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El Jueves pasado estuvimos en el notario, y a parte de haberme convencido del todo, que no quiero ser notaria (tines que ser horrible estar todo el día leyéndo contratos a la gente), hemos firmado la primera de nuestras inversiones inmobiliarias.
Como ya contamos en el post “La diversificación. Cómo asegurarnos que no perdernos ninguna oportunidad“, íbamos a tratar de diversificar nuestro capital lo máximo posible y de esta forma no perdernos ningún posible boom (siempre hay alguno, ahora el oro, antes las viviendas, las tecnológicas…). Aunque no se puede predecir cuando ni donde va a ocurrir, siempre podemos utilizar el sentido común, tiene más probabilidad de sufrir un boom aquello que en ultimamente ha tenido una evolución mediocre que lo que está ya metido en un boom de precio.
En el caso de las inversiones inmobiliarias, a pesar de no ser ninguna experta, en España ha habido un boom, y si comparamos a como están los precios con nuestros vecinos europeos, hasta que no bajen los precios a la mitad, no se normalizará la situación. Por lo tanto en España no es bueno comprar aún. Lo mejor es comprar al final de una crisis. Y la pregunta del millón es: cómo saber cuándo estamos al final de una crisis? Eso es complicado, pero si seguimod el sentido común tendremos menos posibilidades de pillarnos los dedos. Por ejemplo si el alquiler cubre completamente a la hipoteca y aún así sobra, pues ya es una buena señal, poco a poco la gente se dará cuenta que es más barato comprarse el piso en el que viven que alquilarlo. Seguramente creeréis que oportunidades así no existen, pero sí que las hay, por supuesto no en España, pero si en otros paises europeos. En esta web, podeis ver la evolución de los precios en otros paises. En los paises en donde los precios hayan crecido por debajo de la inflación hay buenas oportunidades. Por qué?
- A pesar de que los precios de la vivienda no han subido de acuerdo a la inflación, los alquileres sí que lo han hecho (la ley permite subidas que igualen a la inlfación). Por lo tanto la diferencia entre precio-alquiler se ha reducido o incluso invertido que es lo interesante.
- Lo normal y lógico es que los precios evolucionen tal y como lo hace la inflación, si lo hace por encima, luego deberá de corregir y bajar (caso de España, Irlanda, Inglaterra…). Lo contrario, si la evolución ha estado por debajo de la inflación (y no se trata de una corrección después de un boom), también corregirá en algún momento y subirán. Y si tarda mucho tiempo en ocurrir esto, siempre tenemos que el alquiler nos está cubriendo la hipoteca y por lo tanto no incurrimos en pérdidas.
Así que como imaginaréis nuestra inversión no está en España. Sino en un país en donde el alquiler nos cubre la hipoteca y más, y en donde la evolución de los precios ha sido menor a la inflación durante los últimos 10 años.
Uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda es su localización. Una vivienda rodeada de fábricas, con mucho ruido, o con una mala comunicación será más complicada tanto de alquilar como de vender.
Nuestra inversión está en un barrio medio de una gran ciudad europea de gran crecimiento, a 5 minutos andando del metro, bus y tranvía, muy cerca de una gran parque y de uno de los mayores centros comerciales de la ciudad, es relativamente céntrico, está rodeado de zonas verdes. Los edificios que lo rodean son de mayor calidad (nos da valor al nuestro) mayormente habitada por gente mayor.
El piso cuenta con 70 m2 y un trastero con ventana en el sótano. Es un sexto con orientación sur. Tiene 2 habitaciones, salón, balcón, cocina… todo separado por un pasillo, es decir para entrar en una habitación no hace falta ir a través del salón o algo (lo que es importante si alguna vez queremos alquilar las habitaciones por separado). Cocina y salón están separados, aunque ahora está de moda tenerlos unidos, a mi personalmente no me gusta.
El piso está en una urbanización compuesta por tres edificios, construídos en los 70 con la intención de alquilar todos los pisos. El dueño vendió recientemente los edificios a una inmobiliaria que renovó las fachadas, ventanas, instalación eléctrica, ascensor, jardines… Luego ofrecio a los inquilinos la posibilidad de comprar los pisos donde vivían, aclarándoles que el alquiler era más caro que la hipoteca, muchos compraron, otros no (por cualquier razón personal).
