Pagar la mitad por una hipoteca

Lunes, 11 de Febrero del 2008 por Pluto

Si te gusta este artículo y quieres recibir automáticamente en tu email cuando se publique alguno nuevo, puedes hacerlo pinchando AQUÍ

Uno de los principales problemas que surge al adquirir una vivienda (y que nos resta un montón de capacidad de ahorro en el futuro) es que casi nadie dispone del dinero en mano para pagarla al contado, lo que supone que todos tenemos que pasar por nuestro banco que nos ofrecerá la hipoteca de nuestra vida, y nunca mejor dicho, no por que sea muy buena y no haya otra mejor, sino por que efectivamente nos tendrá enganchados toda la vida disminuyendo nuestra capacidad de inversión y ahorro a puntos ínfimos. Pese a que no es la época ideal para adquirir una vivienda (yo me esperaria al año que viene o al siguiente), es bien sabido que siempre hay mucha gente que tiene la obsesión o la necesidad de adquirir un techo propio (ya he defendido otras veces lo rentable que sale vivir de alquiler desde el punto de vista económico). Si alguno se sitúa en estos casos, voy a explicar como por lo menos tratar de disminuir la fuga de dinero que se produce de cara al banco. Existe una modalidad por la cual una persona puede conseguir una hipoteca por menos de la mitad de los intereses habituales y consiste en realizar la hipoteca en otra moneda que no sea el euro, me explico.

Suponed que para pagar nuestra vivienda estamos pensando en pedir un crédito de digamos 300.000 euros a 30 años (me da miedo solo pensarlo). Tenemos 2 opciones…

La que todo el mundo conoce: El banco nos ofrece una hipoteca normal. Al final tenemos que pagar unos 10.000 euros anuales más los intereses del credito Lo cual supone unos 830 euros mensuales más intereses.
La opción de los que no se conforman con lo que les dan: Nosotros solicitamos al banco que nos realice un préstamo en una moneda distinta al euro, por ejemplo el Yen Japonés. A dia de hoy el Yen Japonés tiene un cambio aproximado de 156 yenes = 1 euro. Como necesitamos 300.000 euros, pediremos un prestamos de unos 46.800.000 yenes. Eso supondra que tenemos que pagar 1.560.000 yenes anuales más intereses. O unos 130.000 yenes mensuales más intereses.

Bien, ¿Qué ventajas nos ofrece la segunda opción respecto a la primera aparte de tener que estar liados con cuentas de cambio?, pues muy sencillo, al tener el credito en una moneda fuera de la unión europea, el tipo de interés que se aplica para ese credito no se computa respecto al Euribor (en torno al 4% anual), sino al correspondiente a la moneda en cuestión, en el caso del yen, el tipo de interés es de aproximadamente un 0.5% anual. Si somos generosos en el caso de pedir la opción 1, pagaremos aproximadamente un 4% anual más por el credito. Un 4% más de 10.000 euros al año, puede suponer un ahorro de más 400 euros anuales.

¿Se puede hacer esto realmente? y ¿como funciona?. Si que se puede hacer y es lo que los bancos llaman crédito multidivisa. El banco a final de mes quiere 130.000 yenes nuestros, con lo cual nos cambia los euros necesarios de nuestra cuenta hasta conseguir esos yenes para pagar las cuotas de nuestro crédito.

