Nuestra primera inversión inmobiliaria
Sábado, 12 de Abril del 2008 por Minerva
Si te gusta este artículo y quieres recibir automáticamente en tu email cuando se publique alguno nuevo, puedes hacerlo pinchando AQUÍEl Jueves pasado estuvimos en el notario, y a parte de haberme convencido del todo, que no quiero ser notaria (tines que ser horrible estar todo el día leyéndo contratos a la gente), hemos firmado la primera de nuestras inversiones inmobiliarias.
Como ya contamos en el post “La diversificación. Cómo asegurarnos que no perdernos ninguna oportunidad“, íbamos a tratar de diversificar nuestro capital lo máximo posible y de esta forma no perdernos ningún posible boom (siempre hay alguno, ahora el oro, antes las viviendas, las tecnológicas…). Aunque no se puede predecir cuando ni donde va a ocurrir, siempre podemos utilizar el sentido común, tiene más probabilidad de sufrir un boom aquello que en ultimamente ha tenido una evolución mediocre que lo que está ya metido en un boom de precio.
En el caso de las inversiones inmobiliarias, a pesar de no ser ninguna experta, en España ha habido un boom, y si comparamos a como están los precios con nuestros vecinos europeos, hasta que no bajen los precios a la mitad, no se normalizará la situación. Por lo tanto en España no es bueno comprar aún. Lo mejor es comprar al final de una crisis. Y la pregunta del millón es: cómo saber cuándo estamos al final de una crisis? Eso es complicado, pero si seguimod el sentido común tendremos menos posibilidades de pillarnos los dedos. Por ejemplo si el alquiler cubre completamente a la hipoteca y aún así sobra, pues ya es una buena señal, poco a poco la gente se dará cuenta que es más barato comprarse el piso en el que viven que alquilarlo. Seguramente creeréis que oportunidades así no existen, pero sí que las hay, por supuesto no en España, pero si en otros paises europeos. En esta web, podeis ver la evolución de los precios en otros paises. En los paises en donde los precios hayan crecido por debajo de la inflación hay buenas oportunidades. Por qué?
- A pesar de que los precios de la vivienda no han subido de acuerdo a la inflación, los alquileres sí que lo han hecho (la ley permite subidas que igualen a la inlfación). Por lo tanto la diferencia entre precio-alquiler se ha reducido o incluso invertido que es lo interesante.
- Lo normal y lógico es que los precios evolucionen tal y como lo hace la inflación, si lo hace por encima, luego deberá de corregir y bajar (caso de España, Irlanda, Inglaterra…). Lo contrario, si la evolución ha estado por debajo de la inflación (y no se trata de una corrección después de un boom), también corregirá en algún momento y subirán. Y si tarda mucho tiempo en ocurrir esto, siempre tenemos que el alquiler nos está cubriendo la hipoteca y por lo tanto no incurrimos en pérdidas.
Así que como imaginaréis nuestra inversión no está en España. Sino en un país en donde el alquiler nos cubre la hipoteca y más, y en donde la evolución de los precios ha sido menor a la inflación durante los últimos 10 años.
Uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda es su localización. Una vivienda rodeada de fábricas, con mucho ruido, o con una mala comunicación será más complicada tanto de alquilar como de vender.
Nuestra inversión está en un barrio medio de una gran ciudad europea de gran crecimiento, a 5 minutos andando del metro, bus y tranvía, muy cerca de una gran parque y de uno de los mayores centros comerciales de la ciudad, es relativamente céntrico, está rodeado de zonas verdes. Los edificios que lo rodean son de mayor calidad (nos da valor al nuestro) mayormente habitada por gente mayor.
El piso cuenta con 70 m2 y un trastero con ventana en el sótano. Es un sexto con orientación sur. Tiene 2 habitaciones, salón, balcón, cocina… todo separado por un pasillo, es decir para entrar en una habitación no hace falta ir a través del salón o algo (lo que es importante si alguna vez queremos alquilar las habitaciones por separado). Cocina y salón están separados, aunque ahora está de moda tenerlos unidos, a mi personalmente no me gusta.
