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El otro día nos dejaba una lectora el siguiente comentario en el post La mania Española de querer ser propietarios
“Pongo un cálculo:
Valor de un piso en el sur de madrid mirado en idealista: 225.000 euros
Valor de un piso en la misma calle con el mismo tamaño en alquiler: 850 euros
Si quiero comprarlo y parto de que encuentro un banco fantástico que me financia el 110% a 25 años. Para hacer una media, que ahora el interés está muy bajo pongamos que el interés va a ser de un 3,5 aprox para toda la vida del préstamo (ahí contamos con que unas veces estará más bajo y otras más alto). La cuota a pagar serán: 1.239 euros, que multiplicado por los 300 meses de la vida del préstamo nos dará un valor de: 371.700 euros. Eso es lo que pagaremos por el piso.
Ahora hacemos el mismo cálculo para el alquiler, y aquí vamos a contar con que tenemos un casero estupendísimo que sólamente nos va a subir el alquiler el IPC (pongamos un 3%) durante los 25 años, el primer año 850, el segundo 876, el tercero 902….., al final habremos pagado: 371.884 euros
Creo que las cifras hablan por si solas.
En determinados sitios quizás merezca la pena alquilar, pero allí donde te están pidiendo 850 euros por un piso que vale 225.000 desde luego que no compensa, porque aunque hoy me ahorre un poco a la larga me sale más caro.
Otra cosa es un alquiler por 400 euros, pero de esos en idealista y Madrid pocos, muy pocos he visto.
Mientras que los alquileres sirvan para pagarle la hipoteca al que lo ha comprado la cultura del alquiler seguirá donde está. Parada.”
Analicemos,
Veo en el cálculo varios fallos:
- Supone una inflación de un 3%, y un interés medio de un 3,5%. Vamos a ver, un banco es un negocio. Es decir pretende ganar dinero prestándo dinero. Si la infalción es del 3% hay que restar a los intereses un 3% y eso es lo que realmente ganan. Van los bancos a pretender ganar un mísero 0,5%? históricamente la media de los tipos de intereses ha sido en torno a un 6%!!! Luego, esperar un 3,5% de media no es realista y ha llevado a muchos a la ruina.
- No tiene en cuenta los gastos. Si compras un piso tienes que pagar impuestos. En el ejemplo de Madrid, hablamos de casi 100 euros al mes más!! (que hay que pagar de golpe)
- Por qué se calcula lo que hemos pagado para comparar? Qué es lo importante lo que has pagado o lo que tienes? Aunque se pague lo mismo al final, no es lo mismo pagar más al principio que al final, no olvidemos el poder del interés compuesto. En el artículo a La mania Española de querer ser propietarios se explica como hacer la comparación correctamente
- “Mientras que los alquileres sirvan para pagarle la hipoteca al que lo ha comprado la cultura del alquiler seguirá donde está. Parada” Pagar un alquiler de 850 por un piso con una hpoteca equivalente de 1250 es pagar la hipoteca al propietario? y los 400 euros restantes? Pues menudo negocio.
Pasemos entonces a hacer el análisis con la condiciones expuestas en el comentario (que como he explicado no son correctas y son favorables a que compense una compra):
Si alquilo:
Capacidad de ahorro: 1250-850= 400
400 euros al mes, durante 25 años, nos vamos a las tablas de El interés compuesto, y vemos que superaríamos los 600000 euros a un interés del 10% anual. En este punto recuerdo que las bolsas han tenido un crecimiento medio de un 10% anual en el siglo pasado y en España de un 15% en los últimos 30 años. Luego sólo habría que seguir una estrategia de dollar cost averaging en un índice.
Además del más del medio millón que poseo, he vivido mucho más tranquilo porque no he pasado nervios si me subían o no la hipoteca. Si el piso donde estoy no me gusta, lo dejo y punto, etc…
Si compro:
Pago 1250 euros al mes y en 25 años tengo un piso que estaba valorado en 225000 euros cuando lo compré.
