Como alcanzar la libertad financiera con los bienes inmuebles
Miércoles, 29 de Octubre del 2008 por Minerva
Si te gusta este artículo y quieres recibir automáticamente en tu email cuando se publique alguno nuevo, puedes hacerlo pinchando AQUÍLa forma más utilizada hasta ahora para alcanzar la libertad financiera (vivir del cuento para unos o vivir de las rentas para otros) era teniendo varios pisos en propiedad y vivir de los alquileres.
Hace falta mucho capital para poder hacer esto? Si compramos de la manera tradicional sí, pero nosotros no hacemos nada de la manera tradicional…
Entonces tracemos un plan para ser financieramente independientes con los bienes inmuebles:
- Qué tipo de bienes inmuebles necesito?: Todo aquello que se pueda alquilar, es decir, garajes, casas y locales, unos son más asequibles a nuestros bolsillos que otros.
- Cuántos inmuebles tengo que adquirir?: La respuesta a esta pregunta es: Qué porcentaje de mi sueldo se lleva el alquiler? Centrándonos en locales medios y en pisos podemos decir que como muy poco se lleva el 20% de un sueldo en condiciones. Es decir para obtener el 100% de un sueldo completo necesito 5 alquileres o lo que es lo mismo 5 pisos o locales
- Qué característica básica deben de tener estos inmuebles? La característica básica es que el precio debe de estar muy por debajo de la media del mercado de forma que el alquiler cubra por completo la hipoteca + gastos y es más tenga un excedente que comience a ser nuestro pasivo
- Cuándo tengo que comprarlos? YA!!!! Comienza ya y elige cada cuánto tiempo vas a comprarte un nuevo inmueble. El esfuerzo inicial consiste en acumular el capital necesario para dar la entrada. Cada vez que compres un inmueble acumular este capital inicial será más fácil debido a los ingresos que etos producen.
- Cuánto tengo que invertir? Lo menos posible!!! Ponte un límite, por ejemplo sólo das de entrada los gastos de notario, impuestos, etc… es decir dependiendo del país entre un 5%-10% del precio total
De esta forma invirtiendo muy poco se puede alcanzar al final la libertad financiera.
Digamos que nos ponemos como objetivo comprar un inmueble por año poniendo como máximo de capital entre 5000-10000 euros cada vez, en total habremos invertido cuando terminemos con nuestro plan entre 25000 y 50000 euros. Que se corresponden a 5 viviendas cuyo precio total era de unos 100000 euros en media cada una. Pero como estaban por debajo del valor de mercado, pongamos que en realidad el valor era de unos 130000 euros en media por cada inmueble.
El valor tanto del inmueble como del alquiler habrán aumentado cuando se acabe de pagar la hipoteca debido a la inflación, pongamos que como poco sube el IPC sube un 3% de media anual.
Entoces:
- A los 10 años el precio inicial se habrá multiplicado por 1,35, si el alquiler inidical era 800 euros se habrá convertido en 1080 al mes
- A los 15 años el precio inicial se habrá multiplicado por 1,55, si el alquiler inidical era 800 euros se habrá convertido en 1240 al mes
- A los 15 años el precio inicial se habrá multiplicado por 1,8, si el alquiler inidical era 800 euros se habrá convertido en 1440 al mes
Con una hipoteca hecha a interés fijo, estaremos seguros que siempre ganaremos más y más. El pasivo irá creciendo cada año. Ya que lo que se ha de pagar al banco no varía mientras que el alquiler va aumentando con el IPC.
También se puede hacer la hipoteca a interés variable, pero entonces metemos un factor especulativo en ella con lo que podemos salir ganando o perdiendo y recordemos que nuestro fin es llegar a ser financieramente libres, es decir tranquilidad total. Por ello desde mi punto de vista es mejor utilizar un interés fijo.
Los rumores actuales es que en poco tiempo se bajarán de nuevo los tipos de interés oficiales, lo que espermos empuje a los tipos de interés reales a la baja y así sea más fácil cumplir con la condición indispensable de que el alquiler cubra por completo la hipoteca.
Cuando terminemos de pagar la hipoteca tendremos un sueldo mensual equivalente a 4000 euros brutos mensuales (de ahora).
Entonces podemos decidir si preferimos vender los inmuebles y ponerlos a plazo fijo en algún bono (nos da menos trabajo que tener un inmueble porque al gono seguro que no se le rompe nada 
) o seguimos con los inmuebles.
