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Continuando con la serie de posts sobre la inversión inmobiliaria a largo plazo que nos puede llegar a hacer millonarios:
volverse millonario con los bienes inmuebles
Criterios para elegir un bien inmueble como inversión
Una pregunta que no se puede olvidar es: Qué riesgo tiene esta estrategia de inversión inmobiliaria? Es muy muy importante que en cada una de nuestras inversiones nos planteemos: Qué pasaría si… cuales serían las consecuencias? Podría soportar las pérdidas?
No existe una inversión 100% segura,además cuánta mayor sea la rentabilidad esperada, mayor será el riesgo. No es posible pretender ganar y correr riesgo nulo.
Qué riesgos corremos en el caso de las inversiones inmobiliarias?
- Un desastre natural que provoque cuantiosos daños materiales
- Arreglos inesperados que haya que realizar en la vivienda por el uso continuado durante largo tiempo
- No encuentras inquilinos a quien alquilarles la vivienda y la hipoteca te mata
- La gran pesadilla: Los inquilinos no pagan
El primero no se puede evitar… mala suerte.
Sin embargo hay formas para reducir la probabilidad que ocurran el resto:
- Encontrar inquilinos
- A la hora de comprar fijarnos como prioridad una zona en la que haya una alta demanda de pisos para alquilar, y poca oferta, claro.
- Los que más alquilan son los jóvenes, en muchos casos porque no saben en dónde van a terminar viviendo, por lo que los pisos con 1-2 habitaciones son más fáciles de alquilar que los de 3-4 que son para familias más asentadas y que quizás ya se han lanzado a la compra de vivienda propia
- Arreglos inesperados e inquilinos que no pagan: En el primer caso lo ideal sería que el inquilino se hiciera cargo de esos pequeños arreglos y en el segundo que el inquilino tratara de pagar por todos los medios porque pierda algo sino lo hace (como ocurre en el caso de las hipotecas).
- Asegurarnos que el inquilino es un buen inquilino: Pedir referencias de alquileres anteriores, hacer una verdadera entrevista a cada candidato y no quedarse con el primer interesado, pedir un certificado de deudas (esto no es legal en muchos sitios). Pedir un aval y un depósito, etc…
- Alquiler con derecho a compra: Si ofrecemos al inquilino la posiblidad de que parte de su alquiler vaya a reducir el precio de la vivienda y que sólo se le pueda vender a él, a cambio de pagar una “opción” (una cantidad por adelantado en efectivo a descontar del precio de la vivienda. El inquilino sabe que si deja de pagar, pierder la opción y además pierde todo lo que ha estado aportando mes a mes para la compra de la vivienda. En este caso el arrendatario hace de banco. Si el inquilino deja de pagar las cuotas la vivienda vuelve a posesión del arrentario. Además como el inquilino siente que la vivienda le pertenece en cierta forma, la cuidará más.
Las propuestas anteriores eran para reducir las probabilidades de que la inversión salga mal. Pero qué hacer en el caso de que nos estrellemos? Cómo hacer para que no nos afecte tanto? Aquí van un par de ideas.
Quedan dos custiones por resolver. Cómo hacer para poder seguir comprando vivienda indefinidamente y dónde encontrar las gangas. Se resolverán en futuros posts…
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¿Crees q es posible que el banco te de un seguro de impago por parte del inquilino? Sería una medida muy a tener en cuenta.
De hecho ese seguro que comenta Minerva ya existe. La aseguradora Mapfre tiene uno y se llama Seguro de Protección de Alquileres.
http://www.mapfre.com/seguros/es/particulares/soluciones/seguro-proteccion-alquileres.shtml
Saludos.
Pd- Por cierto Pluto y Minerva, el blog se encuentra últimamente un poco paradillo no?
Un aval bancario se podría considerar como una especio de seguro de alquiler, sólo que el coste lo asume el inquilino.
Éste tiene que pagar a su banco para que responda por él en caso de impago, hasta un número máximo de meses. Dependiendo de la relación que tenga con el banco, pueden hacerle depositar el dinero en una cuenta o no.
Yo soy inquilino y es una putada, pero entiendo que el propietario quiera cubrirse.
En mi caso, el aval es de 6 meses de alquiler, 7.000€. He tenido que depositarlos en una cuenta, que me renta al 4%, y el banco me cobra un 1% trimestral por el aval (más apertura y no sé qué más), con lo que me cuesta (más o menos).
Ingeso anual:
7.000€x4%x82%(impuestos)=230€
Pago anual:
7.000€x1%x4=280€ + 151€(apertura y notario)
Luego me está costando unos 200€ el primer año y 50€ los siguientes, además de tener 7.000€ muertos de asco en un depósito.
@Especulata, Erktritt e Ign, gracias por la información tan interesante:)
Ign, quizás podrías hablar con el propietario, si llevas ya tiempo con él, y siempre has pagado de forma puntual seguramente ya confíe en ti y te permita deshacer el aval… todo es cuestión de hablarlo.
Ektrirr, por qué crees que está paradillo? Me gustaría que me dijeras por qué exactamente, sería una información muy valiosa para poderlo cambiar. Frecuencia de publicación de posts? o posts con más “acción”? Si es con acción, tenemos acción, y espero cerrar un par de operaciones pronto para podérosla contar.
