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Cómo me gusta escribir este tipo de posts!! .
El viernes 2 de Octubre, fuimos al notario, he vuelto a constatar que no me gustaría trabajar de notaria y ya que estaba hemos vuelto comprar una vivienda para alquilar con las siguientes condiciones:
- Precio: 90000 euros (negociamos una rebaja de 5000 euros)
- Financiación: 100% al 4,19% de interés fijo a 10 años
- Cuota mensual al banco: 494 euros/mes
- Gastos de compra (capital propio): unos 4800 euros entre los dos (2400 por persona)
- Alquiler actual: 735 euros/mes
- Gastos (comunidad, etc, que corren de nuestra cuenta): 40 euros/mes
- Alquiler mensual neto: 595 euros
- Rentabilidad sobre capital propio efectiva: +61 euros –> 15% anual
- Rentabilidad virtual: +241 el primer mes y luego va subiendo –> 58% anual
- Características (ubicación, metros, altura, distribución, estado…): 55 m2 + trastero+ buhardilla, edificio de 3 alturas + buhardilla, se encuentra en la tercera planta. La distribución permitiría alquilar las habitaciones por separado en un futuro. El piso está en buen estado, el baño es antiguo y cuando se vayan los inquilinos habrá que renovarlo (tiene un color rosa feo feo). Está relativamente cerca del metro, en un barrio de casitas bajas y calle tranquila. Tiene una cocina con electrodomésticos que pertenece a la casa pero se lo vamos a dar a los inquilinos.
- Inquilinos: Una pareja de Togo, trabajan en una residencia de ancianos.
- Historia: Se trata de una herencia, el heredero tenía que pagar a hacienda los impuestos relativos a la herencia por lo que necesitaba vender rápido de ahí el precio tan bajo, la posibilidad de negociar el precio y que además él se encarga de pagar los gastos relativos a la inmobiliaria.
- Precio del inmueble en el mercado: Unos 130000 euros, si hay paciencia para vender bien. Un inmueble igual pero de nueva contrucción estaría en torno a los 250000 euros, una diferencia considerable que hace que no merezca la pena comprar construcción nueva como inversión.
Contaré qué tal, aunque por ahora ha salido todo muy bien en este tipo de inversiones y estoy contenta. Con esta acumulo tres inversiones inmobiliarias y me “aseguro” que un día sré mileurista pasiva 
Tenía la intención de hacer una inversión inmobiliaria exótica en otro continente. Por desgracia mi contacto allí se ha echado para atrás. Ese es un tema interesante y bastante recurrente.
Mi contacto es una amiga mía desde hace un tiempo. Ella comenzó con el tema de la libertad financiera mucho antes que yo, nos conocimos cuando las dos estábamos metidas en ello. Sin embargo, ella soñaba mucho sobre el tema y habla de ello mucho (cosa que es buena), pero no actuaba nada. De forma que sólo se limitaba a leer libros motivacionales pero no sabía casi nada sobre inversiones o negocios. Cuando yo le contaba lo que hacía se mostraba muy interesada. Así que me pidio que le enseñara lo que yo hacía y miró inversiones inmobiliairas en su país, siendo los números muy interesantes. Estuvimos mirando varias estrategias sobre como averiguar la demanda de alquiler que hay en distintas zonas, cómo hablar con el banco, etc… dejamos todo atado, y yo le prometí un buen capital si hacia los deberes.
Pues bien, fue a su pais, y ha ido una vez al banco y ha preguntado a sus amigos allí su opinión, ahora no se atreve dar el paso. La gente se encuentra ante dificultades y desiste en seguida, si fuera super fácil lo haría todo el mundo!!!
Me da algo de rabia, aunque yo estuve enseñándole todo y planeando cuidadosamente de corazón, me molesta mucho que me hagan perder el tiempo para nada. Si las personas no son capaces de hacer algo por si mismas por qué tengo que hacerlo yo?
Me encuentro con bastante gente, que habla mucho y actúa poco, que en cuanto ven que no es coser y cantar lo van dejando y dejando para alante. También personas que aunque bastante formadas no se atreven nunca a dar el salto al ruedo porque no se sientes jamás lo suficientemente preparada. La experiencia es la mejor lección!!
Así que repito que el secreto número 1 para la libertad financiera es la procrastinación.
Estás actuando???
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¿ por que no decis los paises donde invertis ?
No me salen las cuentas de cuota/años, de todos modos me parece muy interestante, en que pais habeis comprado el piso?
Ánimo, envidio vuestro arrojo,
Hola,desde hace unos dias leo tus posts,muy interesantes,la verdad.Dan mucho que pensar.
Yo tambien me he decidido a empezar,en primer lugar con un piso en alquiler.Tengo ya el dinerillo ahorrado para los gastos de notario y alguna cosa que pudiera surgir.Ahora tengo que encontrar alguna cosa interesante.
Te queria preguntar,si no es mucha molestia, donde encontraste el piso de Munich con las condiciones y las caracteristicas que dices,porque me estoy volviendo loco para encontrar algo decente a buen precio.Yo vivo en Stuttgart desde hace dos añitos. He encontrado un par que tengo que ir a ver,pero veremos que tal estan.
Cambiando de tema,te deseo mucha suerte (aunque cuenta mas la fuerza de voluntad) con tus proyectos.