Y ahora venden los pisos que sobran (de 1, 2, y 3 habitaciones, con precios comenzando por los 80000 euros) con inquilinos incluidos.
Un piso libre es más caro que uno ya alquilado debido a que:
- No podemos echar a los inquilinos durante los próximos 10 años, y sólo si es para uso propio.
- Si está vacio podemos tratar de alquilarlo al precio que nos de la gana. Si está alquilado sólo podemos subir el precio del alquiler hasta el alquiler medio de esa zona de la ciudad (10 euros/m2) y como máximo un 20% cada 3 años.
A pesar de estas restricciones, debido que nuestra intención es alquilarlo y no utilzarlo nosotros, tenemos la ventaja de que no tenemos que ocuparnos de buscar inquilinos, ya llevan 9 años en el piso, y tal y como hemos visto lo tienen cuidado y hasta ahora han pagado siempre. Además el precio del piso es más bajo que si estuviera vacio, y los inquilinos ya sabían que el piso se iban a vender y se les dio a ellos la oportunidad de comprarlo primero (hay que hacerlo por ley), y firmaron que no estaban interesados. Con lo cual podemos presuponen que no tienen la intención de quedarse toda la vida, y en ese caso podríamos volverlo a alquilar por encima de la media de la zona, (ya os contaremos si nos dan muchos quebraderos de cabeza).
Y ahora los datos económicos:
Precio total incluidos impuestos y gastos de notario: 133000 euros
Capital propio: 20000 euros
Hipoteca: 113000 euros
Interés: 4,55% hasta que se pague el 40% y después un 3,6%
Cuota mensual a pagar por la hipoteca: 542,30 euros a interés fijo (suba o baje el euribor no variará).
Gastos de comunidad que corren por nuestra cuenta: 50 euros mensuales
Ingresos por alquiler actual: 572,5 euros
Capacidad de subida inmediata del alquiler: 687,6 euros, (no se les ha subido el alquiler desde el 1999).
Ya está, no hay más gastos adicionales, los impuestos corren a cargo del inquilino. Y hacienda nos devolverá parte de lo que paguemos por la hipoteca.
El piso lo hemos comprado a medias entre Pluto y yo, por supuesto, hemos hecho un contrato privado entre nosotros dos, ya que nunca se puede saber lo que va a pasar. Nos hemos hecho una cuenta común en donde iremos formado una capital de emergencia para las posibles eventualidades relacionadas con el piso. Si seguimos creciendo y creciendo, tendremos que formar una sociedad, claro está llamada “Inversiones Olimpo” 
, en cuanto a nuestro capital, sólo tendremos en cuenta como aumento lo que nos sobre del alquiler menos la hipoteca y no lo que hayamos pagado del piso, ya que eso no se puede contar hasta que no lo revendamos.
La próxima inversión inmobiliaria que hagamos seguramente será bastante más especulativa, en uno de los países del este, que recientemente se han incorporado a la UE y donde se espera que algún día los precios se igualen a los del resto de la UE… y realmente ahora mismo se pueden encontrar auténticas gangas, aunque claro, hay que conocer a alguien de la zona y no es tan fácil como lo que hemos hecho ahora… Todo se andará.
Por último si hay alguien interesado y quiere más detalles por favor, que me escriba a: futuro.millonario.minerva@gmail.com
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mi más sincera enorabuena
“Capital propio: 20000 euros
Hipoteca: 113000 euros”
Uff… ¿Os están financiando el 83% en una inversión (no es que vayáis a vivir en el piso)…? Debéis estar muy convencidos de que es una muy buena inversión. ¡Suerte!
esto se esta poniendo interesante
Creo que hay un error:
Hacienda no te devuelve nada de la hipoteca que has constituido porque la casa esta destinada a alquiler y no a vivienda propia. A no ser que estéis estafando,cobrando en negro.
No veo la rentabilidad que obténéis.
No es una inversión muy rentable, hay que buscar inversiones con mayor capacidad de apalancamiento, habéis provado los futuros??
Jose, gracias
Hola L,
Si fuera para vivir en él, no sería ninguna inversión, como mucho un ahorro de alquiler (siemrpe que la hipoteca fuera más barata que el alquiler).