Como se ve una de las grandes ventajas de las inversiones en inmuebles es que la inflación no les afecta negativamente.
Y ahora la pregunta de oro: cual ha sido nuestra rentabilidad?
Pogamos que la hipoteca se paga en 15 años, entonces como hemos dicho para esa época recibiremos de media 1240 euros al mes por inmueble o lo que es lo mismo, 6200 euros en total.
Cuánto dinero tendríamos que tener en un bono digamos que a un 6% para que nos diera 6200 euros al mes? la respuesta es: 1240 000.
Cuál fue nuestra inversión inicial? 25000-50000 euros, pongamos que 40000.
Es decir hemos convertido en 15 años 40 000 euros en 1240 000 euros.
La rentabilidad total es por lo tanto 3100%, o lo que es lo mismo: 26% anual. Y esto sin considerar los excedentes que hemos tenido durante todo el tiempo.
Volviendo al post “El interés compuesto” ahora ya no parece tan complicado conseguir una alta rentabilidad.
Ahora la pregunta lógica es: Cómo conseguir esa relación precio-alquiler? Eso vendrá en otro post… mientras tanto ojos abiertos. Yo ya los tengo!!!
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Octubre 29th, 2008 at 20:13
Hola Minerva:
Muy bien, esperamos como siempre con ganas ese interesante nuevo post sobre cómo conseguir una buena relación precio-alquiler. Sólo una cosa: lo que aumenta es el activo a medida que amortizamos hipotecas o mejor dicho, disminuímos el pasivo que será enorme después de comprar 5 casas.
Saludos
Octubre 29th, 2008 at 22:05
Hola
Me parace una idea estupenda, pero algo dificil de conseguir para una persona normal, sin avales y al cual no le van a permitir tener mas de una hipoteca a la vez, ya que si dejase de alquilar por un tiempo le comerian los gastos.
Mi opinión es que esta idea es muy buena teniendo dinero y un minimo de bienes para estar mas seguro de las inversiones
Saludos
Octubre 30th, 2008 at 12:16
Buenos dias:
He leído tu artículo sobre inversión inmobiliaria y quería hacerte unas cuantas puntualizaciones que no veo muy claras. Antes de nada, decirte que soy totalmente partidario de este tipo de inversiones, y que me ha encantado el artículo, pero….
1. No creo que un inmueble con valor actual de mercado de 130.000 € (incluso aunque lo consigas por 100.000 €) pueda salir a mercado por un alquiler de 800 €. En mi ciudad (Albacete) pienso que en ese sentido la mejor relación alquiler/precio la dan los apartamentos de 1 o 2 dormitorios y ciertos locales comerciales. Si bien me decanto más por los apartamentos ya que los locales suelen tener mayor demora entre arrendatario y arrendatario. No obstante, en caso de mi ciudad, pienso que se pueden conseguir apartamentos por 100.000 € que tras una pequeña reforma de unos 20.000 € pueden salir en alquiler por unos 500 €/mes sin mucho problema. Ojo! estoy particularizando para el caso de Albacete. Inversión=120.000 € y renta=500×11 = 5500 €/mes (hay que tener en cuenta que a lo largo de 15 años es difícil tenerlo continuamente en alquiler). No cuento los gastos de mantenimiento y comunidad que más o menos no son muy representativos.
2º. Bien es cierto, que una hipoteca a tipo fijo a 15 años hoy en día la conseguirías por no menos del 6,20% anual. Suponiendo que si has de pagar 100.000 € en la compra, das 20.000 € e hipotecas 80.000 € (si has comprado por debajo de mercado el banco te lo tasará en algo más y no habrá problema en conseguir hipoteca por el 80%), te saldrá una cuota de unos 680 €/mes, o sea 8160 €/año. Esta cantidad no se verá superada por el ingreso del alquiler al afectar éste por la subida del ipc inmobiliarío hasta los 10 años. Así que difícilmente podríamos afirmar que el alquiler paga totalmente el inmueble al cabo de los 15 años. Ahora bien, has desembolsado directamente 20.000+10.000+20.000 = 50.000 € correspondientes respectivamente a compraventa + gastos de la compraventa + reforma.