Hola Minerva,
hace tiempo que no posteo, pero no os quito el ojo de encima
Felicidades por tu nueva adquisición y por asegurarte ser mileurista como mínimo de aqui a 10 años.
Minerva, tengo unas dudas:
-cuotas del banco 494 x 12meses x 10años=59.280€ < 90.000€ ?¿
-¿puedes detallar un poco más el punto 9?
Tengo pendiente pasarme por el foro para explicar una reciente adquisición inmobiliaria que he realizado.
saludos
Corbu
Je je, siempre que escribo sobre el interés fijo hay confusión.
El interés es fijo a 10 años, lo cual no quiere decir que la hipoteca sea a 10 años. Sino sólo que el interés se mantiene fijo durante ese tiempo y luego hay que volver a renegociarlo.
Atum, los portales de internet más grandes y donde más ofertas interesantes encuentro son:
http://www.immowelt.de/
http://www.immobilienscout24.de
Interesante y Roberto, siempre hemos invertido hasta ahora en la misma ciudad, en Munich
Muy buenas,
Antes de nada decir, que aunque no particpe os sigo desde hace aproximadamente un año cuando os conocí a través del blog de Dalamar (Por cierto, otro blog también muy recomendado).
Me gusta mucho vuestro blog ya que me parece muy práctico.
Bueno, una vez dicho esto, paso a detallar mis dudas respecto a la compra de un piso en el extranjero:
1. El idioma: Es el principal inconviente que encuentro. Aunque exista el tópico de que en todo país extranjero sepan hablar el inglés, por mi experiencia esto es totalmente falos. Por tanto, en caso de no tener un contacto allí (que supongo que en vuestro caso sí que lo habéis tenido) que haces? Contratas a un traductor para que te acompañe durante todo tu viaje así como a la firma de las escrituras (porque, digo yo que te tendrás que asegurar de lo que estás firmando)? Por no decir la importancia del idioma tanto para negociar el precio del inmueble, como para negociar con el banco de allí.
2. Como gestionais los problemas que le surjan al inquilino. Y, en general, los problemas relacionados con el mantenimiento del piso?
(Entiendo que resultaría inviable ir allí cada vez que surge algún problema).
3. Os habéis planteado canalizar vuestras inversiones inmobiliarias a través de una SL?
4. Me preocupa también (principalmente porque esta bastante ligado con el punto 1) todo lo referente a la legislación que como arrendadores debéis mantener con el inquilino. De donde obtenéis esa información?
5. Por último, todo lo referente a cuestiones fiscales. Habéis contado con la ayuda de algún asesor fiscal o algo por el estilo. Sino en esta, en alguna de las inversiones anteriores?
Para terminar, simplemente desearos mucho ánimo con el blog y muchísima suerte en vuestras inversiones tanto a Minerva, como a pluto, como al resto de gente que os lee.
Saludos,
takeit
Excelente post Minerva! mil felicidades y exitos con tu nueva empresa!
Por cierto en que ciudad fue la inversion??
Yo soy paraguayo y a fin de año estoy yendo a mi pais en donde las tierras e inmuebles son muy baratos y si quieres me ofrezco de voluntario para averiguarte si deseas invertir en mi pais, te lo ofrezco de corazon no te cobrare nada, sole quiero aprender de ti, claro; para el dia de mañana hacer lo mismo, je,je, Saludos y exitos, majisima. Marki
Perdon Minerva, ahora acabo de leer que inviertes en Munich eso esta claro ok, bien mi oferta sigue en pie, nuevamente te deseo lo mejor, Saludos y exitos. Mark
Hola Minerva,
¿Para estas inversiones inmobiliares te ha sido de ayuda el curso de Juan Haro?
un saludo
Saludos,
Debo de estar un poco espeso, porque no me salen las cuentas del cálculo del alquiler mensual neto…pero ya digo que será cosa mía…aunque agradecería aclaraciones.
Os descubrí hace poco.Felicidades por vuestro blog…es aire fresco.
Es curioso como creo que en realidad como tu amiga hay muchísima gente, yo incluido y otros muchos foreros.
Sois minoría los pocos que os decidis por intentar cumplir vuestros sueños, siempre con un éxito del 100% porque el mero hecho de intentarlo ya es un triunfo.
Efectivamente los que queremos emprender lo contemplamos como una idea bonita, ciertamente difusa que conlleva obstáculos pero que como la propia realidad no ves hasta que te abofetean.Es en ese momento en el que debe salir el verdadero emprendedor.
Si por algo leo este blog es porque vosotros dos si intentaís poner en práctica vuestros deseos, conocimientos y lecturas, y en cierta manera eso me hace reflexionar.
También es cierto que se necesita una reflexión previa, una motivación interior que te lleve a asumir las nuevas y aventuras desconocidas como verdaderas experiencias de valor.
Dejo de enrollarme, simplemente decir que ese es el camino.Dejo 3 frases que deberían motivarnos un poco a todos:
-El coraje siempre es mejor.Jorge Luis Borges(mi favorita)
-El mayor riesgo es no arriesgarse
-Sólo ha que tener miedo al propio miedo(Roosvelt)
Saludos
@Atum: Una oferta que podría ser interesante –> http://www.immowelt.de/immobilien/ImmoDetail.aspx?ID=16066676&campaign=Mail_Suche
Pero actúa rápido!!
