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Y después de mucho mirar, ya he cumplido uno de mis objetivos para el 2009. Antes del final de Marzo iba a realizar mi segunda operación inmobiliaria. Como la anterior operación inmobiliaria es compra para alquilar en el que el alquiler cubre la hipoteca más gastos y aún así proporciona un cash flow positivo.
Esta vez no he hecho la operación con Pluto sino con otro “socio”. La próxima operación para antes del final de Junio será con Pluto.
Aquí van los detalles:
Precio: 90000 euros, el precio de mercado actual está sobre los 120000 euros. (50 m2)
Financiación: 100% al 4,32% de interés fijo durante 10 años. (324 euros de interés iniciales el primer mes)
Alquiler: 700 euros mes, de los cuales 111 son de gastos (calefacción agua, etc…), la luz va a parte por parte del inquilino.
Depósito de seguridad: 2000 euros
Capital: unos 7000 euros para gastos de notario, impuestos, etc… (entre dos porque somos dos socios).
Día de compra: Jueves 27 de febrero.
Firma de contrato de alquiler: con aval Domingo 1 de Marzo.
Edad: Construido en 1968
Estado: Todo completamente renovado, suelos, baño todo, incluida la calefacción, cocina, ventanas, recién pintando etc… Edificio también renovado, nuevas capas para aislar en el exterior, el certificado energético lo tiene casi en edificio pasivo.
Lugar: Excelente infraestructura, metro 3 minutos, bus 1 minuto, autovía 2 minutos en coche. Barrio de casas bajas con jardin a alto precio, parque enorme (Wetpark, Munich) justo enfrente (se ve desde la ventana).
Puntos negativos: El piso da a una calle muy muy concurrida (una de las circunvalaciones interiores de Munich), las ventanas tienen tripe isolación por lo que desde dentro no se escucha nada de ruído, pero abres las ventanas y ruido hay.
Punto positivo: Los planes del ayuntamiento son meter la circunvalación bajo tierra y dejar por encima una callecita y jardines. Las obras comenzaron ya en Diciembre (y se ven, así que son reales). Eso quitará el ruido y hará que el piso suba bastante de precio. Fin de las obras (en 6 años)
Contrato de alquiler: Los dos primeros años el alquiler es fijo, después aumentará y disminuirá de acuerdo a la inflación (espero que no entremos en deflación).
Muebles: Cero, ni cocina, sólo paredes y suelo, así tenemos que reparar menos en caso de que algo se estropee.
Rentabilidad real: > 62,57% el primer año.
Rentabilidad de Cash Flow > 5%
Inquilino: Pareja joven alemano-italiana. Él trabaja en Siemens y ella es traductora freelance. Vienen con aval del padre de él que trabaja en la ONU (he visto el sueldazo que tienen y los poquísimos impuestos que pagan).
Muchos me preguntan por qué Alemania? Por qué Munich?
Alemania porque lleva 20 años con un mercado inmobiliario que no ha subido prácticamente nada en los últimos 20 años. Un piso que en los 80 costó 120000 euros, ahora cuesta 130000.
La relación precio hipoteca/alquiler es tan ajustada, que o bien bajan los alquileres o suben los precios por la demanda de compra. Es decir, la probabilidad de que los precios suban es mucho mayor que en el resto de Europa donde estos están bajando.
Munich, porque tiene un nivel de paro inferior al 4%. La política de la ciudad evita la formaci¡on de guetos y construcción de edificios en altura en el anillo interior de la ciudad. Hay muchos parques, el nivel de vida es de los más altos de todo el país, y tiene muchísima industría. Por todo ello, la demanda de alquiler es muy alta.
Me ha sorprendido, que de las personas que llaman solicitando una cita para visitar el piso, un 50% no aparece. Cuando te dejan plantado, uno puede desesperarse, sin embargo, es parte del negocio, si uno quiere ganar tiene que estar dispuesto a admitir que a veces las cosas no van a salir perfectamente.