Y si la financiación fuera al 100% mejor, así las ganancias serían de un porcentaje infinito, ya que ganariamos sobre un capital nulo.
Sin riesgo no hay ganancia, y el riesgo en nuestro caso son 270 euros mensuales para cada uno. El hacerlo entre dos y no cada uno su piso, nos permite que después podamos compranos otro piso entre los dos, y de esa forma aunque el capital total invertido entre los dos sería el mismo, el riesgo se reduce drásticamente (es mucho menos probable que dos inversiones te vayan mal, a que lo haga una).
Minerva
Sguinales, je je, y espero que cada vez sea más y más interesante.
Minerva
Hola Alfonso,
Tienes razón, la hacienda Española no devuelve en caso de que el piso esté destinado al alquiler. Pero es que no todas las haciendas son la española, fíjate que el piso no está en España.
En este caso, es al revés, si el piso es para vivir no te devuelven nada. Se considera igual que si pides un préstamo para comprarte un coche, o para irte de vacaciones. En cambio si el préstamo es para hacer un negocio, si que devuelven, ya que se nos considera una pequeña empresa, y los gastos de hipoteca (sólo los intereses) son parte de los gastos del negocio.
La rentabilidad, qué consideras una buena rentabilidad? 5%? 10%? 20%? 100%?:
-Si el piso se queda vacío, podemos revenderlo inmediatamente a un 20% más. En pocos meses… muy buena rentabilidad.
-Si seguimos alquilando, y no contamos lo que estamos pagando del piso es casi un 6% de rentabilidad anual.
-Alquilando y contando lo que pagamos del piso: más de un 11%
Corrígeme si me equivoco, pero has leído alguno de los libros de Zárate?. Has jugado ya alguna vez con futuros, En el post que mencionamos en este sobre la diversificación, mencionamos también que jugamos con derivados (productos del tipo de los futuros) en nuestro caso los CFDs. El blog está lleno de referencia a los CFDs. De todas maneras no nos podemos jugar todo sólo a CFDs o a Futuros, tienen más rentabildiad, pero también más riesgo, se puede perder todo. La estrategia es acumular y luego asegurar con inversiones relativamente seguras (menos rentables). De hecho el propio Zárate hace eso, acumula e invierte en bonos, que como sabrás no suelen pasar del 5-6%. Así que nosotros le hemos incluso incluido un plus de rentabilidad, y de riesgo, claro.
Qué opinas?
Minerva
bueno lo que habeis echo es una inversión e largo plazo,que tal como están las cosas,no es lo+rentable,en cuanto a la devolución de hacienda,dudo que os devuelvan algo,poque no la destinais a primera vivienda,sinop a alquiler,,en fín no comparto lo que en España no es buen momoento,seguro que sí,yo personalmente busco suelo y viviendas de segunda mano a inversores privados y constructores y aunque hay+reticencia en gastar dinero,cuando encuentro algo a precio real de mercado,te puedo asegurar que invierten…
Lo del mercado de Futuros es siempre una buena opción,aunque hay que estar muy encima para obtener resultados(como cualquier cosa que hagas en esta vida)
Saludos…..,
Añado unos calculillos para que quede todo mas claro del plan que tenemos en mente…
El piso cuesta 126.500 euros, pero en realidad terminamos pagando unos 133.000 (con notario, gastos, impuestos, intereses etc.).
Nosotros ponemos 20.000 de entrada (capital a invertir) (10.000 Minerva, 10.000 yo). Los otros 113.000 se han pedido al banco.
Las cuotas del banco son 542 euros mensuales. El alquiler actual que recibimos son 580, aunque en unos 3 meses pensamos aumentar el alquiler a 650 (el precio medio de la zona por un piso asi son 700) asi que sigue siendo barato. Esto nos beneficia en el hecho de que aparte del capital inicial no ponemos ni un duro mas y encima sacaremos unos 108 euros mensuales menos los 50 de comunidad que pagamos nosotros. (58 euros limpios al mes sin hacer nada). (que pueden servir como fondo de emergencia para futuras renovaciones o reparaciones o para ser reinvertidos de momento).
