gracias.
Hola Pepé,
Lo cierto es que vuestra sociedad me resulta un tanto extraña. Por lo que deduzco compartis gastos pero no beneficios. Normalmente una sociedad se forma porque uno aporta al otro un valor añadido.
Por lo que cuentas sería equivalente a que tú eres socio capitalista de tu amigo (porque pagas parte de sus gastos, pero no das ningún otro valor añadido). Por lo tanto también te corresponden parte de sus beneficios. Lo mismo él contigo, él es socio capitalista tuyo, por lo que le corresponden parte de sus beneficios.
Cuando uno es socio capitalista, le corresponde valorar el riesgo que corre al invetir en el negocio de otra persona.
Sería cuestión de sentaros y redactar un buen contrato. Todo siempre por escrito!!
Como recomendación personal, te diría que leyeras “El libro negro del emprendedor”. Puedes ver un resumen en la página de libros recomendados.