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Al emprender un negocio inmobiliario basado en alquiler de una propiedad (piso, local, cochera…), uno de los riesgos a los que nos encontramos como inversor y que a la mayoría es el que más preocupa, es que el inquilino no nos pague varios meses o incluso peor… que no pague y siga viviendo dentro del piso. Este riesgo en el peor de los casos nos acarreraría tremendos gastos y dolores de cabeza, conviertiendo lo que en principio era una inversión medianamente excenta de complejidad, en un infierno. La pregunta que todos nos hacemos es: ¿Existe alguna forma de conseguir minimizar este riesgo?.
Respuestas ya se han dado algunas en post anteriores donde algunos de nuestros lectores discutían sobre como intentar elegir buenos inquilinos etc. Yo hoy me voy a concentrar en 2 posibilidades de las que aún no hemos hablado. Los seguros de impago y los seguros de defensa jurídica.
España es uno de los pocos países de la unión donde es totalmente legal ofrecer de forma comercial seguros de impago (alguna ventaja teníamos que tener). Básicamente un seguro de este tipo funciona como cualquier otro… pagamos una cuota generalmente mensual acorde con el valor por supuesto del objeto que alquilamos (en este caso el alquiler que cobramos mensualmente medio). En el caso de que se produzcan impagos en el objeto, el seguro se hace cargo de los pagos del alquiler. Mucha gente conoce los seguros por si te quedas sin trabajo que el seguro se encargue de tus pagos, pero pocos saben, que como dueños podemos contratar algo similar para cubrir los riesgos de un posible mal inquilino. Estos seguros suelen rondar los 20 o 30 euros al mes, lo cual si nos hace dormir tranquilos, no es una gran suma. Aparte es totalmente legal incluso obligar en el contrato de alquiler, a que el nuevo inquilino se haga cargo de estas cuotas (sumando su valor por ejemplo al alquiler). El único problema es que estos seguros suelen tener ciertas limitaciones (al igual que cualquier seguro). En estos seguros el problema está en el tiempo consecutivo que el seguro se haría caso de los pagos, en el caso de que el inquilino nos salga rana. Estos pagos nunca suelen superar los 6 o 12 meses consecutivos (según la clausula que escojamos). Para malos inquilinos puntuales que se largan debiendonos varios meses genial, pero si el inquilino se queda dentro del piso 2 años sin pagar, solo hemos conseguido disminuir un poco las pérdidas.
Lo peor es que en un caso negro negro como el que acabamos de comentar, nos tendremos que meter a juicios con el inquilino, pagar abogados, costes administrativos… Es decir no solo no ganamos dinero con el objeto alquilado sino que se nos va un dineral en pagar tema legal, para simplemente intentar volver a hacernos con nuestro piso, para volver a alquilarlo. Este punto logicamente es más improbable que el primero, pero todos hemos oido de casos, y al que tiene la mala suerte de tocarle uno, puede terminar tirando miles de euros por el WC solo para recuperar algo que es suyo. En este caso la inversión no solo es problemática… si nos descuidamos nos hará perder un montón de capital propio. Para intentar disminuir las pérdidas en casos como este existe también una posibilidad a la que los americanos por ejemplo están más acostumbrados que nosotros. Prácticamente todo el mundo en USA tiene un seguro de defensa jurídica… por si te demandan, alguien te denuncia etc. Existen también seguros de defensa jurídica especializados para viviendas en alquiler. En caso de que tengamos un problema legal con el inquilino, el seguro correrá con todos los gastos jurídicos de abogados, juicios etc. hasta una cantidad que ronde varios millones de euros (dependiendo nuevamente de la clausula). Estos seguros suelen ser incluso más baratos que los anteriores… entre 10 y 20 euros al mes.