Además estoy alucinando con los bancos, a pesar de que el precio oficial del dinero baja, ellos no bajan los intereses, están al mismo nivel que hace meses cuando el tipo de interés oficial era mucho más alto. En principio el banco nos ofrecio un interés del 4,5% y sólo fue bajando a medida que decíamos que la cuota era demasiado alta y que no nos interesaba comprar.
Pusimos el anuncio de alquiler antes de la compra, de forma que el mismo día de la firma notarial, conseguimos las llaves e hicimos algunas visitas, esto fue el Jueves, el Viernes por la tarde nos decantamos por una pareja, y quedamos el Sábado a las 12:00 para firmar el contrato. Sin embargo llamaron a las 10:30 diciendo que se echaban para atrás. Así que utilizamos todas las redes que teníamos para enviar en cadena un email con el link al anuncio de alquiler, el Sábado recibimos muchísimas llamadas e hicimos visitas, así como el Domingo. Finalmente firmamos el contrato el Domingo por la tarde.
He aprendido, que no se puede dar una operación por cerrada hasta que no haya firma.
Comenzamos a buscar la siguiente operación!
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Muchísimas felicidades Minerva!
Eso sí es pasar a la acción y hacer las cosas bien hechas.
Yo estoy en fase de “estudio” de varios inmuebles para comprar uno en cuanto mi situación financiera me lo permita. Por cierto, ¿podrías explicarnos cómo calcular la rentabilidad real y la de cash Flow?
gracias
Corbu
Me gustaría que explicaras cómo conseguir que el banco te dé el 100% en los tiempos que corren no siendo destinada como primera vivienda y teniendo ya otra hipoteca más como mínimo.
A mi también me gustaría saber como has negociado con el banco para que te de el 100% de la hipoteca, os ha tenido que avalar alguien o habéis avalado con alguna propiedad??
Y cuanto os queda de hipoteca mensual, siendo a 10 años y, segun mis calculos, os saldría un precio por encima del alquiler, con lo cual iría contra vuestros/nuestros principios de obtener rentabilidad.
Corbu,
Muchas gracias!
Para calcular la rentabilidad real, le quito al alquiler menos gastos, los intereses de la hipoteca.
La rentabilidad de cash flow, es lo que me llega a mi al bolsillo, después de haber amortizado hipoteca.
Lo del 100% de financiación:
http://www.futuro-millonario.com/index.php/inversiones/como-conseguir-financiacion-indefinida-para-inversion-en-inmuebles/
La hipoteca NO es a 10 años, el interés es fijo a 10 años, y luego se renegociará. La hipoteca mensual está por debajo del alquiler menos gastos, luego cumple con la filosofía. Por eso da >5% de cash flow
Felicidades Minerva, también me gustaría saber como has conseguido el financiamiento, mi país tiene políticas muy restrictivas para dar crédito, uno puede conseguir 100% de crédito para la primera vivienda, pero para una segunda es mucho más complicado, tuve que hacerlo a medias con mi esposa.
saludos,
Entiendo que el socio en este caso sea alguien de alemania para concertar las visitas, cierto?
Gran inconveniente este de invertir en el extranjero sin un pivote en el lugar.
JP, muchas gracias!
Tal y como comento en: Lo del 100% de financiación:
http://www.futuro-millonario.com/index.php/inversiones/como-conseguir-financiacion-indefinida-para-inversion-en-inmuebles/
No se trata de las restricciones de crédito de un país. De puertas a fuera todos son muy restrictivos. Se trata de demostrar que tú eres un buen inversor, que contigo el banco va a ganar dinero.
Sir Louen, Cierto, o bien un socio, o una gestora de confianza.
De hecho estoy interesada en los paises del este, pero no encuentro a nadie de allí con la “mentalidad adecuada”, tengo amigos de esos paises, pero cuando les cuento mis planes creen que estoy loca… en fin, a seguir buscando.
Ayer pasando por delante de una inmobiliaria vi un cartel: Invierta en Hungría con Fincas Corral. 20% de revalorización anual, 7% de rentabilidad anual.
Ese tipo de publicidad debería de estar prohibida, le dicen a la gente “sí, sí, seguro que va a ganar un montón” y luego se encuentran con la cruda realidad.