Minerva
Hola Minerva,
Ante todo que quede claro que me parece bueno el blog y que aportais mucho. Sin embargo y contestando a tu pregunta, no te sabría dar una respuesta clara a por qué me parece que el blog está paradillo, pero a su vez se me ocurren varias:
- Me parece que dejais muchos dias entre entrada y entrada (o me lo parece a mi, que igual estoy ansioso por leeros)
- Con respecto al blog, la organización a mi me parece un poco caótica (no sería mejor un blog normal con sus etiquetas?)
- Teneis la opción de RSS para las entradas. Los comentarios no los teneis en RSS o yo no los encuentro? (Así podríamos llevar mejor la espera entre post y post).
Que conste que no es mi intención criticar, muy al contrario, ya que es un sitio que me encanta.
Un saludo y ánimo.
Hola Erktritt,
Te agradezco mucho las ideas que das. Es como cuando uno está aprendiendo un idioma, al hablarlo comete miles de fallos, y muchas veces al hablar con un nativo no te dice los fallos “por educación” porque cree que te va a molestar. En realidad es al contrario, te está haciendo un gran favor porque te ayuda a mejorar el idioma. Así que por mi parte encantada de recibir este tipo de crítica.
Sobre la frecuencia de actualización, ciertamente para mi es un dilema. Precisamente hablaba de ello con una letora (Ana) hace poco. Dicen que es bueno escribir nuevos artículos todos los días o incluso varias veces al día. Sin embargo, yo sigo algunos blogs y personalmente me “irritan” aquellos que tienen actualizaciones con frecuencia diaria o varias artículos diarios, porque no me da tiempo a leerme los artículos, se me terminan acumulando, y en algunos casos me he terminando desapuntado de alguno de ellos.
A mi me gutan aquellos que tienen una actualización de entre 2 y 3 días. Y eso sí que lo podemos mejorar.
Otra cosa es que también se recomiendan los artículos largos. Sin embargo a mi me gustan más los cortos aunque quizás no tan detallados. En ese aspecto creo que nuestros artículos son demasiado largos.Yo estoy tratando de acortarlos últimamente pero es complicado sintetizar. Suponto que también es cuestión de gustos.
Quizás se podría hacer una encuesta preguntando por la frecuencia deseada y el largo de los artículos.
Con lo de blog normal, te refieres a que no tenga portada?
Lo del RSS para comenarios es algo que definitivamente hay que poner. Pluto (encargado de asuntos técnicos). Por favor, cuando leas esto por un botón de RSS para comentarios.
De hecho ya hay un RSS para comentarios, lo que no hay es botón, aquí te dejo el link de mientras:
Por email: http://feedburner.google.com/fb/a/mailverify?uri=ComentariosBlogFuturoMillonario&loc=en_US
Por feed: http://www.futuro-millonario.com/wp-commentsrss2.php
De nuevo muchas gracias
Minerva
No hay de qué, Minerva.
Ya te digo que vuestro blog me encanta, yo creo que todos aprendemos mucho.
A mi personalmente me gustan más las actualizaciones diarias, de hecho me gustan mucho blog tipo: ahorrodiario.com, donde cada dia postean 2 o 3 post. Yo tampoco os pido eso.
Lo de que los artículos sean largos, a mi no me importa porque todos son igual de interesantes y me los leo enteros.
Con lo de ‘blog normal’ me refería a uno tipo blogspot, donde tanto las entradas de Pluto como las tuyas estén juntas. A mi me resulta pesado el para ver tus post pinchar en tu nombre o en el de Pluto para ver los suyos, cuando ambos son igual de interesantes y complementarios. Me gustaria más que en la primera página apareciesen los post que sucesivamente vais escribiendo, sin importan quien. (Aunque este problema lo tengo solucionado con el RSS)
Gracias también por facilitarme la RSS de los comentarios. Si no fuese por los RSS no os podría leer. No sé que programas usan las empresas para bloquear páginas web, pero en mi empresa la vuestra está bloqueada (se pensarán que sois un casino online, por lo de futuro millonario)
Un saludo y seguid así.
Hola Erkritt,
“Con lo de ‘blog normal’ me refería a uno tipo blogspot, donde tanto las entradas de Pluto como las tuyas estén juntas.”
Yo lo que hago es buscar las entradas en el calendario, allí salen todas juntas y puedes consultar también las antiguas.
Saludos
Después del comentario de Erkritt, cree una nueva página: “Inicio”. Ahí podéis encontrar el blog “normal”.
Hola Minerva,
Mucho mejor ahora, más claro.
Saludos
Hola a todos. Acabo de descubrir el blog y me parece muy interesante. Enhorabuena!
En cuanto a lo del alquiler de una vivienda, conozco a mucha gente que ha tenido muy malas experiencias, y yo lo he vivido personalmente(impagos, destrozo de la casa y dificultad para el desahucio). Una buena opción por si no la conoceis es la SPA (te garantizan el cobro del alquiler durante 5 años y asumen impagos y desperfectos).
Minerva, Pluto, este es el mayor inconveniente que veo al alquiler inmobiliario sobre todo si como vosotros, buscais inmuebles fuera de España, dónde se pierde más control de los inquilinos.