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Título: Invertir en vivienda.
Subtítulo: Cómo comprar barato, alquilar con inteligenica y vender caro.
Autor: ScottFrank y Andy Heller.
Editorial: Gestion 2000.
Año de Publicación: 2003
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Los autores de este libro cuentan su amplia experiencia con su estrategia de inversión inmobiliaria.
La estrategia se basa en comprar barato, hacer un alquiler con derecho a compra, y vender.
Para comprar barato, invierten en propiedades que necesitan una profunda reforma.
Utilizan el alquiler con derecho a compra para evitar problemas con impagos y con posibles desperfectos, además de para asegurarse un comprador para el futuro.
Comprender los sentimientos de las personas es fundamental para el tipo de inversión que realizan. Sus inquilinos son personas con muchas ganas de comprarse una propiedad, pero que actualmente no tienen suficientes recursos como para recibir un préstamo. El libro explica bastantes “truquitos” muy interesantes.
Además presentan un plan de 10 años para ganar el primer millón con esta estrategia. El plan se desarrolla poco a poco, el primer año se hace una compra, el segundo otra, el tercero dos y así sucesivamente.
Los autores son americanos, y en el libro queda claro que en USA los gastos de compra de vivienda son muy bajos. Además de que “echar” aun inquilino que no paga es un proceso fulminante, funciona muy bien.
Creo que es un libro indispensable para el que esté interesado en realizar este tipo de inversiones inmobiliarias, especialmente útiles en fases del mercado donde vender es muy complicado… como ahora..
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Hola a todos.
Llevo una temporadita leyendo el blog y tengo que deciros que me gusta bastante.
Voy a aportar mi granito de arena con respecto a este libro…
Habeis comentado todas las virtudes del libro, esta muy bien, se lee muy rapido y es muy ameno, ademas de aportar ideas buenas para el negocio inmobiiario… PERO, parte de unos supuestos nada realistas… nada realistas no debido a la “crisis” en la que estamos inmersa, si no nada realista para el mercado inmobiliario español, con crisis o sin crisis.
Por ejemplo, cobrar un 1% del coste de la vivienda como alquiler mensual. O sea, que un piso “normalucho” en Valencia (es mi caso) que cuesta 300.000 euros, alquilarlo a 3000 euros. Eso es inviable… Por lo tanto, dada esta inviabilidad, tambien es inviable tener flujos de caja positivos de un 25 a un 50% del aquiler sobre la hipoteca. Y ni hablar de los impuestos de transmision de bienes inmuebles (7% para el comprador) y luego el impuesto sobre las plusvalias (18%).
Resumiendo, es un libro que te abre bastante la mente y te aporta nuevas ideas de cara al mercado inmobiliario, pero es muy poco aplicable a nuestro mercado.
Un saludo.
Creo que este tipo de libro es bueno leerlos, pero siempre hay que tener en cuenta la situación particular que existe en nuestro país respecto al mercado inmobiliario. En mi opinión, las inversiones inmobiliarias con alquiler suelen ser positivas aunque para comprobar su viabilidad habría que realizar algún estudio económico sencillo como pudiese ser un VAN o un TIR, eligiendo unos flujos de caja no idealizados.
Por último, os invito a que visitéis mi blog micerdito.blogspot.com donde hablo sobre mi proyecto de ahorro que he empezado partiendo de un capital 0.
micerdito.blogspot.com
Hola Juan,
La clave de tu post esta en la palabra “cuesta” 300000, porque una cosa es lo que cuesta una cosa y otra muy distinta es lo que vale. Por ejemplo en mi caso en 1993 compre un piso de 90m en una ciudad a 25Km de Barcelona que me costo 60000€, que en aquel entonces estaba bien pero no era una ganga, hace 5 años, necesitaba ampliar la hipoteca para hacer algunas reformas, y el banco me lo retaso en 300000€… Vino un señor del banco con un metro láser y midió las mismas paredes, los mismos metros, el mismo barrio, los mismos vecinos, más viejo, más usado… Si hoy viniera otra vez el señor del banco con el mismo metro láser y volviera a medir el piso, estoy seguro que le saldrían los mismos metros, pero, Oh sorpresa!!! menos dinero, mucho menos… Lo que no puede ser es que mi piso se haya revalorizado un 17% anual durante 10 años, eso es más de lo que ofrecen la mayoría de las inversiones, y así nos ha ido a todos, que no era real, que el coste y el valor se había separado, y que de repente nos hemos dado cuenta todos. Por tanto el problema no es que sea irreal el 1% para calcular el alquiler, lo que es irreal es el precio del piso, y vuelvo a mi caso. Si en lugar de vivir en el lo hubiera comprado para alquilar, mi inquilino hubiera empezado a pagar 600€ mensuales y ahora después de 15 años aplicándole el IPC anual estaría pagando 900€. Todo esto me parece bastante realista
Saludos
En el libro no compran a valor de mercado. Comprar con una rebaja del 50%.