Si el piso aumentara de valor a un 3% anual (igual que la inflación) entonces lo que tendría es un piso “valorado” en 460000 euros.
Los números ahora sí que hablan por si sólos, en este caso compensa más alguilar que comprar
Además hemos utilzado para los cálculos unos supuestos que favorecen claramente a la compra. A parte de los ya mencionados anteriormente:
- He supuesto que la vivienda se revaloriza igual que la infalción. Esto es sólo correcto en el caso de la vivienda nueva. Pero nuesta compra en 25 años ya no será nueva por lo que su revalorización estará por debajo de la infación
- El precio de la vivienda ha subido en los últimos años muy por encima de la inflación. Así que el mercado debe de ajustarse y por eso en media la vivienda subirá menos que la inflación
Un argumento en contra de mis cálculos puede ser que no he tenido en cuenta que el sueldo va aumentando luego con los años la capacidad de ahorro de los que compran aumenta y también podrían ahorrar y tener algo. Cierto, pero el peso verdadero lo tienen los ahorros que se hacen al inicio, estos ahorros son los que gracias al interés compuesto engordan nuetra cuenta y no lo que aportamos los últimos años. (Dejo para un futuro post la demostración)
Las estadísticas dicen que las familias que compran casa tienen al final más dinero que las que alquilan. Cierto, pero esto es debido a nuestra cultura financiera, porque las familias que alquilan no ahorran la diferencia con la hipoteca y se lo gastan
No quiero decir en ningún momento que alquilar sea SIEMPRE mejor que comprar, digo que hay que hacer cálculos y no hacerlo a ojo. El cálculo debe de tener en cuenta lo que tendremos en el futuro y no lo que habremos pagado.
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buen post! la cultura financiera es muy mala en españa, si la gentre utilizara, aunque se un poquito, el poder del interés compuesto todo sería de otra manera.
saludos!!!!!
Hay un efecto importante que no está considerado y es que en varios paises, el estado devuelve una proporción de los intereses pagados sobre una vivienda nueva, eso puede dar vuelta la balanza…
Otro tema es que la tasa del crédito es “conocida” mientras que la tasa que obtendremos por nuestras inversiones no, un 15% de rentabilidad promedio suena muy bonito, pero que pasa si una persona estaba en un su año 24, llegando a los 600.00 euros y le tocó un año como el pasado? su inversión podría llegar fácilmente a los 300.000 euros y nuevamente la balanza se da vuelta…
Lo importante aquí es que la opción de “comprar” corresponde a una estrategia más segura y por lo tanto de menor valor esperado, mientras que la de “arrendar e invertir” corresponde a una más arriesgada… luego no es sólo ver los números, sino también optar por el nivel de riesgo máximo que uno está dispuesto a asumir al invertir.
buen post, saludos.
Yo veo otro fallo en lo que nos cuentas y está en el precio de alquiler, ya que has tomado como que te ahorras 400€ todos los meses y por tanto no aumenta el alquiler cuando esto no es cierto.
Además, también opino que es más seguro comprar ya que no te tienes que preocupar tanto por tus inversiones aunque si quieres ganar más dinero es mejor alquilar.
Un saludo,
micerdito.blogspot.com
Minerva en la cruzada de la desmitificacion de las compras vs los alquileres.
La unica ventaja que veo en una compra es una cuestión de poder poseer y tener a tu gusto a modo capricho como un coche.
Incluso alguno de los mejores financieros que conozco se fueron de alquiler hace 2 años vendiendo su casa y aprovechando la burbuja. Ahora dentro de 2 o 3 años, lo mismo incluso, recompran su casa, o una justo al lado.
Hola,
Adicionalmente habría que considerar que después del pago de la vivienda, la propiedad es del comprador (… lógico). El piso, no deja de ser un activo con un valor de mercado.