Cada uno debería plantearse como siempre que es lo mejor para él… pagar más al mes (unos 50 euros las 2 cosas juntas) y dormir super tranquilo, pero ganando mucho menos cada mes por el alquiler. O ganar más pero corriendo un riesgo mucho mayor… que en el caso segundo podría incluso hacernos perder mucho dinero y dejarnos sin dormir a pierna suelta varios meses. Si me permitís que os de mi consejo, yo puesto a elegir me quedaría con el segundo seguro, el de defensa jurídica, ya que lo veo indispensable hoy en día, suele ser más barato y al final nos ahorra mucho más dinero y cubre el caso realmente catastrofal. El no tener el primer seguro nos puede hacer perder 2 o 3 meses de alquiler, al fin y al cabo todos deberíamos poder vivir con un problema así. Pero no todos podemos estar pagando durante meses abogados, juicios, papeleos y lo peor perdiendo el tiempo por que el inquilino no quiera pagar. Tener un seguro de responsabilidad jurídica también tiene otras ventajas. Muchas veces tenemos un teléfono gratuito para llamar a preguntar por temas legales referidos a la vivienda (lo cual siempre es útil como dueño) y muchas veces todos incluyen también la defensa personal… es decir que nos cubrirían también para otras cosas no relacionadas con la vivienda… nos despiden del trabajo sin causa justificada. El vecino nos denuncia por una inundación, tenemos un accidente de coche y el tio no tenía seguro… etc.
Para terminar os dejo una lista de aseguradores que he encontrado con ejemplos de estos 2 seguros… si alguien tiene recomendaciones le agradecería las dejara en comentarios.
Un saludo y espero haberos ayudado con un par de ideas para que como dueños podáis dormir mucho más tranquilos.
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Hola, hay otra alternativa que creo es la mejor, la garantia de alquiler, esto si se esta poniendo de moda, inquilino y arrendador os poneis de acuerdo y firmais un papel en los que os comprometeis a …si hay conflico, aceptar la resolución de un arbitro que hace las veces de juez y dicta un laudo que tiene la misma valía que una sentencia pero la diferencia es que este tramite dura unos 25 dias, si un inquilino no paga en un mes esta en la calle.
http://www.lacortedearbitraje.es/
incluir el papel en el contrato compra venta vale tan solo 58 €.
saludos
¡¡Como sois estos del arbitraje¡¡ Digo yo que estará en la calle si lo echa un juez.
Como para que haga eso tienes que pasar por un juzgado, pues eso, un pan como unas tortas y con doble coste. Aunque algo de tiempo sí ahorre y a vosotros os dé de comer.
La garantía de alquiler es un engañabobos. Como dice Alf como un juez no dicte sentencia…
Bueno, la corte de arbitraje vale para palmar como mínimo los 58 euros del impreso y perder un tiempo precioso para interponer demanda en el juzgado, dilatando el proceso de desahucio todavía más. Vosotros mismos.
Por cierto Bruce, ese spam barato es lamentable.
Oye, no os equivoqueis conmigo eh?? que yo no tengo nada que ver con esos, lo que pasa que me he comprado un apartamento en la playa para alquilarlo y estoy viendo diferentes opciones, y un amigo tiene pisos en alquiler y un amigo en la inmobiliaria, y me ha dicho que siempre lo hace, me informe sobre el tema, y en teoría dicen que el laudo que marca el arbitro es igual que una sentencia del juez pero os digo que no tengo ni idea, y si vosotros decís que no vale para nada pues me lo creo porque NO LO HE USADO nunca pero si lees lo que pone en su pagina o ves un par de videos en el youtube parece muy buena opción, aunque ahora que os leo a vosotros me quedo con la duda, yo que creia que había encontrado lo mejor jajaja pues me mirare lo que dice pluto y por favor yo solo quería poner otra alternativa, alquien mas que haya usado lo del arbitraje??? en su web no pone eso, en 25 dias fuera el inquilino….
saludos
Entonces todo esto es mentira: (sacado de la pagina esa del arbitraje)
Las principales ventajas que ofrece la utilización de la Garantía de Alquiler son las siguientes:
EFICACIA: Porque los Laudos o Sentencias Arbitrales son firmes y de obligado cumplimiento no recurrible.
RAPIDEZ: Con la Garantía de Alquiler se reducen los plazos para la recuperación de la vivienda.