Hola Takeit,
Todas tus reflexiones son verdaderas. Es cierto que no es tan sencillo y hay barreras.
En el notario te exigen un traductor si no comprendes bien el idioma. En principio lo gestionamos nosotros, pero no descarto con el tiempo contratar a alguna empresa especializada en gestionar pisos (que las hay).
Lo de la SL, estaría bien, pero lo veo complicado:
1.- Tendríamos que traspasar las propiedades actuales a la SL, con lo que tendríamos que vendérselas, de nuevo gastos en papeleo.
2.- Obtenemos créditos porque si la cosa va mal, el banco nos tiene a nosotros para agarrarse. Si la SL no tiene fuentes de ingreso ni un buen depósito, el banco podría más trabas a la hora de ofrecer crédito.
Estoy en lo cierto?
Legislación: preguntando y hay libros sobre los derechos del inquilino y del propietario.
Cuestiones fiscales: Preguntando a asesores.
Acabo de conocer tu blog gracias a una intervención de Dalamar en el mío y me ha gustado mucho, compartiendo muchos de tus principios. Me he suscrito, así que te haré más visitas. Respecto a tu nueva inversión alemana, enhorabuena, y que tengas muchas más.
Hola Tito,
tu pregunta es un poco complicada de encontrar. El curso no es una lista de instruccioens paso a paso a seguir para este tipo de inversión. Sin embargo, el curso si que puede generar ideas de cosas que puedes hacer y que no se te habían ocurrido.
Absolutamente todos los cursos que he hecho y libros que he leído me han servido para algo, de todos ellos se aprende siempre.
Minerva
Hola Kike,
Por qué no te salen las cuentas del alquiler?
Felicidades por tu nueva adquisición, creo que es una inversión bastante buena y de rentabilidad casi asegurada (como cualquier inversión tiene sus riesgos claro).
Una pregunta, ¿crees que puede haber oportunidades así dentro de España? Tengo un familiar interesado en hacer este tipo de inversiones y al estar libre de hipotecas y prestamos supongo que no le pondrían muchas trabas… La idea que tenemos es buscar en ciudades medias con universidad para alquilar a estudiantes, pero nos estamos encontrando con precios muy elevados que no hacen viable la operación.
Otra pregunta, ¿Os habéis planteado comprar algo en Brasil? Segun mis contactos alli ahora es muy buen momento para invertir en ladrillo por allí y se prevee que crezca el mercado en los proximos años. Lo malo es que hay grandes tasas de impagos en alquileres y muchos robos.
Hola Minerva…
Básicamente me refiero al alquiler actual y al mensual neto…aún teniendo en cuenta los gastos de comunidad (40euros)…
Será cosa mía, necesito vacaciones…
minerva, por que en munich y no en otro estado?
como Sajonia, berlin, Hamburgo,Bremen etc..
Muchas gracias Minerva,voy a mirarlo ahora!
Esas son las paginas que suelo mirar,aunque en Munich no me habia interesado aun porque no vivo ahi,aunque veo que el suelo en general es muuuucho mas barato que en Stuttgart (tambien los alquileres en general,aunque la relacion creo que sigue siendo mas positivia alli).
hola! es interesante el post, pero creo q le falta un poco de profundidad en explicaciones; veo que es demasiado simplista tu método de inversión para conseguir la independencia económica; la inversion inmobiliaria es mas que sabida por todos, por tanto la rentabilidad es bajisima. los millonarios siempre son excentricos en sus ideas y sus inversiones, digamos PIONEROS FINANCIEROS.
saludos.
@Tristan, ya tienes también otra seguidora del tuyo. La verdad es que no tengo ni idea de subatas inmobiliarias así que lo veo muy interesante.
Hola Carlos,
Gracias por tu reflexión.
No basta como motivación el simple hecho de ir consiguiendo lo que te propones?
Es cierto que el tema de la motivación es muy importante, de hecho yo diría que es el primer punto a tratar en esto de la libetad financiera, y de eso hablamos en la entrevista a Isabel Sales.
Normalmente la gente lo primero que hace es ponerse a adquirir conocimiéntos técnicos o quedarse en un “voy a…” cuando el primer paso es una profunda reflexión interior. Qué quiero? Por qué lo quiero?
@Kike, ahhh, ya sé a lo que te refieres.
En el alquiler completo va el alquiler + gastos que corren a cuenta del inquilino (agua, calefacción, etc…) de ahí el alquiler se reduce a 595. Luego hay otros gastos que son los que como arrendatario tengo yo que pagar, que son esos 40 euros. EN definitiva que lo que a mi me toca al final son los 595-40.
Creo que ahora si lo he explicado mejor, no?
Hola Juan Antonio,
En la “segunda inversión inmobiliaria” puedes ver una serie de comenarios sobre el tema. Principalmente es por el índice de impagos y criminalidad y porque Munich me resulta más “fácil” al conocerlo mejor.
Hola oxidos, dime como darle un poco más de “profundidad” a las explicaciones. QUé datos podría poner?
No estoy de acuerdo en lo de que un método simplista no de buenos resultados. De hecho todos los “gurus” dicen que cuanto más te compliques peores resultados vas a tener, los mejores resultados suelen ser sencillos. Yo diría que los millorarios utilizan ideas simples pero aumentando muchísimo el riesgo. En vez de comprar un piso, comprar un edificio, por ejemplo.