3º. Todo lo anterior cambia mucho si de verdad un inmueble de valor de mercado 130.000 o 140.000 € lo consigues por 90.000 o 100.000 (se avecinan buenos tiempos para los chollos). Eso te permitiría reducir la cuota de la hipoteca y esos ´resultados serían más bonitos.
4º. Según mis hipótesis, dentro de 15 años, el inmueble estaría pagado efectivamente. Tu renta sería de 500×1,55 = 775 € por inmueble. Y el valor de tu inmueble en mercado podría ser, digamos que 250.000 €. En ese punto, el dinero invertido inicialmente no se habría rentabilizado más allá del 500% (que no está nada mal), equivale al 33 % anual. Eso sin contar que en esos 15 años puedan haber gastos de mantenimiento e imprevistos que tenga que asumir el dueño (pintar piso, algun que otro arreglo, seguro, comunidad, 15% que se lleva hacienda si declaras el alquiler, etc). Aún así, creo que es una inversión interesante.
5ª Por último os resumo mis hipótesis de partida:
- Compramos un apartamento de 1 o 2 dormitorios de valor de mercado 130.000 € por 100.000 €.
- Hipoteca a 15 años a tipo fijo 6,20%. Hipotecamos por 80.000 €.
- Desembolsamos por tanto 50.000 € (impuestos incluidos)
- Necesita una reforma de unos 20.000 € (para dejarlo divino de la muerte y que nos lo quiten de las manos en el mercado de alquiler)
- Precio alquiler = 500 €/mes
- Lo tenemos alquilado 11 de cada 12 años, o sea, que una mensualidad cada año es como si no la cobrasemos.
- IPC inmobiliario con que se actualizan los alquileres 3%.
Octubre 30th, 2008 at 14:20
@Cristina y Oscar: Sobre el problema de como hipotecarse una y otra vez y como manejar el riesgo, también escribiré un post. El tema es interesante la verdad…
Minerva
Octubre 30th, 2008 at 14:32
Muchas gracias por tu comentario Jose Manuel, muy buena crítica constructiva.
La cuestión aquí es que encontrar este tipo de oportunidades como decís es difícil, pero no imposible. Seguro que no van a estar expuestas en un cartelón en la inmobiliaria de la esquina. Encontrarlas dará trabajo.
Realmente hay que mantener las condiciones que indico en el post, el alquiler debe de dar benenficios incluso después de pagar la mensualidad de la hipoteca. Y el banco debe de pagar no sólo el 80% del valor sino practicamente el 100%. Por eso es necesario encontrar un inmueble que esté muy muy por debajo del precio en el mercado. De esta forma el capital propio es mínimo y por lo tanto la rentabilidad mucho mayor.
Yo expongo el caso ideal, otra cosa es la realidad y si es posible poner en práctica el caso ideal. Pero para eso está este blog, para demostrar (o no) si es posible hacer estas cosas.
Minerva
Octubre 30th, 2008 at 15:16
Gracias
Ahora ya sé qué tipo de persona hay detrás del sobrenombre de Minerva.
Perdón por las molestias causadas a tí y a tus lectores. Definitivamente, éste no es sitio para mí ni gente con la que quiera tener ningún trato, mis principios y moral me lo impiden.
Gracias, una vez más, porque me has (y habéis) dado el empujón que necesitaba para centrarme en el objetivo (ser financieramente independiente) sin convertirme en algo que me repugna.
Octubre 30th, 2008 at 15:30
Quizas vigilante, si puedieras ser un poco más explicito en tus declaraciones y explicarnos a todos que tipo de gente nos presupones que somos, por supuesto sin conocernos en absoluto te lo agradeceríamos.
Tampoco explicas cual es esa moral que se presupone nosotros no cumplimos… “sin convertirme en algo que me repugna” sigo sin entender nada.
No se mi sensación es que eres el típico tio que le echa la culpa a todo el mundo de sus problemas, corrigeme si me equivoco y que nada le parece bien y que lo que el piensa y opina es lo mejor y lo correcto.
No hay cosa que me de más coraje en este mundo que la gente tan prepotente que de primeras comienza faltando el respeto a otros. Lo siento pero el lugar para gente como tu sinceramente no creo que esté en este blog.
Octubre 30th, 2008 at 15:47
Un blog muy interesante ¡Quién no quiere hacer dinero! Eso sí, yo venía buscando un blog sobre historia o mitología clásica xDDDD
Un saludo,
Pedro.
