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Quizás estés pensando en comprarte una vivienda, pero no estés del todo seguro. Tienes miedo de no invertir tu dinero correctamente. Escuchas como tus familia te dice que “alquilar es tirar el dinero”. Sin embargo, tienes tus dudas.
Este artículo explica cómo calcular cuando es mejor alquilar y cuando es mejor comprar.
Probablemente pienses que siempre y cuando tengas una economía familiar desahogada lo más inteligente es invertir comprándote una vivienda. Lo cierto es que la respuesta correcta es DEPENDE. Tal y como vimos en otro post, a veces es mejor comprar y a veces es mejor alquilar.
Para poder saber que si te conviene más alquilar o comprar, necesitas cinco datos:
- Valor acutal de la vivienda
- Mensualidad de la hipoteca (mejor la de interés fijo). En caso de una hipoteca que cubra el 100%
- Duración de la hipoteca en años
- Gastos extra anuales: Impuestos, agua, luz, comunidad, etc…
- Precio de alquiler mensual de una vivienda de similares características (incluyendo gastos extra que corren por parte del arrendatario)
Una vez tenemos estos datos, tenemos que calcular la diferencia que existe al mes entre la compra y el alquiler. Para ello seguimos la siguiente fórmula:
Ahorro mensual=((Mensualidad de la hipoteca)*12+Gastos extra anuales)/12 – Precio alquiler mensual
Si el ahorro mensual es negativo, quiere decir que comprando pagamos menos que alquilando y está claro que en este caso es mucho mejor comprar.
En el caso contrario, estamos ahorrandonos dinero cada mes si alquilamos. Sin embargo, cuando terminemos de pagar la hipoteca tenemos una vivienda en propiedad, mientras que alquilando sólo hemos ahorrado. Pues veamos la diferencia entre el cúmulo de todo lo que hemos ahorrado y el valor de la vivienda.
Para saber el valor futuro de la vivienda, vamos a suponer que su valor aumenta año tras año a la par de la inflación, una media de un 3% anual.
Valor futuro= valor actual(1,03)^(duración de la hipoteca)
Es decir elevamos 1,03 al número de años que va a durar la hipoteca y lo multiplicamos por el precio actual de la vivienda.
Si pagamos una hipoteca tendremos una vivienda valorada en el resultado del cálculo de “valor futuro”. Y si alquilamos, cuánto tendremos??.
Bien, tenemos que coger el ahorro mensual, e irnos a las tablas del post “El interés compuesto”. Es ese post, hay una serie de tablas, cada una para un valor de ahorro mensual distinto. Nos fijamos en la tabla que se corresponda al ahorro más cercano a nuestro ahorro mensual y nos fijamos en la primera columna. Vemos como va aumentando lo que nos ahorramos coforme van pasando los años. Nos fijamos entonces en el número de años más cercano a la duración de la hipoteca, y eso será lo que hemos conseguido ahorrar si alquilamos.
Pero OJO, este valor es lo que conseguimos si metemos el ahorro mensual en un calcetín mes a mes. Si lo ponemos en el banco y lo invertimos conesguimos más, según el interés que podamos conseguir nos moveremos en la tabla hacía la derecha.
Ahora podemos comparar entre el “valor futuro” de la vivienda comprada o el ahorro acumulado de la vivienda alquilada.