El ejemplo de los 300000 euros es lo que se ve por la calle. Por supuesto las gangas inmobiliarias no nos la van a mostrar en un escaparate, hay que ir a buscarlas.
Habéis montado un filtro para que os envíen ofertas en algún portal web? Veréis la enorme diferencia que hay en precios sin motivo aparente… El motivo es que unos tienen más prisa por vender que otros.
Para encontrar estos precios hay que ir a negociar (igual que hacen en el libro), hacer muchas ofertas a los vendedores, y rebajar, rebajar, rebajar el precio hasta que los números adecuados salgan.
Por otro lado el alquiler es con opción a compra lo cual lo hace un poco más caro.
Ahora mismo he visto, un piso+garaje, en edificio con muchas instalaciones y ciudad grande cuyo precios de salida (sin rebaja) es de 98000 euros. El alquiler limpio se situa por encima de los 700 euros (más gastos).
Creo que estamos en una situación increible para encontrar precios muy buenos.
Totalmente contigo Minerva, no podemos seguir pensando en los precios de hace uno o dos años, tenemos que pensar en los precios de dentro de uno o dos, esos son lo precios que serán y son los precios que debería haber sido. El que quiera vender rápido tendrá que ajustarse ya, y los demás acabarán por ajustarse.
Saludos
Creo que ya es posible encontrar pisos a 90 o 100.000€ en muchas ciudades medias. La cuestión es ¿se mantendrá el precio actual de los alquileres, o por el contrario tenderán a la baja al igual que la venta?
Corbu, muy buena pregunta. Bajaran los precios de los alquileres? Para reducir ese riesgo, yo buscaría pisos en zonas en las que sé que hay gran demanda, cerca de sitios en donde hay trabajo.
Hola quería hacer un comentario sobre el alquiler con opción a compra. Por mi experiencia veo que con esta formula el unico que puede salir perdiendo es quien vende porque si pactas un precio de venta x y con el paso de los años el precio sube, el inquilino ejecuta la opción y compra a precio mas bajo que el mercado y no puedes hacer nada, pero si el precio baja entonces el inquilino le basta con no comprar.
¿que opinais? Para quien busca ahora un piso pero no lo puede comprar, ¿no sería mejor irse de alquiler con opción a compra fijando un precio bajo, y si pasados unos años han subido los precios vendemos la opcion a compra y recogemos las ganancias? Lo digo porque en la zona donde vivo hay varios pisos de alquiler con opción a compra y ya me lo había planteado, solo que en mi zona los precios son excesivos porque todas las viviendas son nuevas de hace 2, 3 o 4 años y los promotores mantienen los precios que había entonces.
Un saludo,
Nacho.
Hola Nacho:
En estos contratos no suele quedar “pillado” sólo el vendedor. El comprador también suele estarlo al tener que dar una cantidad a fondo perdido, además del alquiler. Mira uno por uno, para saber las condiciones que ponen.
Saludos
Hola Corbu:
Por mi zona sí están bajando los alquileres. Conozco muchos casos, entre ellos el mío. Rebajas de unos 150€ para que no se vaya el inquilino o para conseguir que se quede con la casa un interesado.
Saludos
una pregunta esta pagina es española
@Cristina:
¿rebajas de 150 euros con respecto que precio y de cuando?