No hay beneficio sin riesgo!!
Hola Minerva, donde buscas esos inmuebles? podrias pasarme algun contacto? soy joven y tdoavia no me muevo bien en estos landes, pero por suerte tengo una empresa que me funciona relativametne bien y quiero lanzarme a el mercado a comprar, pero de momento no consigo encontrar inmuebles adecuados en españa, y en el extranjero no se ni por donde empezar, si me podrias guiar un poco te lo agradeceria, gracias de antemano
Berlin, sin duda.
Hola Minerva, enhorabuena por tu nueva adquisición!! Hoy navegando por internet he encontrado esto:
http://www.libertaddigital.com/multimedia/galerias/casas-de-detroit-por-menos-500-usd/0005.jpg.html
Es de locos, casas por 300 dólares en Detroit…
Hola Raul MB, supongo que será el precio pero tendrás que hacerte cargo de las deudas contraidas no? Porque vale que las casas no son ninguna maravilla pero por 300 €…vamos que me voy a Detroit una temporadita a aprender ingles
Noel,
yo también creo que no dicen toda la verdad respecto a esos inmuebles. Por lo que tengo entendido, en USA únicamente dejando las llaves al banco, te libras del pago de la hipoteca. Por tanto sería tanto como tener vivienda gratis dejando la tuya al banco.
Bueno ya te avisan de antemano que son propiedades en estado pésimo o víctimas de un terremoto o de embargos… También cabe mencionar que Detroit es probablemente hoy en día la zona más deprimida de Estados Unidos con mayor índice de paro, de marginalidad… (y cuna de empresas tan “solventes” como General Motors o Ford…) Ayer nos hicimos eco de la noticia:
http://voyaserrico.com/casas-por-menos-de-400-dolares-en-estados-unidos/
Y exacto Corbu, en Estados Unidos la propia casa actúa como garantía de la hipoteca no como en España, donde si no puedes pagar te embargan los bienes. Ahí lo que está haciendo mucha gente es dejar las propias llaves de su casa en los bancos, sacándose el muerto de encima y pasando el problema directamente a los bancos concesionarios de la hipoteca… Cuando comenzaron a subir los tipos de interés, el Credit Crunch etc… los bancos se vieron con una avalancha de propiedades embargadas que no podían darle salida, aunque bueno, todo esto mejor que nadie ya lo explica Leopoldo Abadía
.
Saludos
hola minerva,
felicidades.. sigues con paso firme… me dice una amiga a la que le pasé el post esto:
Sería inteesante saber si desgrava aqui, y si la gestion la hace con un banco aleman,supongo que si,puesto que le deben pagar en una cuenta alemana.
Que nos puedes decir al respecto.
Raul, aunque la casa esté hecha polvo, la puedes derribar y tener por 300 euros un solar edificable el dia de mañana. Por España el suelo ronda el 30% o más del precio total de una vivienda.
Por cierto, ¿quien es Leopoldo Abadía?
saludos
Corbu
Sobre las casas super baratas en USA:
Como dice Raúl, esas casas no valen prácticamente nada. Sólo es el solar edificable.
Cierto es que ese solar en el futuro puede adquirir mucho valor.
Podemos calcular el coste total, que ojo!! incluye los impuestos.
Estamos dispuestos a invertir año a año dinero y más dinero, con la esperanza de que en un futuro podamos pegar un pelotazo?
Hay que tener en cuenta que la inversión es totalmente especulativa, y no tiene nada de ingresos pasivos.
Si el coste es bajo, quizás el riesgo merezca la pena.
No hace falta irse a USA, en Europa, en algunos paises importantes se ven cosas increibles. Eso sí, con un nivel de paro superior al 20% en la zona…. mmm eso me recuerda a cierto país. Qué pasará con España?