Pongamos un ejemplo práctico:
- Precio de la vivienda= 200000 euros
- Mensualidad de la hipoteca (mejor la de interés fijo). En caso de una hipoteca que cubra el 100%= 1000 euros/mes
- Duración de la hipoteca en años= 25 años
- Gastos extra anuales: Impuestos, agua, luz, comunidad, etc…=3000 euros/año
- Precio de alquiler mensual de una vivienda de similares características (incluyendo gastos extra que corren por parte del arrendatario)=650 euros/mes
Ahorro mensual=((1000)*12+3000)/12 – 650= 600 euros/mes
Valor futuro vivienda= 200000*(1.03)^25= 420000 euros
Ahorrado:
Ahorro mensual = 610 euros
| A/I | 0 | 3 | 5 | 10 | 15 | 20 | 30 |
| 3 | 21960.0 | 22934.0 | 23600.0 | 25320.0 | 27122.0 | 29006.0 | 33032.0 |
| 4 | 29280.0 | 31042.0 | 32266.0 | 35502.0 | 39001.0 | 42777.0 | 51221.0 |
| 10 | 73200.0 | 85063.0 | 94161.0 | 121916.0 | 158583.0 | 206862.0 | 352841.0 |
| 15 | 109800.0 | 138006.0 | 161543.0 | 243050.0 | 371629.0 | 574042.0 | 1384942.0 |
| 20 | 146400.0 | 199381.0 | 247540.0 | 438138.0 | 800141.0 | 1487702.0 | 5217061.0 |
| 30 | 219600.0 | 353014.0 | 497379.0 | 1258334.0 | 3395600.0 | 9418323.0 | 7.2274465E7 |
| 45 | 329400.0 | 687991.0 | 1195558.0 | 5499425.0 | 2.8001842E7 | 1.45682361E8 | 3.70081798E9 |
| 65 | 475800.0 | 1441970.0 | 3419714.0 | 3.7435526E7 | 4.59093337E8 | 5.586599786E9 | 7.03344333536E11 |
Tenemos que comparar los resultados marcados en verde con los 420000 euros que nuestra vivienda valdría. Vemos que con consiguiendo entre un 5-10% de interés anual sobre nuestros ahorros (se puede conseguir con bonos) podríamos comprarnos una vivienda mejor que la hubiéramos conseguido con la hipoteca!!!!!
Esto es por supuesto sólo válido si somos capaces de ahorrar la diferencia y no gastárnoslo en otras cosas.
La decisión está en vuestras manos!!!!!
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La verdad, no quiero ni pensar como viviría si tuviese una hipoteca. Tal como están las cosas me quedo de alquiler el tiempo que haga falta, por lo menos hasta que consiga mi millón de euros
.
No sé vosotros, pero en mi caso, en todos los pisos de alquiler que he estado (y los de mis compañeros, amigos, etc) ni la comunidad, ni el gas, ni la luz, ni el agua entran en el alquiler mensual, así que no los podemos sumar en el lado de la hipoteca. Eso es trampa.
Además, ¿donde está la subida del IPC en el alquiler? ¿posibles amortizaciones de la hipoteca? ¿y cómo que se calcule con interés fijo (la opción más cara!)?
Hola Kimbal,
Gracias por tu comentario y bienvenido.
Hay veces que algunos gastos están incluidos en el alquiler. Pero esto da igual porque en el ejemplo el dato que se pide es: Precio de alquiler mensual de una vivienda de similares características (incluyendo gastos extra…) Es decir tienes que poner la mensualidad que pagas y en ella tienes que incluir los gastos extra (agua, luz, etc…). Si tu alquiler son 500 +100 de gastos extra entonces el número que tienes que utilizar es 600.
La subida del IPC en el alquiler, no sólo te suben el alquiler sino también el sueldo (el sueldo debe de subir con el IPC), mientras que el ahorro se mantiene constante, por lo que cada vez tienes más dinero para vivir. Al igual que con la hipoteca como te van subiendo el sueldo cada vez tienes también más dinero para vivir, siempre y cuando la hipoteca sea a interés fijo. Si es variable es probable que sea lo contrario.
Amortizaciones, de dónde sale el dinero? De un posible ahorro extra, etc.. si amortizas la hipoteca, en condiciones de alquiler también aumentas el ahorro. Hay que comparar de forma igualitaria. De todas maneras en el ejemplo se ha tenido en cuenta que el aumento del nivel adquisitivo por subidas de sueldo te lo gastas y no lo ahorras. Por lo tanto no hay ni ahorro extra (el ahorro también podría subir con el IPC) ni amortizaciones extra.