La inversión inmobiliaria en España que se ha hecho hasta ahora no ha sido esta sino la de comprar para vender más caro, es decir especular en vez de invertir.
Creo que no es importante si es simple o no simple, lo cierto es que de esta forma se consigue la libertad financiera. Y eso es indiscutible.
Estimada Monerva, ¿Como has conseguido que te financien el 100 % de la operación al 4,19 % FIJO a 10 AÑOS y te da de cuota 494 euros /mes? ¿Con que banco?
Gracias
ummm… Minerva… YO TB QUIERO SABER MÁS DE SUBASTAS INMOBILIARIAS. Cuando veas… un “peazo” de post de los tuyos para tus seguidores.
Un abrazo.
Hola MINERVA,en primer lugar decirte que somos un matrimonio de Sevilla, y que tambien estamos en via de conseguir la libertad financiera.Actualmente tenemos 5 pisos en propiedad con una deuda pequeña, y partimos desde cero, no teniamos nada.Estamos esperando respuesta de nuestro banco para la siguiente compra.Nos gustaria estar muy en contacto contigo para intercambio de información y para futuros negocios,lo que necesites de Sevilla no tienes más que preguntalo,pues conocemos muy bien el mercado,aunque continuamos aprendiendo.Un saludo cariñoso.Es grato encontrar personas que piensen como tu en este sentido, y no es nada facil.
Hola, Jose
Tambien yo estoy intentado la libertad financiera, me gustaria saber mas del tema de inversiones en inmuebles ya que me gusta, yo soy de cadiz.
un saludo
Dos cosas Minerva.
Primero el tema de la cuota. Si vos pagas USD 494 por mes a 10 años eso da un total de USD 59.280. Si el depto te costo USD 90.000 no se entiende la cuenta. Salvo que sea Tu cuota, Es decir que en total le entarian pagando tu socio y vos al banco USD 988 por mes. Pero en ese caso, no entiendo tu razonamiento del retorno.
Segundo. Vos no te preguntas porque hay tanta gente en Alemania que no compra si es tan sencillo y rentable?
saludos
@Jose y Bullspread, se que no queda claro los de la cuota al banco porque ya ha habido mas comentarios al respecto.
Los 10 años no se refieren a la duracion de la hipoteca sino a la duracion del interes fijo. Pasado ese tiempo hay que volver a renegociar el interes a aplicar.
Los alemanes tienen una mentalidad completamente diferente a la nuestra. Se considera un riesgo el meterse en una hipoteca (que lo es). A un aleman jamas se le ocurriria decir eso de “Que el gobierno me pague la hipoteca” como he leido alguna vez. Es como si te metes a la bolsa y pierdes, pues igual. Ellos razonan las desventajas que tiene el comprar una vivienda, pierdes libertad de movimientos y corres riesgos. Para nosotros, es como si comprar casa fuera una de nuestras obligaciones en la vida. Para ellos no, es solo una cosa mas que acumular.
Muchos es que ni se plantean la posibilidad de comprar, no se les pasa por la cabeza.
@Jose, tienes mi email. Escribeme cuando quieras
HOLA JUAN ANTONIO,EL TEMA DE INVERTIR EN INMUEBLES Y QUE SEA BUENA INVERSIÓN NO ES DIFICIL PERO SI LABORIOSO Y LLEVA SU TIEMPO APRENDER;YO SOY ARQUITECTO TECNICO Y CONOZCO ALGO EL TEMA,PERO NO HACE FALTA TENER TAMPOCO MUCHOS CONOCIMIENTOS TÉCNICOS.DIME QUE QUIERES SABER Y SI TE PUEDO AYUDAR CON ELLO.EN PRIMER LUGAR HAY QUE LEER MUCHO Y CONOCER BIEN EL MERCADO EN TU BARRIO Y CIUDAD QUE ES LO MÁS CERCANO A TI. ¿ A QUÉ TE DEDICAS?.UN SALUDO A TODOS.
Hola Jose
Trabajo en una empresa de aceros inoxidables, (construccion de depositos) soy chofer de veiculo especial, pero llevo solo 3 años antes tenia nogocios de venta al menor de alimentacion durante 10 años.
mi email es jantonio805@hotmail.com
Buenas noches a todos, y en especial a Minerva y Pluto, artifices de este foro tan interesante.
Mi marido y yo, al igual que nuestro amigo Jose de Sevilla, tenemos ademas de nuestra vivienda habitual, otros tres pisos, y, si todo va bien, en un mes firmaremos la compra del cuarto. Nosotros somos de las afueras de Madrid, y los pisos los tenemos aqui y en Malaga. No sé si conseguiremos algun dia la libertad financiera (ni siquiera se si la queremos, porque afortunadamente nuestros trabajos también nos gustan!!)pero la verdad es que el tema de la inversión inmobiliaria también nos gusta, y, por ahora, no nos ha ido mal.
Yo no conozco mucho el mercado de Alemania, que seguramente es tan bueno como nos cuenta Minerva, pero realmente creo que no hace falta irse tan lejos para hacer una buena inversion. De hecho, aprovechando la situación inmobiliaria, nuestro próximo piso será en Madrid. Realmente, si encuentras un piso que sabes de antemano que vas a alquilar sin problemas, y con una renta que te paga el 100% de la hipoteca, pues ya es rentable!! Y eso ahora mismo existe en Madrid.
