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Toda la teoría de los libros americanos sobre cómo volverse millonario comprando y vendiendo o alquilando inmuebles es muy bonita. Te explican que te compres un montón de viviendas, a veces incluso edificios sin necesidad de tener una nómina que sea capaz de cubrir los gastos de las hipotecas.
Incluso en este blog escribimos un artículo: “Cómo alcanzar la libertad financiera con los bienes inmuebles“. El concepto es muy simple: compra cinco viviendas cuya hipoteca + costes pueda ser cubierta con el alquiler de las mismas y tarde o temprano podrás vivir de las rentas.
Muy bonito, ahora voy al banco y les digo que me den un crédito para comprarme cinco viviendas que quiero vivir del cuento, y probablemente me de una patada y me echen de la sucursal… o no?
He hablado con bastante gente del tema. Gente que está en el camino a la libertad financiera, incluso más tiempo que yo. Todos me han respondido lo mismo, no te van a dar 100% de financiación, no te dan financiación indefinida, etc… después de aquellas conversaciones me quedé bastante desanimada. Esas personas llevan más tiempo que yo en el camino hacia la libertad financiera, tienen más información que yo. El único resquicio de esperanza que me queda es que en el banco no me digan lo mismo, pero sinceramente la probabilidad es baja.
La reacción “normal”, es hacer caso a lo que diga “la gente” y rendirse. Sin embargo, la buena notica es que fui al banco y esto es lo que averigüé.
- Es posible 100% de financiación?: Sí
- Es posible financiación indefinida?: Sí
Mi conclusión es que no es todo ni blanco ni negro, no es ni sí ni no, todo depende de dos factores:
- Del tipo de banquero con el que negocies: Tienes que buscar a un banquero flexible, que comprenda lo que quieres conseguir y que no mida a todos los clientes por una serie de tablas iguales para todos sino por el tipo de inversor que son. Personalmente me he encontrado con banqueros que me han dicho: Necesitas al menos un 50% de capital propio y poder soportar un 10% de intereses. También me he encontrado con otros banqueros que no sólo no me han puesto ningún problema sino que me han dado las mejores condiciones (y de entidades grandes y de las tradicionales)
- El tipo de inversor que seas: Es de vital importancia que demuestres que sabes manejar el dinero, que sabes hacerlo crecer. En principio no es un problema tener otros préstamos, todo depende del tipo de préstamo, si tienes un préstamo para comprar pasivos las puertas se te cierran, en cambio si tienes un préstamo para comprar activos se te considera un buen inversor. Por ejemplo, préstamos “malos” son aquellos que se utilizan para comprar un coche, televisión, ordenador, videoconsola, vacaciones, tarjeta de crédito, etc… Todos ellos son pasivos, en cuanto realizas la compra ya han perdido valor (a no ser que sean para aumentar el valor de un negocio: taxi, mejorar la imagen de una sala de espera, etc…).
Para encontrar un banquero adecuado, es sólo cuestión de no rendirse ante el primer no, y recorrerse más y más sucursales en busca de nuevas personas que se adapten a lo que buscamos. A un banquero bueno se le reconoce rápido, tiene una actitud abierta, te pregunta: “Tienes algún préstamos? coche? leasing?”, no? entonces sonríe y dice “Excelente”.
Demostrar que eres un buen inversor, requiere tiempo y contancia, demostrar que aunque ya te hayan hecho préstamos sigues siendo capaz de acumular más capital. Los bancos sólo quieren reducir el riesgo, igual que nosotros. Al banco le preocupa que tus cinco pisos se te queden sin inquilinos y tu no seas capaz de pagar las cuotas. Le pregunté a mi banquero: “Cuál es la probabilidad de que cinco pisos se te queden sin inquilinos a la vez?” Me sonrio y me dijo “Cero” (ni yo sería tan optimista). Le dije: “Además si se reserva un cuenta para imprevistos, siempre se puede pagar de ella”, volvio a sonreir y dijo “claro”. Yo lo veo clarísimo, si sabes manejar tu capital, siempre recibirás más financiación. Para ello debes de disminuir el riesgo, aquí un par de trucos:
- Comiezna con unidades pequeñas, como garajes y pisos pequeños
- A ser posible compra junto a socios de confianza
- Crea para cada una de tus inversioens un depísto de emergencia de dos veces la cuota mensual
Para más detalles sobre cómo disminuir el riesgo podéis leer el post “Riesgo en las inversiones inmobiliarias”
Buenas noticias, no?