Bien la idea es mantener el piso 10 años. Pasado s 10 años nos desharemos de el. Si suponemos el peor caso (el piso no ha variado de precio en 10 años) y lo vendemos exactamente al precio de compra 126.500 euros. El resultado es el siguiente… 126.500 – 20.000 (iniciales) = 106.500. Los inquilinos nos llevan pagando (pongamos de media) unos 650 euros mensuales durante 10 años = unos 78.000 euros. De credito en 10 años hemos pagado –> 65040 euros, asi que nos quedan que pagar 113.000 – 65040 = 47960.
Con las ganancias de la venta cerramos el credito (lo podemos hacer por que se ha acordado con el banco) –> 106.500 – 47.960 = 58.540 si a esto le sumamos lo que hemos ido ganando al mes (alquiler – cuota del banco – comunidad) 78.000 – 65.040 – 6000 = 6.960.
Total en 10 años habriamos ganado unos 58.540 + 6.960 = 65.500 euros. Supongamos 60.000 euros por alguna reparacion o lo que sea (que en lo primeros 5 años no se espera por las garantias de la immobiliaria y todos los seguros incluidos en el precio)
Minerva ha sacado sus 10.000 euros iniciales más unos 30.000 euros. (40.000 euros) Y yo exactamente igual. Es decir en 10 años hemos conseguido cuadriplicar la inversión inicial. Lo cual como dice minerva supone más de un 10% anual de media. Y todo suponiendo que el precio de la vivienda se estanca 10 años y calculando siempre a las malas, lo cual es totalmente improbable que ocurra.
Asi que espero que os quede claro el por qué en este caso es una buena inversión. El riesgo es reducido y los retornos esperados bastante elevados.
Saludos.
Buenos tardes Minerva y Pluto,
No me salen los cálculos que haces con respecto a la inversión:
Si te compras una casa el 10% se te va a la basura: notario y otros gastos.
Además no has tenido en cuenta que tendrás que pagar impuestos cuando vendas las casa y eso lo tendrás que minorar para calcular la rentabilidad.
Minerva, si he leido el libro de Zárate, concretamente el de cambio de vida y asistí a su curso presencial.
Yo personalmente lo recomiendo porque te abre la mente financieramente hablando.
Os quiero dar la enhorabuena por vuestro proyecto, yo me uno e intentaré aportar lo que pueda, que hasta la fecha es poco.
esto interedo en los CFD pero creo que lo fundamental es con que banco operar para que no te cosan a comisiones.
Os recomiendo también que echéis un vistazo al pensamiento de Warren Buffet, respecto a su forma de invertir, se fija en los fundamentales y puede llegar a ser interesante a largo plazo.
Bestinver siguen ese patrón y no les va mal,pero no les conozco lo suficiente.
Estoy interesado también en la inversión en energía fotovoltaica, es una inversión a Largo Plazo asegurada casi por real decreto.¿Que opináis?.
En fin, ENHORABUENA.
Hola Alfonso,
Si te compras una casa el 10% se te a la basura en España, pero es que el piso no está en España. Y los gastos de notario y demás están sobre el 5%. Fíjate que en los cálculos que ha hecho Pluto, los ha hecho sobre el valor de la casa, y no sobre el precio total de compra más gastos extra. Por lo tanto la rentabildiad tiene en cuenta esos gastos que hay, y están bien calculada.
Por supuesto que una vez que se venda hay que pagar a hacienda sobre los beneficios, pero es que esto ocurre en cualquier tipo de inversión, también con los bonos, o con los futuros (a no ser que hagas un chanchullo, para lo cual necesitas bastante pasta). Da igual que compares inversiones en netro o bruto, siempre y cuando lo hagas con todas con igual, al final lo que se te va es un porcentaje.
Qué curso de Zárate hiciste? Has operado ya en Futuros? Sobre CFDs operando sobre índices no hay comisiones, sólo spread, y este es bajo, sale mejor que los futuros.
Sobre la filosofía de Warren Buffet, tenemos bastantes post escritos sobre la “regla nr. 1″ en donde explicamos como hacer un análisis tipo Warren Buffet.