Bueno, como decía Jose,es grato encontrar personas que piensen como tu, en este tema. Enhorabuena por tu nueva inversión y por esta web
Un artículo interesante que viene muy bien al caso:
http://www.cotizalia.com/en-exclusiva/alemania-atrae-dinero-espanol-invertir-mercado-20091028.html
oportunidades hay en muchos sitios,solo hay que saber verlas y conocer bien la zona,no importa el sitio del mundo.Soy de la opinión de que debemos hacer algo más por nosotros mismos y no sentarte a esperar a que las instituciones nos resuelvan el problema de paro,jubilación,sanidad…Tambien me gustaria saber si en el foro hay gente de sevilla que es donde yo vivo, y así poder tener la ocasion de conocernos.Un saludo a todos.
Otraamiga que vaya todo bien con la última compra.
Me gustaria ponerme en contacto con personas que invierten en compra de inmuebles para alquilar. Le doy permiso a Minerva para que le facilite mi email si alguien lo solicita.
Un saludo
Hola Minerva,
he visto el comentario de Pedro de que le gustaría ponerse en contacto con personas que invierten en inmuebles.
Mi única inversión hasta ahora ha sido en garages en Madrid, pero estoy buscando este año la inversión en algo más grande.
Si quieres pásale mi email.
Un saludo
Hola Minerva
Hace algunos dias me baje unos audios entrevistando a Juan
Haro, pero ahora no se si fue de tu paguina o de otra.
Me podrias decir si es tuyo, eh estado mirando y no lo veo o si saves donde puede estar colgado
Gracias
Juan Antonio, puede que fuera de esta. Arriba a la derecha ves que hay una caja donde pone “Realizar una búsqueda”. Si escribes ahí Juan Haro, econtrarás el post.
Ya me dirás lo que opinas.
Hola Minerba: no entiendo como calculas la cuota mensual a pagar al banco. En los simuladores de hipoteca si meto 90000 euros al 4.9 % a pagar en 10 años me sale la cantidad de 950 euros.
¿Me podrías explicar como sale la cantidad de 494 euros al mes?
Gracias
Minerva eres mi diosa jeje, leyendo tu post puedo pensar que te inspiraste de sobra y tienes mucha razon. Estoy muy de acuerdo con que una de las principales barreras que nos topamos para una idea de negocio exitosa es el simple hecho de ejectuarlas.
De paso, si quieres invertir en Chiapas Mexico estoy encantado de apoyarte jeje, desde luego cuenta conmigo si algun dia te interesa algo asi. Saludos
@Maria, mira en los comentarios
Minerva, llevo cierto tiempo leyendo los distintos post (estuve hasta 4 horas seguidas…) y me parece muy interesante y que tienes razon en muchos puntos, como el post de la mania de los españoles de ser propietarios. Espero que te vaya bien y que vayas creciendo (economicamente hablando) de forma exponencial segun tengas mas dinero para invertir.
Saludos.
Muchas gracias Miguel, se agradece tu comentario!!
Hola, mi nombre es Lorena. Soy de Cuenca (España), mi consulta es que poseo 2000€ en el banco y querría saber qué podría hacer con él (interés compuesto, bonos, inversion inmobiliaria…) estoy un poco perdida. Muchas gracias.
PD: Te agradecería si me contestases al email.
Hola Lorena,
Te respondo aquí, porque puede que interese a mas gente.
El primer paso es crear una cuenta de emergencia con al menos 3 veces tu sueldo mensual para cubrir posibles eventualidades. Esto es sólo para casos de verdadera emergencia y nunca para cosas como por ejemplo irse de vacaciones.
Creo que con 2000 euros no llegas a cubrir esta cuenta de emergencia por lo que aún te queda por ahorar para completar el primer paso. Eso sí la cuenta de emergencia debería de estar en una cuenta que te proporcione intereses y que no te cobre intereses.
Minerva
Hola a todos,
Acabo de realizar una nueva inversión inmobiliaria para alquilar, os la expongo:
1. Precio = 170.000 con gastos
2. Situación: Barrio de Argüelles (Madrid centro), dos dormitorios, todo nuevo, recién reformado…hasta con luces!!!! Increíble. Edificio rehabilitado año 1900. Es una 4ª planta sin ascensor. No me tengo gastar 1 céntimo en rehabilitar.
3. Alquiler : Alta demanda: precio aprox = 875 €
4. Gastos: he puesto de mi bolsillo 10.000 y resto 160.000 financiado a 40 años…me renta quitando gastos limpios 300 € al mes, con lo que mi rentabilidad de lo invertido que es lo que yo mido es > 30%…
Sigo mi camino, en un mes caerá otro, os daré más datos…
Saludos
Inversor00
Felicidades Inversor00!!
Cómo de grande es el piso que has conseguido?
Cuál es el alquiler neto que te ofrece? (Lo que te llegaría a tu bolsillo si el piso no tuviera hipoteca y ya estuviera pagado, es decir, después de decontar, agua,luz, impuestos vaarios, comunidad, ibi…)
Siguenos contando!