@Minerva:
Tienes toda la razón: el buscar pisos en zonas con mucha demanda es la mejor opción para reducir el riesgo. A eso yo le añadiría que si, por ejemplo, los alquileres ya han bajado un 10% en la zona en cuestión (estudiar la evolción), hacer los números para que salgan con un alquiler al 90% de lo que se paga actualmente, para cubrir ese 20% total del que muchos expertos sitúan que se pueden reducir los alquileres en esta crisis.
saludos
Corbu:
De los que recuerdo y sé datos:
-De 750€ a 600€.
-De 800 a 650.
-De 925 a 750.
Entre agosto 08 y hace unos días que supe del ultimo caso.
Saludos
Nosotros se nos desocupo un apartamento y hemos tardado casi 2 meses en alquilarlo, asi que tuvimos que bajar el precio en 50 euros. Antiguamente lo alquilabamos en cuanto se nos quedaba desocupado.
@Cristina
750 x 0.8 = 600
800 x 0.8 = 640
925 x 0.8 = 740
Coincide con el 20% de “ajuste” que ha habido en los alquileres.
@Prombanan
Yo alquilé un piso a finales del año pasado y no temo que se me vayan los inquilinos, pues son mayores, han comprado muebles a medida, cortinas etc…
De todas formas está muy céntrico, en una finca casi nueva, y es una zona con mucha indústria cerca, con lo que no creo (eso espero) tener problemas de que se me vayan, o intenten renegociar el precio (eso espero…)
saludos
Ah, otra cosa
Si teneis algun piso por alquilar en España, pensad que si lo alquilais a menores de 25 años con ingresos menores a … (ahora no recuerdo, pero podeis consultarlo a Hacienda) NO PAGAREIS POR EL BENEFICIO EL MALDITO 18%.
Por lo tanto, a la hora de alquilar, pensad en esto.
@Nacho F. bienvenido al mundo de las opciones. En la bolsa las opciones funcionan exactamente igual. Pero tal y como dice Cristina, si el inquilino decide al final no comprar pierde el dinero de la opción…y el vendedor ha ganado el alquiler+la opción. Si los precios bajan, sale ganando el vendedor, si los precios suben, sale ganando el inquilino (siempre y cuando el precio de venta se fije desde el inicio).
@Fa, la página está en español, el público objetivo es todo aquel que hable español. Qué significa que una página es “española”??
Recomiendo este libro:
UNA CRISIS Y CINCO ERRORES
Por Manuel Llamas
Existen determinados momentos en que la libertad y los derechos fundamentales de los individuos se ven seriamente cercenados por la intervención del poder público: un golpe de estado, una revolución de tintes totalitarios, el estallido de una guerra o la llegada de una gran crisis económica.
Desde hace casi dos años, la economía mundial vive inmersa en una crisis financiera y económica de grandes dimensiones, y gobiernos y partidos de todo color político coinciden en culpar al libre mercado y a la maldita desregulación de todos los males. “Más Estado y menos mercado”, es el mantra que, una y otra vez, se repite cada vez que se habla de soluciones. Pero ¿tiene consistencia? Carlos Rodríguez Braun y Juan Ramón Rallo responden de forma clara, concisa y sencilla a esta cuestión fundamental.
Una crisis y cinco errores es una obra que nace con un único objetivo: desmontar, una a una, las supuestas causas y falsas soluciones que surgen por doquier. Y lo consigue, vaya si lo consigue. En apenas 125 páginas, Braun y Rallo, haciendo uso de una prosa didáctica y fluida, desenmascaran de forma contundente e incontestable las profundas falacias y las nefastas políticas que los distintos gobiernos pretenden vender a sus gobernados. Estructurada en cinco breves capítulos, Una crisis y cinco errores es una obra esencial para comprender no sólo cómo hemos llegado hasta aquí, sino los perniciosos efectos que producirán las medidas puestas en marcha por los poderes públicos.
El ultraliberalismo, la codicia, el capitalismo salvaje y la desregulación son los chivos expiatorios que emplea la mayoría de políticos y economistas para explicar el estallido de la crisis. Sin embargo, la evidencia de los datos y la solidez teórica que emplean Braun y Rallo acaban demostrando la falsedad de tales argumentos.