Sobre la fotovoltaica, esas empresas han producido un boom ya en otros paises, sobre si seguirá o no, eso no lo puedo saber ya que no soy adivina, las veo interesantes. PERO, no te vayas a emperrar nada más que con ellas, diversifica, y no te juegues todo a este tipo de empresas. Recuerda que lo más importante es limitar las pérdidas.
Nos alegra que te guste el blog, y espero que te veamos por aquí y podamos ayudarnos todos compratiendo conocimientos. Me gustaría mucho si nos dieras tu beredicto sobre el curso de Zárate.
Minerva
Hola Minerva,
De acuerdo con lo que indicas con respecto a tu explicación. Es más, hoy me he leido un artículo por el que se dice que es muy ventajoso comprar en el extranjero ,porque si se cumplen una serie de requisitos cualquier rentabilidad generada en el extranjero y repatriada a España no paga ni un solo euro más en impuestos (básicamente, es necesario que las rentas generadas en el extranjero sean de carácter empresarial, y en este sentido la ley no es clara…hay un vacío legal).
He hecho el curso de Futuros presencial hace un año, operé en futuros durante el curso, pero no me he lanzado a operar todavía por diversas circunstancias personales/laborales….es decir,las maldita EXCUSAS…ja,ja,ja.
Minerva, como a Zarate me gusta el futuro del mini sp 500 por su gran volumen de negociación (no es manipulable como el ibex) y me gusta abrir y cerrar posiciones en el día,porque sino estás comiendote la cabeza y no descansas.
Estoy de acuerdo con respecto a lo de la energía fotovoltaica, por supuesto que no pondría todos mis huevos en una cesta…descuida.
Ahora mismo tal y como está la bolsa española,quizás le falta alguna caida más, se están produciendo oportunidades bastante interesantes para tomar posiciones y aguantar en un horizonte temporal de 3-5 años y sacarle una buena rentabilidad (incluidos dividendos).
Respecto al curso de Zarate, me gustó bastante pero habría que mejorar bastante ciertas cosas.
No es el santo grial pero es de ayuda para empezar en este mundo de conseguir la independencia financiera.
Yo lo recomiendo,pero que nadie crea que al día siguiente cambiará su vida.Requiere esfuerzo,dedicación,constancia, y una mente muy fria, se hace mucho incapié en el psicotrading (que no te vencan las emociones) y hay mucha gente que no puede con esa presión (avarcia, ego,miedo…)
Ya iremos hablando y concretando algo mas.
el piso está en Alemania?
Hola Carpanta,
Exacto. Si quieres más información, escríbeme a futuro.millonario.minerva@gmail.com
Minerva
Por qué una hipoteca a interés fijo? No habéis considerado las multidivisa?
Hemos considerando las multidivisas, pero actualmente estamos en un momento con una crisis mundial, y muy poca estabilidad, el dolar baja, el yen sube… Hemos considerado que no es un buen momento para hacer una hipoteca multidivisas.
Minerva
Muy buen articulo, personalmente tengo inversiones en España, que le voy a hacer me e educado en que solo existe el IBEX 35, telefónica, repsol y bbva.
Veo el mercado tal como comentais, aun en la cresta de la ola así que esperare en lo que se refiere a nuestro pais.
Respecto a lo que dicen por ahí yo lo considero un mercado muy rentable, pues en 20 años tienes pagada gran parte de esa vivienda.
De hecho por si no lo sabeis el gran negocio de Mc Donals no es exclusivamente vender hamburgesas o franquicias, sino que son las inversiones inmoviliarias, propietarios hoy de las esquinas mas caras del planeta.
De hecho otra cosa no se, pero la necesidad de toda persona de tener un lugar llamado hogar, un regugio; va a estar siempre ahí.
Muy buen trabajo.
PD: ¿MULTIPROPIEDAD LO HABEIS ESTUDIDADO COMO INVERSION?
Multipropiedad…
Aún no, pero todo se andará
Me podrias explicar, ya que estoy en Argentina, los requisitos que necesitaria para invertir en propiedades en Alemania y España, con creditos hipotecarios? gracias
[quote=Minerva]
Precio total incluidos impuestos y gastos de notario: 133000 euros
Capital propio: 20000 euros
Hipoteca: 113000 euros
Interés: 4,55% hasta que se pague el 40% y después un 3,6%
Cuota mensual a pagar por la hipoteca: 542,30 euros a interés fijo (suba o baje el euribor no variará).