Ya me han dicho varios que se están poniendo las pilas con este tipo de inversiones. Se ve que ya se pueden encontrar negocios realmente intereante.
Gracias Minerva,
El piso tiene 65 m2, y está situado en el 2o barrio con m2 más alto de Madrid, pero pegado a la Ciudad Universitaria.
Alquiler neto = 729,32 € / mes, descontando solo IBI, tasa basuras de Gallardón, seguro y comunidad ya que los gastos de suministros en España los suele pagar el inquilino, incluso transfiero los contratos a nombre de ellos.
Teniendo en cuenta que alquilandolo por 850 alquilo 50 o 100 € por debajo de mercado, una práctica muy habitual en mí, así puedo hacer un casting con más gente, retengo más al inquilino, que se llegan a quedar hasta 5 años…
Podía haber comprado otro más barato, de 120.000 pero he preferiso subir la calidad del producto, y que estuviera ready to use!! y asegurarme un inquilino con cierto perfil de clase media.
Saludos
Buenos días a todos,
Enhorabuena inversor00 por tu nueva inversión. Nosotros también tenemos pisos en alquiler y siempre me gusta ver y aprender de operaciones como las que nos cuentas. Aprovechando, tengo alguna duda que me gustaría plantearos, para conocer vuestra opinión.
Me sorprende que, de la inversión total, solo hayas puesto de tu bolsillo 10.000 euros, y el resto te lo financie el banco. Lo digo, porque sobre este tema, después de darle muchas vueltas, tengo dudas, ¿Realmente es mejor que el banco ponga el máximo posible, o, si tú tienes liquidez y posibilidad, no sería mejor poner más tú y disminuir la financiación? Lo digo por lo siguiente:
- Primero, si tu financiación en operaciones anteriores es muy alta, ¿cómo puedes conseguir financiación para futuras operaciones? El banco fija en el 40% de tus ingresos tu límite de endeudamiento, para el conjunto de operaciones.
- Por otro lado, no sé si habéis hecho alguna vez el ejercicio, de comprobar lo que se “chupa” el banco en concepto de intereses de los préstamos hipotecarios que te da. Os pongo un ejemplo de lo que nos ha pasado a nosotros. Tu estás tan contento, porque tienes un piso en alquiler que te da 600 euros, de los cuales tienes que pagar al banco 450. Y tú tan contento porque te quedan limpios 100 euros al mes. Sin enbargo, cuando, por ejemplo, al cabo de un año miras el cuadro de amortización de tu préstamo, sobre todo en los primerso 10 años de vida del préstamo, te das cuenta de que prácticamente no has amortizado nada de capital, que sigues debiendo lo mismo, y que de la cuota de 450 euros, casi 400 son para “intereses” del banco.
Conclusión, de tu estupendo alquiler de 600 euros, el que más gana es el banco que en concepto de intereses se chupa casi 400, y tú sigues debiéndole lo mismo. Y así durante un porrón de años…
¿Qué pensáis vosotros?
Hola otraamiga, me alegro de que estés en la pomada.
Te respondo:
1) No suelo tener problema de financiación, en este sentido digo que hay casos para todos los gustos, y se podría escribir mucho sobre el tema…
2)Yo opero siempre de la misma manera, financiar el máximo dinero al máximo tiempo con el mínimo interés, con lo cual la cuota es mínima y mi ganacia es el máx residual con la mínima inversión, si el banco gana más o menos me alegro por él porque mi negocio es otro, es un eror a veces fijarnos en lo que gana o en el negocio del de al lado, la vida e así…y así operamos…
Mi negocio actual es que he puesto 10.000 pavos al 30% durante X años, hay que mirarlo de esta manera.
En el caso supuesto en el que no se revalorizara nada durante 10 años, al año 2.020 miro el cuadro de amortización y me quedarían 130.000 por pagar, lo vendo por 170.000 € y recupero liquidez de 40.000 pavos a parte de los 30.000 de renta…tachán 70.000 euros en la cuenta-piso de los que 60.000 son beneficio y 10.000 inversión.
OBS: Cuentas a grosso modo y escenario peor posible
Acerca de la financiación, opino que las reglas que el banco fija debemos de ver que no están hechas para inversores sino para una familia que compra un pasivo.
Si vas comprando más inmuebles el riesgo es que se te queden vacios. Si se te queda uno vacío, puedes financiar los pagos de las cuotas con los ingresos del resto de los inmuebles que siguen alquilados hasta que encuentres a un nuevo inquilino. Cuál es la probabilidad de que se te queden todos los pisos vacíos a la vez (o con morosos dentro)? Prácticamente nula. Luego si haces muchas inversiones, cada una de poca cantidad, disminuyes el riesgo.
Acerca del tiempo a la cual hacerla. Pues si nuestro objetivo es alcanzar la libertad financiera posible, hay que ir con cuidado. Mientras pagas hipoteca, no recibes todos los ingresos pasivos que esa inversión te podría dar. Y la rentabilidad sin hipoteca es mayor que la de la renta fija, entonces te conviene tener un piso pagado rentándote, y no tener que esperar 40 años. Más teniendo en cuenta que la mayoría del principal se paga en los últimos años y que por lo tanto una venta temprana tampoco va a traer gran beneficio. Por otro lado, si se invierte el cash flow generado del sobrante del alquiler menos gastos de forma inteligente también se pueden obtener ingresos pasivos con ellos.