Minerva me podrias pasar algun contacto para mirar inmuebles en alemania como estas mirandolo tu? te lo agradeceria mucho, en el comentario tienes mi mail, gracias
Corbu, Leopoldo Abadía es un profesor (creo que retirado) que explicó muy bien y muy sencillo para que todo el mundo lo entendiese, en qué consistía esta crisis que el bautizó como “Crisis Ninja” del inglés No Income (sin ingresos), No Job (sin trabajo), no Assets (sin propiedades). Te podría soltar un rollo, pero lo mejor es que lo veas por ti mismo:
.
http://www.youtube.com/watch?v=lU-j2mIwOpE
Un crack
@Minerva: estoy de acuerdo contigo, ¿vamos a comprar algo que no sabemos si subiría de precio? ¿nos da algún ingreso pasivo tener un solar en Detroit? es algo anecdótico creo yo, al menos por ahora…
Minerva, tal como me dijiste, te pongo mis dudas por aquí.
La cuestión es que mi mujer es alemana y aunque vive conmigo en España, tiene toda la familia en Alemania. Yo ya hace bastante tiempo que me había percatado de que los precios de las casas allí son escandalosamente bajos si los comparamos con los precios de aquí. Llevo un tiempo dándole vueltas al tema de invertir en inmuebles para luego alquilarlos allí, pero mi sorpresa es que cada vez que comentábamos estos temas con alguien de allí, todos son muy negativos al respecto. Es como el polo opuesto al pensamiento español de toda la vida (compra ladrillo), allí no quieren ni oir hablar de comprar casas. Supongo que todo esto ya lo sabrás si estás invirtiendo allí.
Los inconvenientes que me daban al hecho de comprar para aquilar, siempre eran:
- Muchos gastos fijos. Digo yo que serán los mismos que tenemos aquí. Impuesto del IBI, agua, gas, electricidad, etc.
- Muchos impuestos. Idem de lo mismo.
- Posibilidad de que surja algún desperfecto del cual hacerse cargo. Aquí lo mismo.
- Inseguridad a la hora de cobrar. Conociendo el carácter alemán, lo veo poco probable, aunque está claro que hay morosos en todos lados.
- Los bancos alemanes ahora no conceden hipotecas a casi nadie. Bueno, eso me suena..
La verdad es que todo eso me sonaba a las mismas ideas preconcebidas y caducas que tenemos en España respecto al tema de comprar, pero al revés. Allí el lema es “alquila y despreocupate de todo”.
Yo tengo claro que si me meto en un tema de estos, los ingresos tienen que ser más altos que los gastos, sino es completamente absurdo.
Lo que yo te quería preguntar básicamente son estas cuestiones:
¿Hiciste la hipoteca en España o en Alemania?
¿La hiciste a título personal o a través de una empresa?
¿Cuentas con alguien en Alemania por si hay algún problema típico y tonto con los inquilinos, no tener que viajar?
Un saludo!
@A. Nevado: Paso 1: Elije donde quieres elegir y estudia el mercado, luego ve eligiendo nuevos sitios potenciales donde invertir y estudia los mercados.
Lo que yo siempre hago es poner filtros en portales inmobiliarios. Es decir, me apunto para que me envíen las ofertas que salgan según mis requisitos.
Espero haberte podido ayudar, pero si tienes más dudas, preguntame sin problemas!!
@Jose Manuel, yo no me atrevería a invertir actualmente en Berlín. Para invertir en esa ciudad hay que tener un conocimiento que yo aún no poseo. Por qué? Barrios con alta criminalidad y alto nivel de desempleo. Tasa de morosidad entre 15-20%… hay que saber muy bien donde uno se mete. Mucho piso vacío porque no hay tanta demanda de alquiler.
Pero sí que es verdad que se pueden ver unos precios escandalosos y que es una ciudad muy interesante si se tiene a alguien de confianza que gestione todo y pueda presentarse en el lugar sin problemas.
@Jose, tu comentario es especialmente interesante. Cuando en España se acusa al inversor de “comprar-para-alquilar” de especular con un bien básico, siempre me acuerdo de los alemanes. Para ellos comprar un piso es como aquí comprar acciones: Una inversión peligrosa. Y es que llevan 20 años con precios que casi no cambian.