Gastos de comunidad que corren por nuestra cuenta: 50 euros mensuales
Ingresos por alquiler actual: 572,5 euros
[/quote]
Ingresos = 572.50 €
Gastos = 542.30€ + 50€ = 592.30 €
Eh, el flujo de efectivo (cashflow) es NEGATIVO.
Aparte de subir el precio del alquiler deberías tener en cuenta imprevistos como eventuales impagos, desperfectos, lluvias de meteoritos, o cualquier otra cosa que genere gastos. Revisa las condiciones de la hipoteca para que el flujo de efectivo sea, al menos, de +200€/mes. En concreto prueba a “atacar” con un mayor pago de entrada.
Hola bullspreadblog:
Las entidades financian para un extranjero hasta el 60% del valor total del piso con las condiciones de un residente, es decir atualmente con un interés en torno al 5%. El 40% restante lo pueden financiar también pero sale más caro.
Espero haberte ayudado, no sé si era esto lo que me preguntabas.
Minerva
Hola Arpex:
Tal y como dices, el flujo de efectivo ERA NEGATIVO, hasta que llegamos nosotros y dimos una buena subida al alquiler (que no se había subido en 9 años). Ahora el flujo es positivo.
Y tenemos formada una cuenta para casos de reparaciones etc… actualmente con unos 1000 euros.
Minerva
Eh, un detalle acerca del objetivo final. Una vez obtenido el millón de euros (o vuestro objetivo final), ¿pensáis simplemente depositarlo en el banco y plantaros? Lo digo porque se le sacaría bastante más rendimiento teniendo activos en inversiones inmobiliarias e incluso en bonos.
Hola Arpex,
Te remito al último post hasta la fecha “La libertad financiera”, una vez llegados al objetivo invertiremos en los métodos que dan la libertad financiera. Aunque ya lo estamos haciendo ya…
Entre ellos como dices inversiones inmobiliarias, bonos, etc…
Minerva
Muchas gracias por la respuesta Minerva. ¿Esas condiciones que me explicas son en España? y ¿que se necesita como garantia?
gracias de nuevo
saludos
Hola de nuevo bullspread,
Las condiciones son en general para la zona euro, aunque varían de banco a banco. A qué te refires con garantía? Mínimo a invertir? Depende del banco, y de tu situación financiera… Pero como ya te he dicho el 60% sí que financian en general.
Minerva
Y se puede saber en que país esta el piso?
Como veis argentina como inversión?
Dan, en este momento Argentina no es apto para invertir en propiedades. saludos
Suerte con vuestro proyecto. Hay algunas zonas de América donde se pueden encontrar algunas gangas. ¿Qué pensáis?
@bullspreadblog exactamente porque no?
El precio es accesible y el alquiler temporario para extrangeros no esta mal (1000usd$/1200usd$).
Argumentame esa respuesta.
Saludos.
A mi también me gustaría saber por qué no. Según lo que he mirado en casi todo américa látina comprar para alquilar da muy buenos beneficios…
Minerva
Tengo un familiar que ha hecho una compra en Venezuela, zona de los Cayos – Caribe, por unos 18.000 euros… el apartamento está muy bien… y la zona por lo que he visto en fotos, muy virgen todavía… vamos, nada que ver, con nuestro maltrecho litoral… muy propio para veranear los estadounidenses o sudamericanos. Cómo lo véis??
Se me han puesto los dientes largos!!!!
Habría que ver como están las infraestructuras de acceso, y como está el alquiler. Casi alquilando sólo a turiastas a 500 euros a la semana, 8 meses al año, haces ya un 100%…
Tienes tú más información sobre el alquiler?
Pluto, creo que vamos a tener que hacer un viajecito por esos lares!!!
Estoy buscando el link que me pasó…fue hace unos meses, a ver si lo encuentro y si no, le pregunto. de hecho, ellos estuvieron en febrero allí… la idea es esa, disfrutarlo un mes al año fuera de nuestra temporada y el resto, alquilarlo…
Puedo deducir que son las fluctuacione s economica/politica de Argentina. Pero cuando no estuvo en crisis argentina?