ECONOMIA: No son necesarios abogado ni procurador, no es necesaria provisión de fondos y en caso de incumplimiento, la parte condenada paga las costas del procedimiento, que en todo caso ascienden a 180€ además de los gastos de notificaciones que ascienden aproximadamente a 67€, cantidades que son el resultado de aplicar el 50% de descuento si el Laudo o Sentencia Arbitral se cumple voluntariamente dentro del plazo legalmente establecido. Las costas siempre se imputarán a la parte que resulte condenada, y a pesar de que pudiera declararse insolvente, la Institución Arbitral no se las reclamará a la otra parte.
SENCILLEZ: Todos los términos y fases del procedimiento son claros y con un lenguaje sencillo.
COMODIDAD: El procedimiento, en caso de producirse, se realiza con escrito y mediante pruebas documentadas sin necesidad de realizar ningún desplazamiento.
ME INTERESA mucho vuestras opiniones y experiencias porque voy a alquilar un apartamento en breve y quiero saber cual es la mejor alternativa. Aqui pone que no hay mas gastos. Y en 30 dias en la calle, que el laudo equivale a una sentencia firme. sin abogados ni nada.
saludos
Despues de mucho leer, ya tengo claro lo que voy a hacer que le den al arbitraje….jaja
Un seguro de alquiler con cualquier compañia vale un 70% de una mensualidad y cubre, asistencia juridica + asistencia de impagos (12 meses) como dice pluto por menos de una mensualidad puedes dormir a pierna suelta.
Ya que en el arbitraje, si el arbitro dicta un laudo y los inquilinos no se van, hay que recurrir a la justicia…con sus correspondientes gastos….
gracias ALF y Kike por abrirme los ojos.
saludos
Bruce, siento haberte acusado de hacer spam.
Para mí la opción del seguro de alquiler me parece a priori una opción a tener en cuenta. Imagínate lo que va a hacer la aseguradora desde el momento que tenga que cubrir los impagos de un inquilino moroso.
En internet es frecuente ver casos de propietarios descontentos con la corte de arbitraje. Piensa que muchos inquilinos morosos conocen todos los resquicios legales a los que se pueden aferrar y lo del laudo les puede servir para dilatar todavía más el proceso de deshaucio. Al final y como siempre lo único que vale es una sentencia judicial.
Un abrazo.
En su momento lo comenté en el post de Minerva y sigo pensando que es algo indispensable a tener en cuenta a la hora de alquilar el piso/local que tengamos.
Ahora bien tenemos que ser conscientes de que esto supone un incremento de la renta a cobrar con lo cual encarece nuestro bien y, como conclusión, podemos parecer menos competitivos.
Solución que propongo si queremos mantener la “plusvalía” y que se pague la hipoteca es justificar esa subida de precio. Ofrecer un valor añadido. Es difícil verlo a priori pero es eso o perder dinero en el alquiler.
Recordad que en los negocios hay dos reglas: la primera regla es no perder dinero y que la segunda es que en caso de duda volved a mirad la primera regla.
Si alguien quiere ver mis comentarios al respecto dejo aquí la dirección web:
http://llegarasermillonario.blogspot.com/2010/02/claves-para-un-negocio-inmobiliario.html
La discusión ha sido muy interesante. Creo que ahora nos queda más claro que lo que realmente nos interesa de los métodos existentes para asegurarnos el alquiler es el seguro de alquiler y no el arbitraje.
Aunque me salga un poco de tema, el comprar garages y alquilarlos quita ese problema, tienes la desventaja de tener que buscar muchos inquilinos, pero siempre pagan y diversificas el tiempo que tienes las propiedades sin alquilar, asi que a no ser que tengas un problema sistemico, siempre le sacas una media.
