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En un post que escribí hace unas semanas explicaba una estrategia a largo plazo para volverse millonario con los bienes inmuebles

Se demostró como con inversión en inmuebles con una estrategia poco agresiva y sin especulación podíamos llegar a tener rentabilidades superiores al 20% anual, que si os fijais en las tablas del artículo “El interés compuesto” nos convertirán tarde o temprano en millonarios.

Se quedaron un par de preguntas sueltas como técnicas para disminuir el riesgo, criterios para elegir un bien inmueble, dónde encontrar ofertas y gangas de viviendas, etc…

Este post trata sobre qué criterios hay que seguir para poder distinguir una buena inversión en vivienda de una mala.

1. El criterio más importante a tener en cuenta es la localización. Nunca compres en un barrio “malo” ni en un barrio demasiado bueno, lo mejor es un barrio medio-alto, límpio, con jardines, servicios, poco tráfico y buena infraestructura.
2. Muy cerca de metro, autobús, transporte público en general. Que tenga a mano (pero no demasiado cerca) colegios, centros de salud y tiendas. A ser posible cerca del centro al menos en transporte público, que no haya que utilizar mil combinaciones, coche, autobús, metro, metro, autobús, etc…
3. Es preferible un vivienda de menor calidad que el resto en un barrio bueno, que una vivienda de mayor calidad que el resto en un barrio malo
4. Elige una zona en la que es complicado encontrar alquiler, que estes seguro que alquilarla no va a ser ningún problema, mucha demanda y poca oferta de alquiler
5. El edificio debe de estar cuidado, nada de fachadas descarilladas u oxidadas
6. No debe de ser ni muy grande ni muy pequeño, ni tener una distribución extraña. Siempre hay que buscar la media, ya que se adaptará a los gustos de la mayoría de las personas. No tiene sentido una habitación muy pequeña ni una habitación enorme
7. Buena isolación, las paredes finas te harán perder energía a ti y a tus inquilinos.
8. La vivienda puede requerrir arreglos (entonces deberá de estar muy muy rebajada).
   • Arreglos factibles: Pintura, cambio de embellecedores, sueldo, tirar alguna pared para reconvertir espacios, etc… Si eres bueno en decoración, llevas todas las de ganar, puedes reconvertir una vivienda y elevar su valor.
   • Arreglos complicados (quizás demasiado): cambio de puertas y ventanas, instalación eléctrica o tuberías rotas, mala isolación y hongos, plagas
9. La relación precio-alquiler debe de ser adecuada (que el alquiler pague la hipoteca) tal y como se explico en volverse millonario con los bienes inmuebles
10. Los pisos de una o dos habitaciones tienen mejor relación calidad precio que las casas grandes unifamiliares (además te puedes comprar dos pisos de 1-2 habitaciones por el precio de una de 4)
11. La vivienda debe de tener luz, eso es algo que no se puede cambiar, sino tiene luz por mucho que la cambies no se hará más luminosa
12. Los primeros pisos nunca fueraon buenos, mucho ruido y demasiados vecinos por encima, apunta alto
13. Un piso alto sin ascensor no tiene sentido (eliminará a muchos clientes potenciales)

Y hasta aquí hemos llegado, se os ocurren más ideas o más criterios de selección?

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