Octubre 30th, 2008 at 15:56
Siguiendo el comentario de Pluto, recomiendo este post que habla sobre la ética del inversor:
http://vcastellano.blogspot.com/2008/09/la-tica-del-inversor.html
@Vigilante: Te invito a que crees un grupo y que expliques y reivindiques tus ideales y tu camino hacía la libertad financiera. Este software gratuito te facilitará las cosas: http://www.clublibertadfinanciera.com/
Tienes las herramientas necesarias para subir archivos, crearte un blog, grupos y foros.
Siempre he creido que las personas que hacen las cosas de forma ética obtendrán el éxito. Seguro que tienes muchos seguidores, yo la primera si tus argumentos me convencen. Te deseo todo lo mejor.
Minerva
Octubre 30th, 2008 at 18:13
Estimado Pluto,
En todo momento me dirijo a quien firma el artículo. En caso que lo compartas, también me referiría a tí.
En cuanto a no conoceros en absoluto, imagino que te refieres a que no nos conocemos en persona. Eso es correcto.
Lo único que conozco son algunas acciones y las opiniones que expresais. Y la opinión de jugar, especular e invertir en algo tan necesario como la vivienda, a __mí__ me dice mucho más que conocer su estado civil, su cara o su lugar de residencia.
__Mi__ (vuelvo a remarcarlo) conciencia me impide especular y hacer negocio con bienes que considero vitales como las casas o el agua, del mismo modo que no podría hacer negocio con vidas humanas, armas o drogas.
En cualquier caso que a __mí__ me provoque el sentimiento de repugnancia el pensar en hacerlo no significa que se lo tenga que provocar a otra gente. Como queda patente en el mundo real. Por consiguiente, no es algo que tengáis que cumplir o no, ni mucho menos seré yo quien diga a nadie qué debe hacer, sentir o pensar.
Permíteme que te corrija sobre quien soy yo, por favor. Soy el típico que hace suyos los problemas de sus seres queridos, el típico que dice lo que piensa después de haberlo pensado más de una vez, el típico que se pone en el lugar del otro constantemente, el típico que lucha cuando le parece injusto, el típico que reconoce y asume sus (muchos) fallos, el típico que no le cuesta decir “lo siento, ha sido culpa mía, ¿cómo lo puedo solucionar para que no vuelva a pasar?”, el típico que es consciente de la enorme cantidad de cosas que desconoce, el típico que no se cree las cosas porque sí, sino que cuestiona y contrasta la información que recibe… como deducirás de esta párrafada no estoy en posesión de la verdad absoluta, no “pienso y opino lo mejor y lo correcto”. Pero pieso, opino y siento un tremendo malestar en hacer negocio con vidas y bienes básicos.
En cuanto a faltar al respeto, tras volver a leer un par de veces el comentario anterior que dejé, no he encontrado descalificación alguna. Comenzaba diciendo que he descubierto qué tipo de persona hay detrás de quien firma como Minerva y agradecía el impulso para hacer las cosas a mi manera ya que si hiciese algo parecido a lo que sugiere/describe/incita el artículo me sentiría mal. De ahí a faltar el respeto, descalificar o insultar creo que hay un trecho largo.
No obstante, si se ha entendido una descalificación pido perdón porque la culpa ha sido mía por no saber expresarme apropiadamente.
Relativo a tu percepción de mi prepotencia, tan sólo puedo decirte que esa prepotencia no existe en la emisión del mensaje, ni por parte del emisor. Creo además de decirlo explícitamente no puedo hacer al respecto.
Estimada Minerva,
Sobre el post de Vicens Castellano se podría tener un bonito debate, intercambio de ideas y especificación de matices. Aunque como creo que lo mencionas para los lectores no parece oportuno comentarlo aquí.
Gracias por la invitación, pero desafortunadamente voy a rechazar la utilización de ése “software gratuito” que tan apropiadamente publicitas
y cuyas maravillas enumeras.
Coincido en que las personas que hacen las cosas de forma ética obtienen el éxito. La cuestión es la definición de éxito, para mí es un éxito el que una persona íntegra y con unos determinados principios sea fiel a sí misma durante su vida. Si definimos el éxito en términos económicos, cada día veo más y más casos de gente que ha obtenido grandes beneficios económicos gracias a la ausencia de más principios y respeto por otras personas.
Por cierto Minerva, no busco seguidores ni convencer a nadie de nada.