Me parece curiosa la mentalidad Española de que uno tiene derecho a una vivienda en propiedad, y sigo creyendo que la burbuja la hemos creado todos juntos con esta mentalidad, todo el mundo ha comprado creyendo que alquilar es “tirar el dinero”.
Relacionado con ello escribí dos posts:
http://www.futuro-millonario.com/index.php/inversiones/el-que-no-arriesga-no-gana/
y
http://www.futuro-millonario.com/index.php/todas-las-entradas/la-mania-espanola-de-querer-ser-propietarios/
Respondiendo a tus preguntas:
La hipoteca está hecha en Alemania
Todo a título personal
Siempre trato de tener a alguien de confianza que pueda desplazarse al lugar sin problemas. Pero suelo utilizar el teléfono o email para hablar con los inquilinos. (Esta mañana me han llamado y estoy a varios miles de kilómetros de distancia).
Minerva:
Soy Jose Manuel, desde hoy cambio mi nick porque el chat no me deja entrar con tantas letras, jeje. Respeto tu opinión sobre Berlin. Pero he de decirte que he viajado 2 veces y no he percibido la alta tasa de criminalidad de la que hablas. Es verdad que es mayor el porcentaje de paro dentro del global alemán . En cuanto a la morosidad, lo desconozco, lo reconozco, pero me imagino que la ley a la hora de echar a un inquilino es igual en toda Alemania. El riesgo de encontrar un inquilino moroso supongo que será proporcional al tiempo que dediques a hacer una adecuada selección. Sin embargo, le veo un potencial espectacular, al fin y al cabo es la capital de Alemania, supongo que contará con todo el empeño de la administración para elevar su calidad de vida. Llevará tiempo, ha sido una ciudad bloqueada durante muchos años.
No sé, yo apostaría por ella.
Te quería preguntar una cosa Minerva: Sé de algunas empresas que se dedican a gestionar la inversión en apartamentos para alquilar. Ellos te organizan para que veas varios inmuebles, hacen de interlocutores con los propietarios e incluso te buscan inquilinos. Qué confianza te merecen?
Solamente pediros perdón a todos por no colocar la tilde en “José” (y eso que es mi nombre jeje). En “Berlin” no la coloqué porque es un topónimo alemán y en ese idioma no la lleva, jeje. Veo que el blog se perfecciona poco a poco también en este sentido. Un saludo.
Hola , tengo una pregunta, la ley hipotecaria es como en España, es decir si el precio de la vivienda baja en Alemania, y no pagas de hipoteca, tienes que completar tú? o es como en los EEUU que entregas las llaves.
Este dato creo que es importante, porque el mercado inmobiliario alemán es un mercado muy estancado en precios y casi sin liquidez, cuando quieras vender tu vivienda vas a tener que esperar unos cuantos meses o años, lo digo por experiencia de un amigo.
Saludos
Acabo de leer que en el 90 se saco una ley por la cual si vendes el inmueble antes de 8 años en alemania, las plusvalias se las queda el estado, con una ley asi es normal que no se muevan los precios y dudo mucho que se muevan en el futuro, viendo que solo el 42% de la poblacion germana tiene una vivienda en propiedad.
El mercado alemán es un mercado cautivo, la típica ratonera, de fácil entrar-difícil salir, pero no imposible oye..
@Josema,
No digo que Berlín no sea interesante. De hecho digo que la veo muy interesante.
Sin embargo, opino que hay que conocerla muy bien para invertir en ella. No he dicho que haya una alta criminalidad en toda la ciudad, sino que hay barrios con una alta criminalidad (alta depende de con qué lo compares claro).
Noticia:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/art270,2234403
Traducido el titular: “Criminalidad: Berlín la más alta del país”
Puede que una agencia te muestre una inversión de esas con unos precios increibles. Ahora, la probabilidad de encontrar buenos precios en barrios malos es mucho más alta. Y hay que tener cuidado en donde uno se mete. Si compras en un barrio malo, luego a ver quien te quita la propiedad de encima.
Por eso digo que hay que conocer la ciudad muy bien, yo, hoy por hoy no me siento aún preparada. Sigo diciendo que la veo muy interesante, y estoy estudiándola.