El próximo post del tema de las inversiones inmobiliarias será sobre cómo encontrar “gangas”.
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saludos minerva y pluto.
ante todo felicitaros por vuestro trabajo, me parece genial vuestra página web.
sobre el tema de hipotecarte para alquilar yo te recomiendo que sean de obra nueva(de primera mano), te lo digo por lo que le ha pasado a mi jefe que es alucinante: compró un piso de segunda mano como inversión para realizar una reforma integral y luego venderlo más caro o alquilarlo. fue al notario a firmar, todo bien, le dieron las llaves de su piso recién comprado, y cuando fue al piso al abrir la puerta, SORPRESA!, los ex-propietarios no se habían ido. resumiendo, no los pudo sacar por que la ley les ampara porque hábía un menor o algo así. al cabo de un año se celebra el juicio, mi jefe lo gana lógicamente pero no cantemos victoria, porque recurrieron el juicio aún habiendolo perdido. este recurso hizo que se demorara 1 añito más, que te parece? osea ha tenido que esperar 2 años para poder ocuparlo. ahora esta gente son insolventes no le vayas a exigir ninguna indemnización porque no tienen na!
yo creo que lo de invertir en pisos es un berenjenal. si tienes mucha pasta y te ocurre esto pues tiras adelante, pero si le ocurre a alguien que no tiene tanto dinero le bloquea su proyecto.
yo estoy en futuros y en forex. por cierto recomiendo a todo mundo que vea el documental “el secreto”, es metafísica pero funciona! un saludo a todos.
Acabo de descubir tu blog gracias a un enlace en otro blog, he estado mirando un poco y la verdad es que la idea de este blog es buena aunque sin interés de desanimaros creo que no os hareis millonarios.
Que tengais suerte
Hola Neo,
Por supuesto que invertir en pisos tiene sus riesgos. Si no hubiera ningún riesgo no sería posible ganar nada.
Si quiero ganar tengo que asumir que tengo que correr riesgos, y que seguro que alguna vez perderé.
Minerva
Bienvenido Barcelona,
Ya veremos si lo conseguiremos…
Nada es imposible. Lo ha conseguido mucha gente antes que nosotros, así que, por qué no nosotros?
Respecto a la inversión en inmuebles, conviene tener en cuenta esto:
EL PRECIO DE LA VIVIENDA SIGUE SOBREVALORADO UN 33%
El precio medio de la vivienda nueva ha bajado un 6,6% durante 2008, según los últimos datos de la Sociedad de Tasación, por lo que la sobrevaloración de los inmuebles en España apenas se ha reducido desde el 40% hasta el 33% en los últimos doce meses.
El precio medio de la vivienda nueva ha bajado un 6,6% durante 2008, según los últimos datos de la Sociedad de Tasación.
La sobrevaloración de los inmuebles en España apenas se ha reducido desde el 40% hasta el 33% en los últimos doce meses.
El PER de la vivienda refleja que a finales de 2008 aún se necesitaría alquilar un inmueble durante 29 años para recuperar el monto inicial de la inversión.
Las políticas aprobadas por el Gobierno están retrasando la necesaria corrección de precios y liquidación de activos.
Madrid, 5 de enero de 2009.Tras la publicación de los últimos datos de la Sociedad de Tasación, según los cuales el precio de la vivienda nueva en España se habría reducido un 6,6% en 2008, podemos proceder a recalcular la magnitud de la burbuja que todavía queda por pinchar en nuestro país.