No quisiera terminar este ladrillo sin antes confirmarte que sí que haré un portal dónde exponer (no reivindicar) una forma alternativa en la que conseguir unos objetivos similares a los vuestros, porque pienso que el fin nunca justifica los medios.
Vigilante.
—
PS. Lo siento, de verdad que no pretendía ni atraer tanta atención ni escribir tanto, pero no quería dejarme nada en el tintero.
Octubre 30th, 2008 at 19:37
vigilante, da la impresion que te sientes victima oprimida y estas buscando opresores (es apreciacion mia)
Es perfectamente legal especular con bienes raices y por ende es una buena opcion para ganar dinero.
Estas diciendo que la vivienda es un bien de primera necesidad, cierto, pero no somos nosotros quienes tenemos que cubrir las necesidades de otros y menos cuando hay gente que pide casa gratis por la cara mientras nosotros pagamos hipoteca. A lo que voy, a cubrir las necesidades de quien no tiene vivienda estan obligados los gobiernos y no los ciudadanos.
Estas comparando un bien de primera necesidad como es la vivienda, con la compra-venta de armas y drogas? amigo la compraventa de armas y drogas es ilegal y uno gana mientras el otro pierde. No puedes hacer esa comparacion tan absurda. En la especulacion de la vivienda si alguien gana no es a costa de otro, aunque tu pienses que si, no es asi.
Si A no tiene medios para comprar una casa y B si que los tiene, es muy justo que B compre una vivienda (o 50 viviendas si puede y quiere) y las alquile a A, ya que ambos salen beneficiados (sin entrar en estafas, no hablo de eso). Cuando la vivienda valia 8 millones de pesetas todo el mundo decia que la vivienda era cara y apenas nadie se metia en hipotecas. Valga lo que valga la vivienda siempre habra quien se queje de su precio.
Aqui se esta proponiendo una forma muy legal y honesta de ganar dinero, aunque tu no lo veas asi.
Si ves repugnante ganar dinero con la vivienda hay muchas formas de hacerlo sin bienes raices, yo mismo la he alcanzado sin especular en vivienda y de una forma muy legal y honesta. Tu si quieres puedes buscar otra. Hay muchos caminos que llevan a roma.
Octubre 30th, 2008 at 19:41
Toda esta discusión daría para un post entero.
Quizás lo hagamos.
Esta estrategia aquí explicada es totalmente antiespeculativa. Yo no veo la especulación por ningún lado. Por favor alquien me puede decir dónde está aquí la expeculación?
Hago notar que no se dice en ningún momento que es necesario subir el precio del alquiler, sino bajar el precio de la vivienda.
De hecho si en España se hubiera seguido esta forma de inversión la burbuja no hubiera existido.
Hay un concepto que es muy importante comprender. Para ganar dinero es necesario ofrecer algo a cambio (el dinero no se consigue por hacer nada). Hacer algo a cambio significa asumir un riesgo.
El que invierte en una vivienda para alquilarla está asumiendo un gran riesgo: Tiene que pagar una hipoteca, tiene que pagar impuestos, tiene que asumir los desperfectos que ocurren en la vivienda, tiene que asumir que la vivienda está vacía, etc… Y todo esto con una gran deuda.
El que alquila no asume ninguno de esos riesgos. Es libre para irse a vivir a otro sitio sin ningún problema.
Este es un concepto que se comprende muy bien en el resto de Europa. En Alemania el porcentaje de gente que vive en alquiler supera el 70%, en España supera el 80% las personas que NO viven de alquiler. Es que los alemanes no pueden permitirse comprar una casa? (los precios en alemania son entre 3-4 veces más bajos que en España y el alquiler es más caro). NO. Los Alemanes se lo pueden permitir, pero la gran mayoría prefiere que otros asuman el riesgo y ellos pagar por su libertad el precio del alquiler. Comprenden la necesidad de que para que ellos puedan disfrutar de más libertad haya alguien que gane más.
Yo vivo de alquiler y mañana puedo coger e irme a otro piso, otro barrio, otra ciudad u otro pais, sin deber nada a nadie. Mientras que el
dueño tendrá que seguir haciendo frente a los gastos que ocasione el piso y preocuparse de buscar nuevos inquilinos.
Gracias a que alguien invierte en vivienda yo disfruto de más libertad. Si no hubiera inversores yo estaría obligada a comprarme una vivienda o a vivir en la calle. A mi no me parecería justo, preferiría pagar un alquiler a cambio de mi libertad.
