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He escrito varios posts sobre una estrategia que proporciona la libertad financiera con inversión en vivienda (inmuebles).
Esta estrategia consiste en pagar pequeñas entradas (entre 5000 y 10000) euros por inmuebles cuyo alquiler supere el gasto de la hipoteca. Para ello es absolutamente imprescindible encontrar inmuebles por debajo del precio de mercado.
Actualmente en España los precios de mercado están muy muy por encima del precio que nos premitiría llevar a cabo esta estrategia. A pesar de la crisis actual los precios se siguen manteniendo muy arriba. Sin embargo lo que sí se puede encontrar es gente que no consigue vender a pesar de llevar mucho tiempo intentándolo, ellos puede que estén ya hartos, y estén dispuestos a rebajar mucho el precio con tal de vender.
Aquí van algunos métodos para encontrar “gangas”:
- Elegir zona:En principio lo ideal es concentrarse en un barrio concreto de una ciudad que se conozca bien. El barrio debe de tener una buena demanda de alquiler. Poco a poco se puede ir aumentando el radio de acción.
- Inmobiliarias: Ir a las inmobiliarias y contactar con los agentes inmobiliarios diciéndoles claramente lo que queremos. Si me encuentras un vivienda con “X” condiciones, la compro inmediatamente. Es importante construir una buena relación tanto con el banco como con agentes inmobiliarios y otros inversores basada en la profesionalidad, por ello, hay que asegurarse que el banco nos vaya a hacer un préstamo, si afirmamos que lo vamos a comprar. Algunos agentes inmobiliarios dirán que lo que pretendes “es imposible”, como con los banqueros se trata de encontrar a las personas adecuadas.
- Agentes de banco: Los agentes inmobiliarios de los bancos tienen a veces buenas ofertas en sus manos. Viviendas cuya hipoteca no ha sido pagada desde hace tiempo y que van camino de ser subastadas, etc. Podemos contactar con los aún dueños y ofrecerles una compra por un precio igual a la de su deuda actual (de todas formas va a ser subastada). Al igual que en el caso de los agentes inmobiliarios, podemos contactar con ellos y exponerles claramente lo que pretendemos.
- Portales web inmobiliarios: Hay muchos portales web con ofertas inmobiliarias. Una vez elegida la zona en la que nos interesa invertir. Podemos programar filtros en estos portales para que nos envíen las ofertas que nos interesan directamente a nuestro email. Esto es interesante aunque no se tenga el capital necesario para invertir, de esta forma se puede ir aprendiendo a distinguir cuales son los precios de mercado y cuales son las gangas, cuando ocurren cambios en el mercado, etc. No sirve de nada saber mucha teoría si esta nunca se lleva a la vida real y se pone en práctica.
- Subastas: Cuando un banco no recibe los pagos de una hipoteca durante un tiempo, la vivienda vuelve a manos del banco y se subasta. Cuando la deuda que queda no demasiado grande y cercana al precio de la vivienda del momento en la que se compró, se pueden enonctrar precios realmente reducidos. Por supuesto hay desventajas, con este método no es tan fácil inspeccionar las viviendas in situ. Además al ser viviendas que han sido “arrebatadas” a sus compradores, estos la han podido pagar con ellas y haber causado desperfectos. Aquí os dejo la web de subastas del ministerio de justicia. Por degracia esta web no está actualizada para todas las regiones, sólo parece funcionar para Murcia pero puede que con el tiempo también se incluyen otras regiones. Otra opción es ir directamente a los juzgados y preguntar por las listas y fechas de viviendas que van a ser subastadas.
- Contactos: Crearse una red de contactos. Los contactos son muy importantes, ellos podrían darte toda la información necesaria que tú no tienes. Pueden presenarte ofertas. A veces puedes ser que tú tengas una oferta, pero no estés en las condiciones adecuadas para comprarla y sería posible pasar esta oferta a uno de tus contactos a cambio de una comisión.
La perseverancia/”target=”_self”title=”constancia” >constancia y la pacienca son claves para poder encontrar buenas ofertas. Habría que tener mucha suerte para ser capaz de encontrarla a la primera. No nos podemos rendir al primer fracaso.
Actualmente estoy detrás de una vivienda por unos 100000 euros con una entradas menor a 5000 euros y con un alquiler de unos 700 euros/mes. Quería haber cerrado el trato antes de Navidad, pero el agente inmobiliario se fue de vacaciones…. pronto más noticias.
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Imaginate que compras la vivienda y no encuentras inquilino,tu deuda mensual aumentaría al pago mensual de la hipoteca.