Lo que sí que me preocupa, es que inversor00, según los números que veo, ha hecho una hipoteca a tipo variable. Actualmente los tipos son históricamente bajos, y esto es lógico pensar que se acabará más pronto que tarde. Has caluclado que pasaría si te suben los tipos de interés? Con una subida más que esperable y viendo los números veo que el cash flow puede llegar incluso a ser negativo y entrar en dificulates que si no cubres por ingresos que tengas por otro lado, te pueden hacer perder todo tu patrimonio. Cuando se hace una hipoteca a tipo variable hay que plantearse que ocurriría si el interés que te cobra el banco llegara al 6% (caso factible).
Efectivamente, la hipoteca está a tipo variable, no me parece lógico a pagar un 6% cuando el Euribor está a 1,2…pero…tranquilidad…todo está previsto y amarrado con cláusula incluida.
Dicho esto remarcar que cada inversor tiene una estrategia, un camino…¿todas son válidas?…el tiempo da o quita razones, quien haya alcanzado la libertad financiera que levante la mano…
Una pregunta inversor00, por curiosidad ¿cuántos pisos tienes ya en alquiler? Y ¿cual es tu objetivo, cuántos quieres tener?
Gracias por tu excperiencia. Es muy instrucitva
Hola Otraamiga,
Me alegro de que te hayas decantado por esta opción de compra para alquilar.
El objetivo está claro, que los ingresos residuales por mes = lo que necesitas para vivir + inflación sobre activos.
Quiere decir que si tienes 100 € de activos y la inflación es un 12% anual, tus ingresos residuales tienen que ser 1 € al mes además de lo que necesitas para vivir, dependiendo de los miembros de la familia.
Puedes hacer tú misma las cuentas.
Sobre el tema de Aitor Zárate. Que alguien diga en un foro, que es un buen vendedor de humo, no quiere decir nada.
Yo no puedo decir si su sistema funciona o no, porque no lo he probado.
Pero creo, que para que alguien de una opinión sobre él tiene que haber seguido su sistema de forma consistente (no sólo haberlo probardo durante un par de meses). O tener un testimonio directo de un amigo que sí que lo haya hecho.
Creo que no tiene sentido hacerle caso a un foro donde alguien que parece que no ha seguido su sistema, dice que le da la impresión de que el hombre es sólo un vendedor de humo. No crees?
Creo que no era este el foro no?
cierto, cierto, qué despiste!!
Hola a todos. Encuentro este tema fascinante ya que también estoy intentando conseguir la libertad en inmobiliaria.
Creo que hay dos maneras de mirar esto:
1- como dice Minerva: hipoteca a menos años posibles. Ventaja tener en propiedad antes y disfrutar del alquiler entero para conseguir la libertad financiera. Problema, desde mi punto de vista y con mucho respeto, puedo comprarme pocas cosas ya que la hipoteca es alta.
2- como dice inversor00: hipoteca a muchos años. Problema no obtenemos alquiler enteros nunca. Ventaja que le veo es que la hipoteca es baja y me permitiría tener varios pisos con hipotecas bajas las cuales me darían ahora mismo más dinero limpio y a la larga si esto vuelve a subir y queremos vender tendremos mucho beneficio.
No se cual sería mejor o hacer algo mixto hipoteca a 30 años?.
En fín estoy mirando piso:
- precio 90000euros
- gastos 9800 euros(hipoteca y impuestos)
- entrada 20000 euros.
- quedaría hipoteca de 70000 euros 3% 30 años= 295 euros.
- gastos comunidad 25 euros.
- posible alquiler entorno 550 euros.
No es gran cosa ( falta decidir los años de hipoteca) pero saldría limpio unos 200 euros.
Bueno, de nuevo, felicidades por la web y por todos los comentarios.
Saludos
Hola aprendiz,
Bienvenido al club, sobre la opción hipoteca a muchos años siempre puedes hacer una amortización parcial o total si te encontraras con la liquidez necesaria, pero de partida efectivamente tienes ingresos residuales directos a tu bolsillo.
Si te decantas por el tipo variable, ahora el euribor está a 1,22 y con un diferencial bajo te queda una couta muy maja.
Como te dije no es un camino fácil pero a la larga da muchas alegrías.
Saludos
Ah por cierto aprendiz, ¿puedes dar más datos? ciudad, etc…
Hola de nuevo
La zona que busco es Vilanova i la Geltrú, Castelldefels y Viladecans (Barcelona) (estos 2 últimos más caros pero alquileres más altos).
Los pisos que busco son que sean muy baratos aunque se tenga que hacer una buena reforma. Cuesta encontrarlos, pero lo que intento es que esté bien situado y la finca reformada o que aguante 10 años, que es el objetivo. Lo estoy haciendo con un socio y mi mujer, es decir entre tres personas, con lo que habrá que comprar mucho, jejeje.
El prinicpal problema son los préstamos, con el banco que conozco mínimo cobran el 3%.
Bueno seguiremos en contacto.
Saludos
Hola Minerva y compañía.
Yo también estoy interesado en las inversiones inmobiliarias para alquilar.