Puede que me equivoque y me esté dejando llevar demasiado por lo que me dicen los alemanes, y que debería de lanzarme en vez de tratar de recoger tanta información. No lo sé.
Si inviertes, cuéntanos tu experiencia, por favor!!!
@Carpanta: Lo cierto es que hasta hace poco pensaba que la deuda la adquiría uno, y no se saldaba simplemente con devolver la propiedad. Que yo sepa en Alemania es como en España.
Todos los mercados tienen ciclos económicos, sube, baja, suelo, sube, baja, suelo. Es lo normal.
En qué momento es mejor invertir? Después de una gran subida? O de una bajada?
De una bajada…
Alemania y Japón son de los pocos países que han sufrido bajada en los últimos años. Dónde crees que es mejor invertir? En el resto que acaban de pinchar? O en los que ya pincharon hace tiempo y se quedaron estancados?
Ojo, que lo que ha pasado en Alemania (muchos muchos años con precios estables) es lo que puede pasar en España.
Si quieres vender en España ahora mismo cuánto tienes que esperar? Todo depende del precio…
@A Nevado: Lo que dice la ley es que si se vende antes de los 10 años. Las plusvalías hay que declararlas y el estado se queda con una parte (como en España). PERO, si vendes después de 10 años, no es así (al contraio que en España que se paga siempre). Igual que antiguamente en España con las acciones, que si se mantenían largo tiempo no tenías que pagar impuestos.
@A Nevado: No conozco ninguna agencia. Lo único que puedo hacer es ayudarte yo directamente. Puedes escribirme un email si quieres y me haces una propuesta.
Felicitaciones por esta nueva adquisición, y éxitos!
Hola,
En cuanto a la ley de las plusvalías, cuánto se queda el estado? mucho más que en España…
Personalmente prefiero invetir en emergentes, con claro margen de subida, BRIC + México básicamente.
El tema de los mercados ilíquidos no es baladí, un parámetro a analizar en cualquier mercado inmobiliario es la liquidez, y no tiene nada que ver con el precio, Minerva, son conceptos diferentes, hay mercados donde no vendes ni poniéndolo a 0,5 porque son ilíquidos.
Saludos
@Jotaeme: Muchas gracias!!!
@Carpanta: Discrepo. Un mercado inmobiliario no es líquido o iliquido de forma intrínseca. Todo depende del ciclo en el que nos encontremos. Que el mercado Alemán sea actualmente poco líquido no quiere decir que en 10 años todo cambie.
La cuestión es qué tipo de inversión quieres realizar, porque tengo la impresión de que hablamos de distintos tipos de inversión.
Creo que tu buscas una compra-revalorización-venta rápida. Y yo busco ingresos pasivos mediante alquiler.
En mi caso la inversión es a largo plazo, por lo que la estabilidad política del país en cuestión es muy importante. Mi inversión durará al menos 10 años (a no ser que me pille un boom de por medio, que aprovecharé para vender). Por lo tanto cuando venda, no pagaré impuestos por las plusvalías. Cuando venda (si quiero vender algún día), me dará igual tardar más o menos porque seguiré recibiendo mientras espero ingresos pasivos.
Ahora bien, si quisiera dinero rápido en mano, entonces buscaría otro tipo de inversión, en paises como los que tu proponer con una alta revalorización.
Qué tal andan actualmente esos paises? Me refiero en el mercado inmobiliario.
Minerva
No entiendo una cosa de tu inversión…..
Precio: 90000 euros
Financiación: 100% al 4,32% de interés fijo durante 10 años.
Que sistema de interes se aplica ?
Porque si es el sistema frances a mi me salen estos calculos.
A 90000 euros a 10 años tendrias que pagar al banco 925 euros de los cuales 324 son intereses del banco y 601 de capital amortizado…
¿con lo cual tu alquiler de 700 euros no te cubre tus gastos ?
Saludos
Pedro,
El interés fijo dura 10 años. Pero la hipoteca no dura 10 años.