Ahora imagina que el tinglao te sale bien y te decides hacer lo mismo con otra vivienda, es decir tener 2 viviendas, las alquilas las 2 durante un tiempo y mira tu por donde casualidades de la vida se te van los 2 inquilinos y ahora tus gastos ya no son 1 hipoteca sino que son 2.
La unica solución viable a esta forma de ingresos es tener ya una vivienda en propiedad sin hipoteca y poder cubrir otra en caso de abandono del inquilino.
Bueno eso es lo que yo pienso.
Duque, tu comentario es muy bueno.
Por supuesto puede salir mal, si no hubiera ningún riesgo no tendría sentido que ganara nada.
Sin embargo, cual es la probabilidad de que dos casas se te queden vacias a la vez? la mitad de que se te quede una vacía. Y 5?
Relacionado con tu comentario escribí un artículo: Riesgo en las inversiones inmobiliarias. Cómo evitar que un inquilino no pague.
Minerva
Minerva, eres un crack. La idea que presentas es muy buena. Yo tambien estoy buscando, pero a mi me da un miedo impresionante meterme en ello, por si sale mal. Ya se lo del riesgo y bla bla bla, pero no es lo mismo que te salte un stop (ya sabes de antemano la cantidad que vas a perder) que que no encuentres inquilino y pasen los meses y se sumen los pagos… ahora mismo hay mucho exceso de vivienda de venta y alquiler, y si eso se vuelve contra nuestra operacion es dificil salir de ahi lo menos malherido posible.
Pero yo te animo, y me animo a mi misma, porque si lo encuentro (65.000 euros + entrada 10.000) lo hago. Chicos, si alguien sabe algo que me escriba dojipiernaslargas arroba gmail punto com (Minerva, si no se puede publicar direcciones te pido perdon y que la borres)
Minerva otra de las cosas que me he dado cuenta es que aunque tu plan es el de comprar viviendas para alcanzar la libertad financiera, supongo que el banco no dejará que tu capacidad de endeudamiento llegue hasta límites insospechados, máximo 30% capacidad de endeudamiento por lo que supongo que cuando lleves un par de hipotecas a tus espaldas el banco cerrará el grifo.
No se corrigeme si me equivoco
Duque, lo del porcentaje de endeudamiento creo que depende del tipo de endeudamiento que se trate. No es lo mismo endeudarse en un coche, casa, moto u ordenador para uso personal que endeudarse en negocios que pueden traer rentabilidades.
Supongo que tambien dependera de la capacidad de negociacion que tengas, y del director de la oficina con el que topes.
Por otro lado comentar el nivel de endeudamiento de muchas empresas supera incluso el 80%, y se considera en cierto modo normal.
@Candela: Cierto es que al principio da más que miedo meterse en una dedua grande. Se puede empezar poco a poco, con inversiones no muy grandes. Garajes por ejemplo.
@Duque, lo mismo pensaba yo. No me van a dar financiación indefinida… pero tal y como dice Candela. Por qué los bancos dan millones a algunas empresas? Porque tienen un buen plan para generar ingresos. Hablando de ese tema escribí este post: “Como conseguir financiación indefinida para inversión en inmuebles“
Hablando de garajes, en mi ciudad un garaje de coste medio cuesta unos 25000€ y alquilarlo unos 50/60€ mas no.
Entonces para poder amortizar la inversion en un garaje con un prestamo como explicais en un post es imposible.
Y pagandolo a toca teja y sacandole rendimiento con el alquiler para amortizar necesitariamos 41 años.
Mi opinion es que las plaza de garajes estan mas sobrevalorados que la vivienda.
Un saludo
Por 50-60 Euros de alquiler mensual el precio del garaje debería de estar por debajo de los 8000 para que la inversión valiera la pena.
Sin embargo que la media esté a 25000 no quiere decir que se pueda encontrar alguna ganga por menos…. encontrar buenas ofertas es una cuestión de probabilidad, cuanto más busques más probable es que encuentres.
Minerva
Duque, lo de que no te paguen los inquilinos se arregla con un seguro de pago de alquileres, que ya se comercializa en algunas aseguradoras.
Con ese seguro y rendimientos positivos, no te quepa duda q el banco estará encantado de hacer negocios contigo y salir ganando tajada.
Buenas tardes Dioses y comunidad:
dando vueltas por las webs he tropezado con esta pagina y tras informarme que no era ningun tocomoxo dejo el enlace a quien pueda interesar:
http://tusubastacbre.com/
PD: la entrevista para aplaudir con las orejas ¡¡OLE!!, que no tarde mucho la siguiente.