Mi opinión respecto a la duración de la hipoteca es como la de Inversor00: yo la haría al mayor plazo posible. Si te ofrecen a 30 años, a 30; si pueden ser 40, mejor. De esta manera, las cuotas actuales son menores (y por tanto nuestro flujo de efectivo es mayor); el interés que nos cobra el banco al año es el mismo tanto si tenemos 10 años de hipoteca o si tenemos 40; lo único que cambia es que amortizamos más rápido; ¿y por qué podríamos tener interés hoy en amortizar más?. Sería mejor amortizar lo más tarde posible, aunque tengamos más carga de intereses, ya que dentro de 30 años la cuota habrá perdido valor sobre nuestra renta por efecto de la inflación (claro, suponiendo interés fijo y no deflación).
Minerva, respecto a las 3 compras que has hecho, me parece que habéis actuado con cabeza, ya que es preferible comprar 3 pisos de 100.000€ que uno de 300.000€, ya que así no te lo juegas todo a un piso y a un inquilino; una buena manera de diversificar es comprando junto a un socio o familiar. Esa sería también la manera de hacerlo para mí. Pero me surge una duda: dijiste que habías firmado un contrato con Pluto, por lo que el piso era a partes iguales. Pero a la hora de firmar la hipoteca con el banco, ¿no habéis tenido problemas?¿en caso de impago qué tipo de responsabilidad tenéis cada uno: solidaria, subsidiaria,…?. Lo digo porque en el hipotético caso de que uno de los dos dejase de pagar su parte (que me imagino que sois gente seria y no va a pasar, pero conviene tener todo bien atado), ¿qué pasaría?¿tenéis firmado algo en ese supuesto?. Me gustaría que me informases si sabes cómo solucionar ese problema, ya que es un serio obstáculo que veo para realizar la inversión junto con otras personas. Siempre se oyen historias de amigos que se hacen socios y por diversas cosas la cosa acaba mal. Es como los matrimonios, la gente se casa pensando que es para toda la vida, pero ahí están las estadísticas…; si Pluto dejase de pagar (lo siento, hombre, es para el ejemplo, jeje), tendrías que poner tú su parte, supongo; de lo contrario tendríais un problema de impago y un riesgo de embargo, ¿no?.
Un saludo, y enhorabuena por la web.
yo hace tiempo que me fui a invertir al sur de chile y de argentina, esta lleno de españoles y ademas de ser un paraiso y con vida barata hay excelentes oportunidades, saludos
No creo que ya Argentina sea tan barrata como antes.
Nosotros seguimos con bastantes oportunidades a nivel rendimiento, pero si el nivel ya no es del tipo país perdido…!
Y si tienen la oportunidad de pedit dinero en europa, la operación es MUY rentable.
Puedes considerar algunas ofertas (http://mexicocostarealty.com.mx) el plan de rendimiento se lo hacen siempre los asesores.
Suerte !
Hola,
Enhorabuena por la página.
Yo creo que en las inversiones que se están mencionando aquí no se están teniendo en cuenta todos los posibles gastos que puede tener la gestión de un piso en alquiler.
Normalmente, los profesionales suelen cifrar estos gastos en el 30% del ingreso por alquiler. Aquí veo que vosotros simplemente incluís en este concepto la cuota de la “comunidad”.
Por ejemplo, en un alquiler de 600 eur./mes, habría que tener previsto que vamos a “perder” 180 eur. en gastos. Y además, por supuesto, otros 120 eur. para el irpf.
Cualquier otro cálculo es pecar de optimista y nos va a traer problemas a largo plazo en el cash-flow.
Saludos.
Hola, soy Gaston de Argentina, hace tiempo vengo leyendo sobre el negocio que hacen ustedes con los inmuebles y la verdad que me intereso mucho y seguí investigando y leyendo todo lo que podía, hasta que me tope con la realidad de mi país, las tasas de intereses van desde un 18 a un 25% de intereses, y de ahí viene mi frustración. Es imposible que un negocio así te sea rentable, leyendo tus inversiones los intereses no superan el 5 % lo que me dejo un poco descolocado la gran diferencia. Y bueno lo que a mi me gustaría saber es que opciones hay, si es que las hay. Algunas preguntas de total ignorancia pero por ejemplo que requisitos me pedirían para obtener un crédito si yo iría a España. Tengo que ser ciudadano.?Le dan creditos a extranjeros? Tengo que estar viviendo algún tiempo en españa.? Cuanto de ingresos mínimos deberia tener.? Con mis ingresos que tengo en Argentina no me sirven para pedir los creditos en España.?
En fin me gustaría saber si conoces algunas opciones para mi y estaría agradecido, la verdad que después de ver como son los créditos en mi país me frustre totalmente.
Espero haber sido claro y que no te robe tanto tiempo. Suerte con la pagina que esta muy buena y seguro que ayuda a mucha gente.
Gaston.
GastonArg, pues eso que me cuentas es muy interesante, exactamente lo mismo pasa en Filipinas y precisamente por eso compre alli, un pais sin acceso al credito es un pais sin burbuja que pueda reventar, lo comprado se compro sanamente.
No te van a dar un credito en Europa si no puedes demostrar un pasado fiscal en Europa, trabajo en Europa etc… Tendrias que comprar en efectivo, como es el caso de muchos Europeos, ya no dan credito para muchos Europeos tampoco a no ser que tengas un sueldo muy alto y muchas garantias.