Interés fijo, no es la opción más cara sino la más barata. La media de los últimos 20 años de los tipos de interés ha estado en 5,89% más del 2% por encima de donde ha estado hasta hace poco y que ha supuesto un incremento enorme en las hipotecas. Por lo tanto si quieres hacerlo con interés variable tienes que especular con una subida probable de los tipos de interés siendo la hipoteca media más cara aún si cabe.
Hacer una hipoteca a interés variable es actualmente especular de forma muy peligrosa y un incremento inecesario del riesgo. Yo he hecho y haré hipotecas a interés fijo (siempre que los tipos se sigan manteniendo tan bajos).
Espero haber resuelto tus preguntas.
Minerva
Muy buen post. Es una decision dificil y a veces no se hacen las calculos correctos, ya que la gente siempre piensa que alquilar es tirar el dinero y no siempre es asi.
saludos
Os dejo un par de enlaces interesantes:
http://www.euribor.com.es/2008/12/01/%c2%bfllego-el-momento-de-comprar/
http://www.blogivive.com/destructor-de-mitos-vivir-de-alquiler-es-tirar-el-dinero/
Hola,
Me gustaria añadir un par de factores importantes para calcular la rentabilidad de una operación de este tipo.
1. Es importante saber que la rentabilidad de comprar un inmueble solo se obtiene al venderlo. Y para ello hay que pagar el impuesto de plusvalía y hacer frente a otros gastos de tranmisión del patrimonio, que no son precisamente pequeños. Este factor corre a favor de la opcion alquiler, ya que resta a la rentabilidad total de la operación.
2. A favor de la compra hay factores como el incremento del IPC, o el hecho de que los contratos son, generalmente, de unos 5 años. Y cuando vas a renovar el propietario aumenta el precio para equipararlo a la subida del mercado, que generalmente es superior al 3%.
En sus libros, Aitor Zarate hace varias reflexiones muy interesantes alrededor de este tema. Como bien dices, Minerva, la decisión depende de los precios de la zona donde vayas a comprar o alquilar el piso.
En ciudades como Barcelona o Madrid, dónde los precios de compra son altísimos, alquilar es financieramente más inteligente. En cambio, en otras ciudades la opción de comprar es mucho mas intersante.
Yo, personalmente, vivo de alquiler en Barcelona y, si quisiera comprar un inmueble lo haria en una ciudad más pequeña y solo para ponerla en alquiler. En mi opinión la inversiones deben ser líquidas ademas de rentables.
Yo vivo de alquier desde hace tres años y la ultima subida fue del IPC cuando estaba por las nubes es decir 4,2 pero pago alquiler con comunidad incluida y a parte solo pago la luz, ni agua ni gas ni calefaccion, ya dije de antemano con comunidad incluida y asi estoy, antes daba aval bancario, pero hable con el casero cuando me cambie y doy fiador, por lo tanto, me ahorro de la comisión del aval, porque soy buena pagadora y eso te lo valoran, siempre el dia uno y cuando me pasan la factura de la luz, no doy problemas y listo. Pero bueno lo que quiero sabes es que puedo hacer para ser rica porque casi cuento mi vida pero no cuento lo que quiero.
Falta tener en cuenta la desgravación por inversión en vivienda habitual de nuestro IRPF. No deja de ser una rentabilidad (aproximadamente y en condiciones medias) de 1300 EUR anuales que, o bien rentarán lo mismo que el ahorro vs alquiler, o bien reducirán la cuota, por consiguiente reduciendo también el diferencial contra el ahorro.
Además, si bien el alquiler se incrementará al mismo ritmo que el salario (o no), no así la cuota de la hipoteca, que permanece constante (a interés fijo, que es la hipótesis). Con lo cual también por este motivo se reducirá el diferencial de ahorro de alquiler contra cuota.
En tercer lugar, opino que la cuota de alquiler que se da es algo optimista, pero en fin.
Con lo dicho, si se rehacen los cálculos, creo que la rentabilidad exigida a las inversiones que se realicen con el diferencial de ahorro será lo suficientemente alta como para considerarla difícil.