Un error típico es pensar exclusivamente en el beneficio. El empresario gana más dinero que sus trabajadores.
Pero siempre hay que pensar en el riesgo. El empresario se puede arruinar y si la empresa se va a pique el trabajador pierde su puesto pero no se arruina, sigue siendo libre.
Siempre, siempre que recibamos una prima es porque estamos asumiendo riesgo. No hay más.
Y ya me ha salido casi un post. Así que seguramente utilice este material para hacer un post sobre la relación entre el riesgo y el beneficio.
Minerva
Octubre 31st, 2008 at 10:34
Hola a todos, no suelo escribir pero sigo el blog con asiduidad. En cuanto a lo de Vigilante. Mi opinión:
Pienso que el problema radica en una cuestión de ética y moral. Y esos temas no son discutibles. Por lo tanto respeto que Vigilante no admita ciertos caminos para alcanzar la independencia. Pero si que le pido que el respete la ética y la moral de los demás. Pienso que al criticar a Minerva nos critica a todos los que tenemos estas ideas.
Y ya por último yo creo que el “error” (desde mi punto de vista) de Vigilante no fue expresar su opinión. Para mi su “error” fue lanzar un post poco concreto, sin explicar la base de su crítica. Así es normal que la polémica salte.
Nada más, felicidades a Pluto y Minerva por el blog.
Octubre 31st, 2008 at 11:12
La opinión de Vigilante estoy totalmente de acuerdo con ella, no debemos “especular” con un bien básico para conseguir mejores precios ante la falta de los mismos.
Pero en este caso particular, no sería una “especulación” propiamente dicha, pues el fin es la compra de pisos destinados al alquiler, a si que nosotros vamos a ofrecer un servicio inmediatamente después de la compra del piso y acondicionarlo.
Sería diferente si aprovechando que tenemos ahorros compramos 100 pisos o 1000 Toneladas de trigo o 1000 barriles de petroleo y los dejamos cerrados, almacenados para conseguir en el futuro mejores precios por la falta de ellos.
Hay que recordar que hay muchísimos pisos que están vacíos y que han ocasionado la burbuja inmobiliaria.
Este post me ha parecido fantástico, enhorabuena a los autores de este blog que me tiene totalmente enganchado.
Jose
Octubre 31st, 2008 at 11:38
Totalmente de acuerdo con Jose. Colocar pisos en el mercado de alquiler contribuye a que al menos se contengan los precios de arrendamiento. Aumenta la oferta y posibilita a mucha gente acceder a una vivienda.
Por otra parte, el derecho a vivenda que nos confiere nuestra Constitución lo entiendo como “acceso” a una vivienda digna y no a “poseer” una vivienda digna.
También me gustaría dar mi opinión sobre un tema que me indigna particularmente. Y es el de la adjudicación de VPO. Dejando aparte la cuestión de las corruptelas y adjudicaciones a dedo, el sistema me parece tremendamente injusto. Hoy en día, la realidad es que si alguien quiere adquirir una vivienda de renta libre se ha de hipotecar al menos 25 años, muchas veces más. Pues bien, conozco casos de gente que accede al sorteo de VPO con 23 o 24 años, ya que cumple las condiciones económicas exigidas. Le toca en suerte una vivienda que suele estar a un precio que es la 3ª parte del precio de renta libre. Esa persona es joven, la vida da muchas vueltas, le puede ir bien en sus negocios y a los 3, 4 o 5 años se ve en una situación económico privilegiada, ganando 80.000 o 90.000 € al año. ¿Qué tenemos? Tenemos a alguien en la flor de la vida, con una posición económica excelente, al que el estado le ha “regalado” un piso. Alguien que perfectamente podría pagar una vivienda y se encuentra con ese regalo. A su vez, otra gente se queda en el camino y llora amargamente porque en toda su vida podrá acceder a una vivienda, ni si quiera de alquiler.
Mi propuesta: Eliminaría la adjudicación en propiedad de VPO a personas menores de 35 años. Pienso que lo razonable es tener viviendas con alquileres especialmente bajos para las rentas más bajas. Adjudicar VPO en alquiler a largo plazo y actualizar el precio del alquiler en base a los ingresos familiares. Incluso se podría eximir de pago a parados, etc. Pero antes de cierta edad, si tu situación económica mejora notablemente, debería poder revisarse esa adjudicación.