Vosotros que habeis echo una inversion en el extrangero, como funciona internamente?
Pedís el capital aquí o en el pais de origen? Pagais en moneda local? (si no esta en europa)
LEs contesto a Dan y Minerva con respecto a la Argentina. Disculpen la demora!
A los precios que hoy estan las propiedades en Argentina la renta a extranjeros no supera el 6% y con suerte. Teniendo en cuenta que la ubicacion tiene que ser en el centro de la ciudad, los precios subieron mucho, tanto que son casi inaccesibles para la gente locali los riegos son demasiado para la renta obtenida (Por eso Venezuela esta tan barata!). Piensen que hoy un bono soberano rinde el 15!.
Yo tengo un primo español que compro una propiedad hace 4 años, y en ese momento fue negocio, ya que su valor en dolares subio el 100%. Pero ahora el negocio ya se termino. Tampoco la alquila con tanta frecuencia como antes, el precio de la renta no subio (porque mucha gente se dedico a lo mismo) y los costos de mantenimiento se incrementaron al doble (por la inflacion en pesos)
El precio de su propiedad hoy rondaria los U$D 120.000 (tiene 85m2, dos dormitorios y dos baños). El precio de alquiler mensual es de U$D 950 (si es por semana es de U$D400). La inmobiliaria se queda con U$D200. Los gastos por mes rondan los U$D300. Quedan U$D450. Como yo manejo las cuentas le puedo decir con seguridad que en el 2008, con julio incluido, el saldo es de $2000, o sea U$D 660 en lo que va del año.
Igualmnete si estan interesados, puden entrar a mi blog y enviarme un mail, asi puedo contestar mas preguntas que tengan. Tengo la planilla de excel con los ingresos y gastos.
Con respecto a los creditos, a tasa variable la tasa ronda el 18% y a tasa fija la misma es del 30%!!
Me parece sumamente interesante que gente de distintos paises puedan compartir informacion sobre inversiones. Estoy a su disposicion
saludos
@Dan, en nuestro caso no hay mucha diferencia en hacerla en el extranjero ya que la moneda es la misma y por consiguiente el tipo de interés también. Sobre en qué lugar pedir el crédito, tienes que calcular que el alquiler de tu propiedad esté por encima de la hipoteca, si eso se cumple en el país en donde está la propiedad, yo lo haría allí, ya que si lo haces en otra moneda puede que esa condición cambie debido a diferencias en la cotización entre las distintas monedas.
@bullspread, muchas gracias por tu información. Así que según lo que aprece Argentina también está en un boom inmobiliario, y menudas tasas de tipo de interés, madre mía!!!! Por cierto, el bono argentino tiene que estar muy bien, no?
Minerva
Hola,
Muy interesante el blog , sobre todo para los que tenemos inquietudes de este tipo pero no tenemos formación económica/financiera.
Mi pregunta para las inversiones en el extranjero es : ¿ Cómo administras la finca? Con eso me refiero por ejemplo en el caso de venezuela : como recibes a los inquilinos , te aseguras que la finca esta en condiciones , cuando entran y salen , etc.
¿Da garantías de estabilidad para la inversión ese pais? Me refiero no vaya a ser que Hugo coja y “nacionalize” las casas de los extranjeros
Un saludo
Hola, me parece una gran idea lo de invertir en Alemania, espero que tengais suerte con el negocio!
En EEUU no habeis pensado en hacerlo? creo que recientemente con lo de la crisis inmobiliaria los precios están muy bajos, y a esto abría que sumar que el euro está más fuerte al cambio, ¿que opinais?
PD: Por si alguien quiere vender o alquilar un piso, he encontrado esta página de tasaciones que puede resultar útil http://www.ivive.com/tasaciones/
Excelente artículo e impresionantes tasas de interés por el crédito hipotecario. Impresionantes por lo reducidas que son en comparación a otras partes y que han provocado tal vez el alto precio de las viviendas (en mi país la tasa hipotecaria varía entre 8.5% a 9.5%).
La opción de Europa del Este suena interesante pero un poco lejana.
Las crisis son tiempos de oportunidades sobre todo para los que tienen cash para aprovecharlas y poder comprar barato esperando que regresen las cosas a su cauce normal.