El piso está en una urbanización compuesta por tres edificios, construídos en los 70 con la intención de alquilar todos los pisos. El dueño vendió recientemente los edificios a una inmobiliaria que renovó las fachadas, ventanas, instalación eléctrica, ascensor, jardines… Luego ofrecio a los inquilinos la posibilidad de comprar los pisos donde vivían, aclarándoles que el alquiler era más caro que la hipoteca, muchos compraron, otros no (por cualquier razón personal).
Y ahora venden los pisos que sobran (de 1, 2, y 3 habitaciones, con precios comenzando por los 80000 euros) con inquilinos incluidos.
Un piso libre es más caro que uno ya alquilado debido a que:
- No podemos echar a los inquilinos durante los próximos 10 años, y sólo si es para uso propio.
- Si está vacio podemos tratar de alquilarlo al precio que nos de la gana. Si está alquilado sólo podemos subir el precio del alquiler hasta el alquiler medio de esa zona de la ciudad (10 euros/m2) y como máximo un 20% cada 3 años.
A pesar de estas restricciones, debido que nuestra intención es alquilarlo y no utilzarlo nosotros, tenemos la ventaja de que no tenemos que ocuparnos de buscar inquilinos, ya llevan 9 años en el piso, y tal y como hemos visto lo tienen cuidado y hasta ahora han pagado siempre. Además el precio del piso es más bajo que si estuviera vacio, y los inquilinos ya sabían que el piso se iban a vender y se les dio a ellos la oportunidad de comprarlo primero (hay que hacerlo por ley), y firmaron que no estaban interesados. Con lo cual podemos presuponen que no tienen la intención de quedarse toda la vida, y en ese caso podríamos volverlo a alquilar por encima de la media de la zona, (ya os contaremos si nos dan muchos quebraderos de cabeza).
Y ahora los datos económicos:
Precio total incluidos impuestos y gastos de notario: 133000 euros
Capital propio: 20000 euros
Hipoteca: 113000 euros
Interés: 4,55% hasta que se pague el 40% y después un 3,6%
Cuota mensual a pagar por la hipoteca: 542,30 euros a interés fijo (suba o baje el euribor no variará).
Gastos de comunidad que corren por nuestra cuenta: 50 euros mensuales
Ingresos por alquiler actual: 572,5 euros
Capacidad de subida inmediata del alquiler: 687,6 euros, (no se les ha subido el alquiler desde el 1999).
Ya está, no hay más gastos adicionales, los impuestos corren a cargo del inquilino. Y hacienda nos devolverá parte de lo que paguemos por la hipoteca.
El piso lo hemos comprado a medias entre Pluto y yo, por supuesto, hemos hecho un contrato privado entre nosotros dos, ya que nunca se puede saber lo que va a pasar. Nos hemos hecho una cuenta común en donde iremos formado una capital de emergencia para las posibles eventualidades relacionadas con el piso. Si seguimos creciendo y creciendo, tendremos que formar una sociedad, claro está llamada “Inversiones Olimpo” :), en cuanto a nuestro capital, sólo tendremos en cuenta como aumento lo que nos sobre del alquiler menos la hipoteca y no lo que hayamos pagado del piso, ya que eso no se puede contar hasta que no lo revendamos.
La próxima inversión inmobiliaria que hagamos seguramente será bastante más especulativa, en uno de los países del este, que recientemente se han incorporado a la UE y donde se espera que algún día los precios se igualen a los del resto de la UE… y realmente ahora mismo se pueden encontrar auténticas gangas, aunque claro, hay que conocer a alguien de la zona y no es tan fácil como lo que hemos hecho ahora… Todo se andará.
Por último si hay alguien interesado y quiere más detalles por favor, que me escriba a: futuro.millonario.minerva@gmail.com
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Agosto 6th, 2008 at 13:04
[quote=Minerva]
Precio total incluidos impuestos y gastos de notario: 133000 euros
Capital propio: 20000 euros
Hipoteca: 113000 euros
Interés: 4,55% hasta que se pague el 40% y después un 3,6%
Cuota mensual a pagar por la hipoteca: 542,30 euros a interés fijo (suba o baje el euribor no variará).
Gastos de comunidad que corren por nuestra cuenta: 50 euros mensuales
Ingresos por alquiler actual: 572,5 euros
[/quote]
Ingresos = 572.50 €
Gastos = 542.30€ + 50€ = 592.30 €
Eh, el flujo de efectivo (cashflow) es NEGATIVO.