¿El liberalismo es culpable? El peso del Estado y de las Administraciones Públicas, tanto en el ámbito civil como en el económico, no ha hecho más que crecer en las últimas décadas. La presión fiscal sobre el Producto Interior Bruto (PIB) ha aumentado en casi todos los países del mundo, incluido, por supuesto, Estados Unidos. ¿Es que acaso se ha reducido el Estado de Bienestar? “Ese Estado redistribuidor no se contrajo en ninguna parte”, anotan los autores; y añaden que en España, de hecho, “aumentó significativamente”. “Cualquier medida del gasto redistributivo –sanidad, educación, pensiones– lo prueba sin asomo de duda”.
Además, el peso de la regulación pública no ha dejado de crecer; ha ampliado su radio de acción y ha penetrado en esferas hasta hace poco del dominio exclusivo de los individuos, como la forma en que éstos comen, beben, conducen y fuman.
Vaya. Entonces, habrá sido culpa de la codicia, ¿no? Los especuladores, los ejecutivos y los crueles banqueros han provocado la crisis con su actitud egoísta y avariciosa, a costa de los indefensos y humildes trabajadores, ¿verdad? El problema, en este caso, es que para que surja una burbuja especulativa es necesario que se dispare la demanda de determinados bienes o servicios. En países como Estados Unidos o España es evidente que tal exceso de consumo e inversión se concentró en los activos inmobiliarios, cuyo precio parecía que jamás iba a dejar de subir.
Para alimentar la burbuja ha sido necesario que un gran número de ciudadanos se hayan tenido que endeudar en exceso, es decir, vivir por encima de sus posibilidades. Dicho proceso no habría sido posible sin unos tipos de interés excesivamente bajos gracias a la política monetaria “llevada a cabo por [esas] entidades públicas y monopólicas llamadas bancos centrales”.
Así pues, resulta del todo absurdo entregar dinero prácticamente gratis a la gente para que especule en el mercado (vivienda o bolsa, por ejemplo) y luego reprochar a esa misma gente que se haya endeudado en exceso. Además, si bien la burbuja financiera permitió el cobro de comisiones y beneficios extraordinarios entre la elite financiera, nada tuvo esto que ver con los ciudadanos libres, “y todo (…) con sus autoridades” públicas. Braun y Rallo explican que el auténtico problema moral radica en la permanente desconfianza de los políticos hacia la obtención de ganancias en los negocios. Y es que “no hay nada nocivo en el beneficio empresarial como tampoco lo hay en el salario de los trabajadores”.
Visto lo visto, la culpa ha de ser entonces del libre mercado, arguyen muchos. Pues tampoco. La banca y las finanzas conforman el sector económico más intervenido. De hecho, el negocio bancario cuenta con una serie de privilegios propios y exclusivos. Es precisamente aquí, en la explicación del funcionamiento de la banca, donde estas páginas resultan más valiosas.
Una crisis y cinco errores aplica una perspectiva de análisis novedosa y muy poco conocida. La supervivencia de la banca depende “fundamentalmente de que el Estado intervenga día a día en la economía”, y Braun y Rallo explican magistralmente por qué el sistema financiero se mueve permanentemente en los umbrales de la insolvencia. Los bancos se endeudan a muy corto plazo e invierten a largo, con el fin de extender el crédito. Es lo que, en el ámbito de la economía, se conoce como descalce de plazos. Los bancos emplean los depósitos a la vista para conceder créditos; es decir: el dinero de las cuentas corrientes, que en cualquier momento puede ser retirado por los clientes (deuda), es invertido en préstamos o hipotecas a muy largo plazo.
Así, “si un día los clientes decidieran retirar más del 2% de los fondos que tienen depositados”, el banco de marras “sería incapaz de pagarles” y entraría en suspensión de pagos. La banca es el único sector privado que opera con este sistema de riesgo constante de quiebra. Sin embargo, la banca central –brazo financiero del Estado– presta de forma periódica el dinero necesario para que las entidades puedan seguir atendiendo sus múltiples obligaciones a corto plazo, “a la espera de que sus inversiones a largo plazo generen el efectivo esperado”.
La trampa del sistema radica en que un mismo volumen de dinero es empleado, a la vez, por dos agentes distintos: el ahorrador y el inversor. Dicho sistema genera graves efectos sobre la economía real. Gracias a la bajada artificial de tipos aplicada por los bancos centrales en los últimos años y a que éstos ejercen de prestamista de última instancia, las entidades pueden extender el crédito sin necesidad de que exista un ahorro previo suficiente y, además, sin riesgo de entrar en quiebra.