Hace casi un año, el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana (OCE) avanzó que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40%, tomando como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, al que denominaremos PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones).
Aplicando esta misma metodología, el OCE acaba de actualizar dichos datos. Así, dado que el precio medio se ha situado en 2.712 euros por metro cuadrado en diciembre de 2008 y que, de acuerdo con el INE, el precio medio del alquiler por metro cuadrado se alcanza los 93,8 euros anuales, el PER de la vivienda en España se ha reducido desde 32,2 a 28,9. Es decir, a finales de 2008 se necesitaría alquilar un inmueble durante 29 años para recuperar el monto inicial de la inversión.
Si tenemos en cuenta que, como ya calculamos en nuestro informe Los precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España, el PER histórico medio ha sido de 19,5, el precio medio actual de la vivienda en España todavía muestra una sobrevaloración del 32,5% sobre sus fundamentales.
Durante el último año, la burbuja simplemente se ha corregido un 17%, por lo que, si la magnitud de la reducción del PER se mantuviera, la sobrevaloración no terminaría de desaparecer, como mínimo, hasta finales de 2011.
Los datos contrastan poderosamente con los de Estados Unidos, otro de los países que sufrió una considerable burbuja de precios. A mediados de 2007, los inmuebles estaban sobrevalorados un 31%; sólo un año después, la sobrevaloración ya se había reducido al 10%. Es decir, en sólo un año EEUU ha pinchado su burbuja en un 67%, mientras que España únicamente lo ha hecho en un 17%. A este ritmo, el ajuste de precios al otro lado del Atlántico habrá terminado a mediados de este ejercicio. Esto es, dos años y medio antes que en España.
Dado que la corrección de los precios de activos es una condición imprescindible para iniciar la recuperación de la crisis, no parece que convenga detenerla o frenarla artificialmente mediante cualquier tipo de iniciativa política. En España, por ejemplo, el hecho de que el Gobierno destine fondos públicos para recomprar los activos de las promotoras para destinarlos a VPO sólo frena la salida de los stocks invendidos.
El Ejecutivo, por tanto, debería cerrar definitivamente esta puerta para que se pusieran a la venta todos estos inmuebles que están siendo retenidos, a la espera del rescate público, para no reconocer las consiguientes pérdidas contables.
Asimismo, también convendría dotar de mayor transparencia y agilizar al máximo el proceso concursal con la finalidad de que los activos de las empresas quebradas se liquiden rápidamente en un mercado concurrido.
Por su parte, las Comunidades Autónomas deberían facilitar que el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano se reanime para que las transacciones se realicen con mayor fluidez y los precios reflejen las nuevas condiciones subyacentes. Así, por ejemplo, resultaría de gran importancia y utilidad suspender o eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con el fin de reactivar las ventas.
El Instituto Juan de Mariana es una institución independiente dedicada a la investigación de los asuntos públicos. Con el fin de mantener una independencia plena, el Instituto no acepta subvenciones o ayudas de ningún gobierno o partido político. Su objetivo es convertirse en un punto de referencia en el debate de las ideas y de las políticas públicas con la vista puesta en una sociedad libre. Para conseguirlo nos proponemos estudiar y difundir la naturaleza del mercado. El nombre del Instituto proviene del más prominente pensador de la Escuela de Salamanca, encarcelado a principios del siglo XVII por su oposición a Felipe III.
Enrique, muchas gracias por tu comentario. Como siempre muy informativos
Minerva, una pregunta, en otro post sobre inmuebles hablas que las hipotecas están en 1500-2000€ y los alquileres en ~500 (razón por la que conviene alquilar).
Entonces, ¿has negociado con tu banco que la mensualidad va a ser mucho más baja? Si es así tengo curiosidad por datos más técnicos: en cuánto tiempo amortizarás la hipoteca, y qué margen de beneficio obtienes.
Un saludo.