Aparte de subir el precio del alquiler deberías tener en cuenta imprevistos como eventuales impagos, desperfectos, lluvias de meteoritos, o cualquier otra cosa que genere gastos. Revisa las condiciones de la hipoteca para que el flujo de efectivo sea, al menos, de +200€/mes. En concreto prueba a “atacar” con un mayor pago de entrada.
Agosto 6th, 2008 at 13:35
Hola bullspreadblog:
Las entidades financian para un extranjero hasta el 60% del valor total del piso con las condiciones de un residente, es decir atualmente con un interés en torno al 5%. El 40% restante lo pueden financiar también pero sale más caro.
Espero haberte ayudado, no sé si era esto lo que me preguntabas.
Minerva
Agosto 6th, 2008 at 13:39
Hola Arpex:
Tal y como dices, el flujo de efectivo ERA NEGATIVO, hasta que llegamos nosotros y dimos una buena subida al alquiler (que no se había subido en 9 años). Ahora el flujo es positivo.
Y tenemos formada una cuenta para casos de reparaciones etc… actualmente con unos 1000 euros.
Minerva
Agosto 6th, 2008 at 13:58
Eh, un detalle acerca del objetivo final. Una vez obtenido el millón de euros (o vuestro objetivo final), ¿pensáis simplemente depositarlo en el banco y plantaros? Lo digo porque se le sacaría bastante más rendimiento teniendo activos en inversiones inmobiliarias e incluso en bonos.
Agosto 6th, 2008 at 14:00
Hola Arpex,
Te remito al último post hasta la fecha “La libertad financiera”, una vez llegados al objetivo invertiremos en los métodos que dan la libertad financiera. Aunque ya lo estamos haciendo ya…
Entre ellos como dices inversiones inmobiliarias, bonos, etc…
Minerva
Agosto 6th, 2008 at 15:05
Muchas gracias por la respuesta Minerva. ¿Esas condiciones que me explicas son en España? y ¿que se necesita como garantia?
gracias de nuevo
saludos
Agosto 8th, 2008 at 10:23
Hola de nuevo bullspread,
Las condiciones son en general para la zona euro, aunque varían de banco a banco. A qué te refires con garantía? Mínimo a invertir? Depende del banco, y de tu situación financiera… Pero como ya te he dicho el 60% sí que financian en general.
Minerva
Agosto 11th, 2008 at 10:55
Y se puede saber en que país esta el piso?
Como veis argentina como inversión?
Agosto 11th, 2008 at 14:47
Dan, en este momento Argentina no es apto para invertir en propiedades. saludos
Agosto 11th, 2008 at 18:28
Suerte con vuestro proyecto. Hay algunas zonas de América donde se pueden encontrar algunas gangas. ¿Qué pensáis?
Agosto 11th, 2008 at 20:45
@bullspreadblog exactamente porque no?
El precio es accesible y el alquiler temporario para extrangeros no esta mal (1000usd$/1200usd$).
Argumentame esa respuesta.
Saludos.
Agosto 20th, 2008 at 11:25
A mi también me gustaría saber por qué no. Según lo que he mirado en casi todo américa látina comprar para alquilar da muy buenos beneficios…
Minerva
Agosto 20th, 2008 at 12:12
Tengo un familiar que ha hecho una compra en Venezuela, zona de los Cayos - Caribe, por unos 18.000 euros… el apartamento está muy bien… y la zona por lo que he visto en fotos, muy virgen todavía… vamos, nada que ver, con nuestro maltrecho litoral… muy propio para veranear los estadounidenses o sudamericanos. Cómo lo véis??
Agosto 20th, 2008 at 12:17
Se me han puesto los dientes largos!!!!
Habría que ver como están las infraestructuras de acceso, y como está el alquiler. Casi alquilando sólo a turiastas a 500 euros a la semana, 8 meses al año, haces ya un 100%…
Tienes tú más información sobre el alquiler?
Pluto, creo que vamos a tener que hacer un viajecito por esos lares!!!