Pues a mi me ha servido para abrirme los ojos, y pensar que creía que lo del arbitraje era la solución a los problemas del alquiler… jaja
Por otro lado jdelasmuelas, lo de las plusvalias es muy relativo, si tu compras una vivienda por 140.000 euros y pones 30000 euros, hipoteca 110.000 euros, la hipoteca te sale supongamos 400 euros, alquilas por 500 euros y tienes un cash flow positivo (plusvalias) pero si en lugar de eso el banco te financia 140.000 euros y tu pones 0 euros, la hipoteca te sale por 550 y alquilas por 500 €, te toca poner de tu bolsillo 50 euros…¿eso es una mala inversión y la primera una buena?? yo creo que no. Si se te paga un 70% de la hipoteca yo creo que ya es una buena inversión aunque tu pagues el otro 30% de tu bolsillo, es una forma de ahorro donde tu metes esos 50 euros/mes que a lo largo de 30 años son 18000 euros (suponiendo cuota constante hipoteca) que se han convertido en 140000 (valor del inmueble que debe ser mayor por la revalorización) , no se si me explico.
No hace falta que el alquiler pague hipoteca màs gastos, con que pague gastos + 70 % de hipoteca (por ejemplo) yo considero que es buena inversión.
Todo esto lo vengo a decir por el tema de subir el precio del alquiler para compensar el seguro, yo digo, que prefiero mantener el precio de alquiler, ser competitivo y si tengo que poner 50 euros/mes para cubrir hipoteca, los pongo. Al final sigue siendo buena inversion. Es como un ahorro que a largo plazo te dará muy buenos resultados. Sobre todo los que invertimos en españa, que lo de comprar un inmueble y que el alquiler cubra hipoteca + gastos es casi imposible a no ser que sueltes unos cuantos miles de euros de entrada, lo cual es lo mismo que no soltar nada y poner 50 euros/mes del bolsillo. ¿no creeis? ¿me explico?
saludos
Pues yo antes de nada echaría un ojo a lo que dicen de la corte… como para fiarse…
http://arbitrajedealquiler.com/2010/01/de-fiarse-o-no-fiarse-de-una-corte-con-deudas-a-la-seguridad-social/comment-page-1/#comment-36
Dalamar puedes explicar un poco mas lo de los garajes? como que diversificas el tiempo que no alquilas el garaje? pero es rentable?
@Bruce lo de las plusvalías no es relativo ya que o las hay o no las hay.
Si un inmueble (o negocio) da beneficios es un activo si da pérdidas es un pasivo.
Ahora bien, sobre si es preferible tener o no un inmueble con 50€ de pérdidas mensuales (después de tenerlo alquilado y con sus respectivos seguros, etc) que no tener nada o tenerlo cerrado estoy de acuerdo contigo (las pérdidas serán mayores).
Pero, y esto es importante, en los negocios hay que procurar obtener beneficios. Esa debe ser nuestra mentalidad.
De todos modos también depende del carácter del inversor y de su nivel de soporte de pérdidas, porque tampoco es lo mismo tener que poner de tu bolsillo 50€ que 150€.
Desde el pasado mes de Septiembre de 2010 se ha acusado tremendamente la solicitud de recobro contra inquilinos morosos.
Las garantías o avales bancarios ya no parecen ser suficientes para asegurar el arrendamiento a un buen pagador. Los contratos de alquiler con mayor garantía deberán de incorporar cláusulas en las que se pueden citar intereses reclamables en caso de impago. Esta medida está funcionando bien puesto que el inquilino no sólo se enfrenta al pago de la deuda pendiente sino de los intereses fijados en contrato.
http://www.cobratis.es/help/faqs/preguntas-frecuentes-sobre-cobro-de-alquileres-y-arrendamientos
Hola Pluto !!! La verdad que contrate un seguro con Arag de impago de alquiler y todo muy bonito, pero luego más problemas que la Pepa!!!La verdad es que había oido que eran una compañía fuerte en Europa y tal y tal…. pero un amigo que también había alquilado un pisito, se hizó un seguro en una compañia Española que se llama Depsa y la verdad que por lo que me ha contado es cojonuda. Alvaro me comento que en dos días le hicieron la póliza y le cubrieron desde el primer mes el asunto. Yo con Arag al tercer mes de problemas, ellos me ponian más pegas y demoras.
Personalmente he llamado a la compañia está que está en Barcelona y las chicas aún no siendo cliente suyo me atendieron de la ostia. Me pusieron encontacto con un corredor de mi zona y la verdad que luego hable con el y me dejo flipado el trato. Por cierto, el seguro es más barato.
Saludos,
jorge.