En realidad es un tipo de hipoteca especial que abre a la vez un “Bausparvertrag” y que me permite más tarde pasar a un tipo fijo de interés menor 3,5%
Entonces a cuantos años tienes la hipoteca ?
Yo estaria interesado en invertir contigo o con socios o sólo.
¿has descartado invertir en España? Te lo comento porque llevas 2 inversiones y son sólo de Alemania.
Saludos
Por cierto, tal como pregunta Carpanta, del beneficio que obtienes del alquiler del inmueble ¿que % se queda el gobierno aleman en forma de impuestos? Estoy buscando información al respecto y solo encuentro que es alto, pero no cuanto.
Porque entoces las cuentas cambian.
cantidad pago alquiler-cantidad hipoteca=beneficio
beneficio neto=beneficio-% impositivo al gobierno aleman?
O por el contrario ese % lo tienes que declarar íntegramente en España, al ser residente fiscal en España. O es máas, te cobran intereses en Alemania y luego en España y posteriormente se ajustan las diferencias?
En este aspecto ando un poco liado.
@Pedro: La hipoteca no se calcula a tiempo. A los 10 años se renegocia la hipoteca. Sin embargo pagando lo mismo que ahora, a los 12 años se pasaría al 3,5% por unos 5 más.
Por qué no te lanzas a invertir??? Qué te frena?
No he descartado España, de hecho tengo mis ojos peustos en un barrio de mi ciudad que tiene una alta demanda (siempre busco alta demanda de alquiler). Sin embargo el alquiler sería de unos 900-1000 euros y los precios de compra están por encima de los 300000 euros (ya están empezando a bajar). Pero aún a pesar de las bajadas, necesito para que los números me cuadren que el precio esté bastante por debajo de los 200000, prácticamente un 50% de bajada… Yo sigo esperando.
Claro que se pueden encontrar viviendas por 60000 euros facilmente. Pero dónde están? En un sitio donde nadie quiere vivir? No se trata de comprar por comprar sino que el precio se ajuste a las condiciones.
Minerva
@Minerva: No me lanzo a invertir en Alemania porque desconozco ese tipo de inversiones. Pero la idea me atrae.
En mi ciudad estoy esperando a pillar alguna oportunidad. Aun es muy pronto. La economia se pondra peor y es ahi donde habra que aprovechar.
Yo tengo las vistas puestas en una zona de expansíon que es la más cotizada de mi ciudad donde hay una altisima demanda de alquiler, ya comprobado por mi. El problema de estas “zonas buenas” es que el precio se resiste a caer…de hecho apenas ha bajado practicamente nada.
Yo no he dicho de invertir en viviendas de 60000 euros…. se que a caballo regalado no le mires el diente
Pedro
@Jose,
Impuestos: A ver, tu compras un inmueble a crédito y lo alquilas. En Alemania se considera que es un negocio por lo tanto funcionan los impuestos como un negocio. Primero gastas y luego pagas impuestos al contrario que un trabajador por cuenta ajena que primero paga impuestos y luego gasta.
Qué significa eso? Que a tus beneficios le quitas lo que pagas al banco. Si quieres puedes reinvertirlo todo y hacer muchos arreglos en el piso para aumentar su valor y así no tienes que pagar ningún impuesto.
El nivel impositivo depende de muchos factores como estado civil, hijos, etc… El máximo nivel paga un 35%. Sin embargo, me han dicho en el banco que en caso de que la residencia fiscal no sea alemana este porcentaje se reduce considerablemente y queda cerca del 20%.
El equivalnete al IBI lo pagan los inquilinos.
Minerva
@Pedro: No, si lo de los 60000 euros lo he dicho yo. Hablando con mi misma. Que si he visto precios por 60000 euros. Pero que digo que claro, que es casi gastar por gastar.
Hola, Minerva tu razonamiento me parece correcto, pero se puede aplicar en España perfectamente en ciudades con alta demanda de alquiler y precios razonables, como Málaga, Sevilla, La Coruña, bilbao, Zaragoza, Las Palmas.