La abundancia de dinero fácil permite emprender muchos proyectos que tan sólo son rentables al calor del crédito barato. Todo el mundo se endeuda, dando origen así a las burbujas (tecnológicas, inmobiliarias, etc.), que tarde o temprano terminan por estallar. Cuando los tipos suben –”y subirán”– se descubre que muchos de esos proyectos son inviables; la morosidad se dispara y los bancos acaban quedándose con bienes y activos cuyos precios estaban hinchados, lo que a su vez da lugar a las temidas insolvencias bancarias.
En este punto, la obra aborda el desarrollo de la actual crisis financiera, que, finalmente, ha acabado provocando una recesión a escala mundial. Lo interesante es la óptica que emplean Braun y Rallo para explicar el particular proceso de insolvencia generalizada que, como un virus, ha terminado por contagiar al sistema financiero internacional. Los hechos son de sobra conocidos: el valor de esta obra radica en la potencia y solidez teórica del análisis del proceso.
¿Libre mercado? ¿Dónde? La intervención monetaria y los privilegios públicos de los que goza la banca son propios del sistema de planificación central que rige en el ámbito financiero, y que con periodicidad manifiesta provoca etapas de expansión y crisis en las economías desarrolladas.
Tras el colapso, el Estado acude al rescate con el fin de que el sistema no se desmorone. En la actualidad, los gobiernos están auxiliando a los bancos con inyecciones de dinero público. La nacionalización bancaria es un hecho. “No hay alternativa”, nos dicen. Una vez más, este libro descubre al lector una perspectiva inédita: es posible rescatar a la banca sin necesidad de intervención y de derrochar recursos públicos. Braun y Rallo ofrecen una “alternativa diferente” al tiempo que novedosa.
Cuando una empresa quiebra, sus accionistas lo pierden todo, mientras que sus acreedores ocupan una posición preferente a la hora de cobrar. Pues si un banco está en riesgo, sus depositantes a largo plazo (acreedores) “deberían convertirse en los nuevos accionistas”; de modo que si la entidad sobrevive y vuelve a ser rentable, éstos puedan revender sus acciones y recuperar la totalidad de su inversión, incluso con ganancias.
“Con esto ya se lograría una recapitalización adecuada de los bancos para seguir funcionando sin dinero público”, escriben nuestros autores. En su búsqueda de beneficios, las entidades se acabarían salvando, mientras que una banca nacionalizada operaría bajo arbitrarios criterios políticos y, por lo tanto, correría el riesgo de dilapidar los recursos de los contribuyentes. Una opción, simplemente, magistral desde la visión liberal pura.
El último capítulo está dedicado a desmontar el mito del gasto público para estimular la economía y generar empleo. La falacia es, nuevamente, manifiesta. Tales medidas acaban por disparar el déficit y la deuda. Se trata de un despilfarro sufragado íntegramente por los contribuyentes. De este modo, el Estado merma un ahorro privado que es esencial para iniciar cuanto antes la ansiada recuperación económica.
La liquidación de las malas inversiones acometidas durante una burbuja, así como el ajuste de los precios relativos y de la estructura productiva, es clave para volver a crecer sobre unas bases sólidas. El inevitable y doloroso proceso que conlleva la superación de una crisis económica será más rápido y corto en ausencia de injerencias y cortapisas gubernamentales. En caso contrario, existe el riesgo de repetir errores pasados, tal y como aconteció en Japón a finales del siglo pasado o durante la Gran Depresión de los años 30.
En Una crisis y cinco errores el lector descubrirá de la mano de dos maestros –ambos son profesores universitarios y prestigiosos analistas económicos– una forma totalmente distinta de observar la difícil realidad que nos rodea. Es éste un libro que ayuda a entender cómo y por qué surgió esta crisis, y que propone recetas eficaces para combatirla. Una magnífica exposición que, sin duda, representa una luz, un faro de conocimiento en un mundo lleno de falacias, mentiras y falsos culpables.
CARLOS RODRÍGUEZ BRAUN y JUAN RAMÓN RALLO: UNA CRISIS Y CINCO ERRORES. Lid (Madrid), 2009, 125 páginas.