Agosto 20th, 2008 at 12:34
Estoy buscando el link que me pasó…fue hace unos meses, a ver si lo encuentro y si no, le pregunto. de hecho, ellos estuvieron en febrero allí… la idea es esa, disfrutarlo un mes al año fuera de nuestra temporada y el resto, alquilarlo…
Agosto 21st, 2008 at 14:43
Puedo deducir que son las fluctuacione s economica/politica de Argentina. Pero cuando no estuvo en crisis argentina?
Vosotros que habeis echo una inversion en el extrangero, como funciona internamente?
Pedís el capital aquí o en el pais de origen? Pagais en moneda local? (si no esta en europa)
Agosto 26th, 2008 at 19:39
LEs contesto a Dan y Minerva con respecto a la Argentina. Disculpen la demora!
A los precios que hoy estan las propiedades en Argentina la renta a extranjeros no supera el 6% y con suerte. Teniendo en cuenta que la ubicacion tiene que ser en el centro de la ciudad, los precios subieron mucho, tanto que son casi inaccesibles para la gente locali los riegos son demasiado para la renta obtenida (Por eso Venezuela esta tan barata!). Piensen que hoy un bono soberano rinde el 15!.
Yo tengo un primo español que compro una propiedad hace 4 años, y en ese momento fue negocio, ya que su valor en dolares subio el 100%. Pero ahora el negocio ya se termino. Tampoco la alquila con tanta frecuencia como antes, el precio de la renta no subio (porque mucha gente se dedico a lo mismo) y los costos de mantenimiento se incrementaron al doble (por la inflacion en pesos)
El precio de su propiedad hoy rondaria los U$D 120.000 (tiene 85m2, dos dormitorios y dos baños). El precio de alquiler mensual es de U$D 950 (si es por semana es de U$D400). La inmobiliaria se queda con U$D200. Los gastos por mes rondan los U$D300. Quedan U$D450. Como yo manejo las cuentas le puedo decir con seguridad que en el 2008, con julio incluido, el saldo es de $2000, o sea U$D 660 en lo que va del año.
Igualmnete si estan interesados, puden entrar a mi blog y enviarme un mail, asi puedo contestar mas preguntas que tengan. Tengo la planilla de excel con los ingresos y gastos.
Con respecto a los creditos, a tasa variable la tasa ronda el 18% y a tasa fija la misma es del 30%!!
Me parece sumamente interesante que gente de distintos paises puedan compartir informacion sobre inversiones. Estoy a su disposicion
saludos
Agosto 28th, 2008 at 17:36
@Dan, en nuestro caso no hay mucha diferencia en hacerla en el extranjero ya que la moneda es la misma y por consiguiente el tipo de interés también. Sobre en qué lugar pedir el crédito, tienes que calcular que el alquiler de tu propiedad esté por encima de la hipoteca, si eso se cumple en el país en donde está la propiedad, yo lo haría allí, ya que si lo haces en otra moneda puede que esa condición cambie debido a diferencias en la cotización entre las distintas monedas.
@bullspread, muchas gracias por tu información. Así que según lo que aprece Argentina también está en un boom inmobiliario, y menudas tasas de tipo de interés, madre mía!!!! Por cierto, el bono argentino tiene que estar muy bien, no?
Minerva
Agosto 29th, 2008 at 0:28
Hola,
Muy interesante el blog , sobre todo para los que tenemos inquietudes de este tipo pero no tenemos formación económica/financiera.
Mi pregunta para las inversiones en el extranjero es : ¿ Cómo administras la finca? Con eso me refiero por ejemplo en el caso de venezuela : como recibes a los inquilinos , te aseguras que la finca esta en condiciones , cuando entran y salen , etc.
¿Da garantías de estabilidad para la inversión ese pais? Me refiero no vaya a ser que Hugo coja y “nacionalize” las casas de los extranjeros
Un saludo
Agosto 30th, 2008 at 16:52
Hola, me parece una gran idea lo de invertir en Alemania, espero que tengais suerte con el negocio!
En EEUU no habeis pensado en hacerlo? creo que recientemente con lo de la crisis inmobiliaria los precios están muy bajos, y a esto abría que sumar que el euro está más fuerte al cambio, ¿que opinais?
PD: Por si alguien quiere vender o alquilar un piso, he encontrado esta página de tasaciones que puede resultar útil http://www.ivive.com/tasaciones/