Un saludo
- la vivienda, normalmente, es un pasivo y no un activo (puesto que saca dinero de nuestro bolsillo, no mete).
- el estado devuelve dinero cuando te compras una casa (hasta 2.011 y hasta 24.000 euros de renta, etc etc). pero también devuelve bastante con los alquileres, llegando hasta el 60% a determinadas edades durante dos años (pasados esos años hay otras ayudas pero inferiores).
- dependerá de la zona y del momento la rentabilidad de alquilar o comprar (donde yo vivo no hay demasiada diferencia numérica, así que tal vez es mejor comprar) pero no olvidemos que se puede negociar, y siempre será mas fácil negocias con un particular que nos alquila su casa, que con el banco que nos presta dinero.
un saludo.
Muy buen post!!!
Sin duda un tema complicado de tratar.
En mi opinión hay tantos factores que influyen en “la ecuación” que considerar una opción mejor que otra es casi una temeridad… pero me quedo con lo importante del post: HAY QUE ANALIZAR CONCIENZUDAMENTE CADA CASO…. depende de la zona, las características del bien, la legislación en el momento (y lugar) de la adquisición, la época economía, tu propio perfil inversor (donde incluiremos el balance beneficio -riesgo)…
En fin, yo soy de los que piensan que, incluso si pretendemos comprar por la cultura de ser “propietarios” sería IMPRESCINDIBLE hacer la valoración financiera correspondiente… de eso dependerá el que seamos “propietarios” FELICES o “propietarios” ¡AHOGADOS!…
Saludos.
Una vivienda es un activo (inmovilizado)
David llevas razón, depende de tantas cosas que no podemos juzgar que es mejor en general, sólo para un caso particular y ni en ese caso podríamos llegar a una conclusión única porque para tomar esa decisión no sólo afectan factores económicos sino también sentimentales y otros relacionados con la capacidad de mantener un ahorro estricto ya que no olvidemos que si pagas una hipoteca es un método de ahorro, poco eficaz, pero es ahorro al fin y al cabo porque cuando la casa es tuya la puedes vender y recuperar el dinero, algo que si no eres capaz de no gastar todo el dinero que ganas está bastante bien.
Estaría bien volver a hacer los cálculos con los datos que van aportando los comentarios, yo pongo otro dato a favor del alquiler:
Si compramos casa tendremos que pagar los gastos de comunidad, reparaciones, seguro, IBI.
Podría ser al año:
IBI – 100€
Comunidad – 1000€
Seguro – 200€
Reparaciones – algo simbólico de 100€, una persiana, un grifo, algo pequeño que no cubra el seguro.
Paso por alto posibles derramas de la comunidad para pintura de escalera, ascensor, instalaciones comunes, etc…
Total 1400€ al año, unos 120€ al mes redondeando.
Sin embargo, la mayoría de las familias nunca ahorrarían nada, ni conseguirían tener un patrimonio si no fuera por la compra de vivienda, ya que se gastarían la diferencia.
También veo algo barato el alquiler del ejemplo, por lo menos donde yo vivo.
Un saludo, interesante hilo e interesantes comentarios.
Saludos a todos.
El dia que los arrendatarios tengan una garantia juridica a la hora de poder sacar a un moroso de la casa, el alquiler seria una opcion bastante mas rentable que la compra de una vivienda.
Dos cosas que no has tenido en cuenta
- Si compras, los gastos de mantenimiento del departamento corren por tu cuenta, mientras que si alquilas, corren por cuenta del propietario!
- Otro punto es que la tasa del credito no puede ser del 3.50% si la inflacion es del 3%, por lo tanto la cuota del credito tendria que ser mayor!
Es una discusion muy interesante, que en Argetina tambien se da muy a menudo.
saludos
Excelente. Esto pasa en todos los paises. En Argentina tampoco nadie saca la cuenta ni aprovecha el interes compuesto. saludos