Es decir lo aplicaría antes en España que en Alemania…
Pues no sé carpanta si en España encontraría un piso a un precio como el de Minerva de 50 m, CENTRICO, en una ciudad equivalente a Munich, osea Madrid o BCN, se me antoja misión muy complicada….
Saladino, mira bien mi mensaje, yo no he mencionado estas ciudades…
hola Minerva: yo estoy a punto de alquilar un piso por 550 € y la comunidad la pagan por separado. como les puedo pedir aval? Y que cantidad de fianza? Y como se hace eso de que mi banco les da un bocado a su cuenta corriente, para no tener que estar yo pendiente de si me hacen transferencia….? Lo he leido en algún sitio…pero no sé como se llama. Tú lo haces así?
Por cierto, genial la página web y sus creadores. Enhorabuena!! Saludos.
@Irene, lo mejor es que lo hables con tu banco para que te indiquen como hacerlo.
Mejor que pedir un aval cualquiera es pedir un aval bancario. Eso lo tienen que hablar con su banco.
Espero haberte podido ayudar
Hola, hoy es la primera vez que veo el blog, mi novio me recomendó que lo lea, y la verdad es que me gusto mucho. Nosotros estamos empezando, hemos decidido ahorrar juntos este año y la verdad es que estamos ambos muy conformes con los resultados, hemos pasado lo propuesto así que nos tiene muy contento eso, y ahora estamos informándonos sobre las inversiones y que hacer para que el dinero no este ahí “perdiendo” dinero.
Creo que si uno se fija bien, tiene cautela y un poco de vista, puede encontrar algo bueno para comprar que te permita una renta fija, que no será de millones de euros, pero que estará muy bien por no hacer nada durante el mes. Normalmente veo pisos en Madrid, porque es donde vivo y creo que el alquiler puede ser más suculento, pero hoy luego de leer sus post (sobre este tema) e intentar buscar en varias páginas de internet pisos en venta por menos de 100.000,00€, no encontré nada (Nada por mi zona que es la que conozco), y termine aumentando el valor a invertir, lo que me parece una locura porque:
1º No creo que un piso en el barrio de Chamartín de 35mts cuadrados, pueda llegar a valer el precio que está en el mercado.
2º Creo que en octubre los pisos deberán bajar, más de lo poco que han bajado.
Lugo de ver que en Madrid la cosa no podría ser hasta al menos octubre (Aclaro, vivo en el barrio de Chamartín, y no conozco otro barrio, por lo que nose cuanto se alquilar ni como es ni nada de otros barrios. Segunda aclaración, no me he criado en España). Luego pensé que mis amigos españoles viven en Andalucía, donde pagan un alquiler medio de 500€ (El que más 650, el que menos 450€), y hay propiedades por menos de 100.000,00€ , entonces pensé que sería buena inversión comprar un piso ahí, tenerlo a interés fijo con un ingresos de poco dinero (20.000€) no tendría tantos inconveniente y en 25 años máximo tendría un piso en Andalucía y un ingreso medio de 500€.
Uno de los inconvenientes que veo es que no podre subir más de 600€ el alquiler a lo largo de la vida del piso, porque:
1º Yo no alquilaría un piso (como el que puedo comprar!) por más de 600€
2º Me parece un robo un alquiler de más de 600€ por un piso de 50mts en cualquier ciudad de Andalucía (Si ánimo de ofender a la comunidad de andalucia).
A ustedes que les parece la inversión?
Saludos,
B.
Pd: Estimados Minerva y Pluto, les ofrezco en vez de ir al Starbucks a tomar un café con chocolate, venga a mi casa así amortizo mi cafetera Nesspresso y por 2 euro les doy un café a elección (Intento preparar el capuchino!) + una porción de tarta de chocolate (o a elección)
. Este cambio implicaría un ahorro al menos 8€ semanales (estipulando que cada uno se toma 2 capuchinos y 2 muffin’s) cada uno, lo que a fin de mes serian 32€ y a final de un año sería un ahorro de 384€, lo que a la fecha seria un ahorro dentro de 8 años de 3.072 € c/u.