Un 10% de rentabilidad anual continuada durante 25 años, que yo sepa, no lo ha conseguido nadie.
jeje,
al final sacaremos todos los factores a tener en cuenta! eso es bueno.
Minerva, ya puedes ir preparando otro post contándolo todo,todo y todo
Saludos a todos!
Ni lo uno, ni lo otro. ambas cosas. Es decir, Alquilar con opción a compra. Arriba te dejo un enlace hacia un artículo donde lo explican
@Bullspread, Nestor, alquiler2, Pere, muchas gracias por vuestras aportaciones.
@Jose Maria
Gracias por tu comentario. Tienes razón en muchas cosas.
Cierto que para ser completamente exactos habría que tener todos los detalles en cuenta como desgravaciones de hacienda. Sin embargo por simplificar no lo he tenido en cuenta, tampoco he tenido en cuenta los impuestos que deben de pagar los propietarios de viviendas todos los años. Claro que se pueden afinar los cálculos si los resultados de la primera aproximación hecha de la forma explicada en este post no da un resultado claro.
El alquiler se incrementa al ritmo del IPC igual que el ahorro, sin embargo se ha tenido en cuenta un ahorro constante, ya que el ahorro realmente importante (el de más peso) es el inicial, el de los primeros años. El resto del ahorro lo podemos utilizar para vivir mejor. Igual que el que nos proporciona la cuota fija de la hipoteca frente a un aumento del salario.
También se pueden tener estos pequeños diferenciales en cuenta y afinar más. Sin embargo en el ejemplo dado intuitivamente no habría prácticamente ningún cambio (ya que la diferencia mayor se daría al final, cuando menor importancia tiene)
El post sólo es un ejemplo sobre cómo calcular cual es la mejor opción. No quiero decir que alquilar sea siempre mejor ni que comprar sea siempre mejor, el mensaje es que hay que coger una calculado y de forma racional ver qué opción es la que mejor conviene. El alquiler del ejemplo es sólo un ejemplo. Pero puedo decir que se corresponden a precios reales que yo conozco personalmente (todo depende de la zona).
Un 10% anual de media no es una cifra disparatada (otra cosa es del 15% para arriba). De hecho para conseguirlo en los últimos 25 años sólo tendrías que haber invertido en el IBEX35 (crisis actual incluida). Una estrategia que no da ningún trabajo.
De nuevo gracias. Si tuvieras tiempo quizás podrías rehacer los cálculos teniendo en cuenta los diferenciales de ahorro, las degravaciones e impuestos. A mi me interesaría mucho el resutlado y estoy segura de que no soy la única
Minerva
@Alquiler con opción de compra, gracias por la dirección. Sin embargo nos encontramos con el mismo problema se da una única solución mejor sin comparar con números. Ni compra, ni alquiler, ni alquiler con opción de compra. Para saber qué es lo mejor hay que comparar con números, todos tienen sus ventajas y desventajas.
El alquiler con opción de compra especula con el precio futuro de la vivienda. Este precio se marca en el momento de firmar el contraro de alquiler. Si el precio baja gana el vendedor y pierde el comprador y arrendatario ya que se ve obligado a comprar a un precio que está por encima del mercado o perder todo lo aportado, además de haber tenido por norma general un contrato más restrictivo que uno normal de alquiler. Si el precio sube pierde el vendedor y gana el comprador y arrendatario al comprar por debajo del mercado. Qué va a pasar en el futuro?
Subirá la vivienda o bajará?… no soy adivina pero por la oferta-demanda que hay actual parece que van a bajar.
Si yo tuviera una vivienda en propiedad y no puediera venderla actualmente, sin lugar a dudas trataría de alquilarla con derecho a compra y es que creo que ahora mismo es el vendedro quien lleva las de ganar.
Minerva
Genial, de nuevo Minerva.
Esto ya lo intuia, pero ahora, al ver las cuentas, así, simplificadas, lo tengo mas claro. Hoy por hoy no veo buenas gangas en mi ciudad (sevilla) para comprar. Hay que alquilar. Pero bueno, depende por supuesto del piso y de su teorico alquiler.
un saludo.