Seguro que vosotros conoceis también casos en que hay gente gozando de VPO que podrían permitirse el pago de una hipoteca normal.
Bueno, perdón por el rollo. He intentado compriirlo al máximo. Espero haberos transmitido bien la idea.
Un abrazo a todos. José Manuel
Octubre 31st, 2008 at 11:44
especular.. invertir… la linea es muy delgada
wikipedia:
la especulación es la compra y venta de bienes de cualquier tipo con el único propósito de beneficiarse de las variaciones en su precio de mercado, aún cuando en determinadas condiciones la apreciación del producto está garantizada y no es, por lo tanto, especulativa en el primer sentido.
la inversión es un término con varias acepciones relacionadas con el ahorro, la ubicación de capital y el postergamiento del consumo.
Pero ubicar el capital es especular, no?
o sino seriamos ONG’s que ubicamos capital sin esperar nada a cambio.
en bolsa por ejemplo, se suele decir que los inversores son los de “Buy&Hold” (medio/largo plazo) y los especuladores son “los intradia”. Pero bueno, supongo que los de a largo plazo tambien esperan revalorizar… o sea que tambien seria especulacion?
En mi opinion, el problema con los pisos no fue la especulacion (pues siempre habra) sino que todo el mundo se puso a especular con lo mismo sector en un tiempo corto.
Un saludo,
Horus
Noviembre 4th, 2008 at 21:01
Jose Manuel … chapeau. Estoy totalmente de acuerdo contigo en que el concepto de VPO en propiedad es aberrante, la VPO debería ser siempre en alquiler y mientras cumplas las condiciones necesarias para acceder a ella. Pero claro, quién quiere dejar escapar todos esos votos agradecidos?
Noviembre 11th, 2008 at 21:18
muy bueno este post. Sucede que no tienes en cuenta un dato muy objetivo. Los alquileres no siempre son al alza. A dia de hoy en mi ciudad, muchos alquileres no son tan caros como antes, sino que han bajado. Con lo que puedes tener la pretension de sacar un dinero al mes por ese piso y luego viene el mercado y te pone en tu sitio. punto 2: los rendimientos de capital inmobiliario tributan al 15% en el IRPF, sino lo hacen en el regimen directo.
Ahora creo que solo se paga la mitad, pero hay que tenerlo en cuenta. 3 los gastos añadidos de tener un piso en propiedad son varios: IBI,(impuesto de bienes inmuebles), las averias resultantes de los electrodomésticos si los hay; si tiene comunidad hay que pagarla (40 euros), si hay seguro de vienda etc, son desgravables pero hay que pagarlos. Y un dato muy relevante: la caldera del gas cada 10 años, hay que cambiarla. UN DINERAL.
Noviembre 12th, 2008 at 15:39
Hola Luis,
Gracias por tu interesante comentario. A todo lo que dices: Sí, tiense razón.
Los alquileres no son siempre al alza si analizamos en un corto periodo de tiempo. Pero en el largo plazo por lógica debe de subir igual que el nivel adquisitivo de las personas. En esta afirmación es importante el punto inicial, está el alquiler por encima de su precio justo o por debajo? Si está por encima, como en media sólo puede subir al mismo ritmo que la inflación terminará ajustándose. Luego el alquiler en sus inicios no debe de estar por encima de su nivel lógico (para esto es necesario hacer un análisis hitórico alquiler-sueldo).
Sí, los rendimientos de capital inmobiliario tributan al 15% EN España. Dependiendo del país, se considera rendimiento el alquiler total (da igual si pagas hipoteca o no) y en otros sólo se considera beneficio lo que te llega a tus bolsillos después de pagar intereses.
Gastos: Sí hay muchos gastos. Por eso digo que el alquiler debe cubrir hipoteca+gastos. En estos gastos entra la comunidad, seguros, impuestos, así como una estima de las posibles reparaciones.
Para el caso de las reparaciones un truco es alquilar sin cocina. Si la cocina no pertenece al arrendador, tampoco tiene que hacerse cargo de posibles reparaciones… pero todo esto vendrá en otro post
Por último tu comentario me resulta de gran interés, porque precisamente lo que comentas es algo que normalmente no se tiene en cuenta. De ahí la creencia de que una inversión en inmuebles es segura… nada más lejos de la realidad.
Minerva