En este mundo, nada tiene ventajas sino presenta desventajas (no hay nada perfecto), y el problema de solicitar estos creditos reside en el propio cambio. No pagamos lo mismo cada mes, tenemos una hipoteca variable. Si un mes el cambio yen-euro es 156 pagaremos exactamente 830 euros más intereses. Pero si un mes el cambio es 154, pagaremos 844 euros, si es 160 yenes entonces 812. Como vemos las cuotas son variables y dependen del cambio actual. Esta situación puede generar un riesgo, ya que si en 30 años le da por subir al yen con respecto al euro, estaremos pagando más, si es al contrario, estaremos pagando menos. Una forma de disminuir este riesgo es abrir una cuenta en divisas extranjeras (en nuestro mismo banco) y ahorrar algo, cuando veamos que los yenes estan baratos compramos más yenes y los guardamos para un par de cuotas, asi luego el banco no necesita convertir automaticamente cuando esten caros. Otra opcion más compleja es realizar operaciones de “hedging” o aseguramiento por ejemplo en CFDs. Gracias al apalancamiento cuando esperemos subidas del yen, compramos yenes (sin disponer para ello de mucho efectivo) y lo que perdamos con la hipoteca (por la subida pagamos de mas) lo recuperamos con ganancias en CFDs (por el cambio posterior a euros), con lo cual estabilizamos el cambio. (He escuchado incluso de gente que usa el “hedging” con CFDs en cambios de monedas para ahorrar dinero para unas futuras vacaciones en un pais con distinta moneda).

Por supuesto este tipo de hipotecas suelen llevar comisiones más elevadas en los bancos por los cambios y papeleo asociado y no suelen ofertarse a bombo y platillo para el publico en general (hay que preguntar por ellas), aunque como se ve, el ahorro anual merece la pena (siempre que estemos dispuestos a correr el riesgo y sepamos lo que hacemos). Aún asi suele ser rentable siempre que escojamos monedas más o menos estables. Usando yenes podemos obtener entre un 3% y 4% de ahorro, pero el yen es una moneda más inestable que por ejemplo el “Franco suizo”. Si nos decidimos por este último, correremos menos riesgo por fluctuaciones futuras del cambio y al final terminariamos pagando aproximadamente un 2.5%, con lo cual aun asi tenemos un ahorro de cerca de un 2% anual. Si por ejemplo tenemos una hipoteca en yenes y aparte el dinero que nos ahorramos lo vamos invirtiendo a plazo fijo digamos a un 5%, podemos compensar bastante el gasto que supone la hipoteca. Es como si nos prestaran dinero a precios irrisorios.

Un saludo y espero que por lo menos si hay alguien interesado en comprar una vivienda, que vea que siempre hay posibilidades para rizar el rizo y sacar por un lado lo que vamos perdiendo por otro. Tenemos que ir aprendiendo a realizar cada dia un mejor balance de nuestro dinero (para algo nos cuesta tanto ahorrarlo), para que al final vaya realizando siempre un flujo positivo y eficiente en nuestro favor.

13 Responses to “Pagar la mitad por una hipoteca”

1
P_S_L Says:
Febrero 11th, 2008 at 20:45
Yo no recomiendo a nadie meterse en hipotecas multidivisas, al menos no ahora, demasiado tarde.
Cuelgo aquí (http://www.cuelgalo.com/viewer.php?id=1202754833_euroyen.png) un gráfico del eurjpy, donde se puede ver un mas que probable cambio de tendencia de yen. Si así sucediera, y el yen empezara a subir con respecto al euro (o el euro a bajar con respecto al yen) el que tiene una hipoteca en yenes podría empezar a pagar cuotas cada mes mucho mas caras que el anterior durante unos cuantos años. Esto sumado a una tasación ya de por sí sobrevalorada en el actual panorama inmobiliario…ejem, de locos.
Si se hubiera hecho en el 2000 (en el inicio de las tendencia) habría hecho una buena operación, pero ahora es demasiado arriesgado.
El carry trade es algo muy complicado pero puedes salir cuando quieras, en cambio una hipoteca no puedes salir cuando quieres por lo que es muy peligroso.
Con respecto al franco suizo, ésta parece que ya ha roto la tendencia…
un saludo.
2
Dalamar Says:
Febrero 11th, 2008 at 20:46
Muy interesante, que compania usas para los CFD? Estoy mirando pero todavia no se cual usar, que me recomendarias?

Gracias,

Daniel
3
Dalamar Says:
Febrero 11th, 2008 at 20:49
Muy interesante, que compania usas para los CFD? Estoy mirando pero todavia no se cual usar, que me recomendarias?

En mi caso tenia pensado comprar una casa, pero con la totalidad o gran parte en metalico, pero en ese caso no tendria la ventaja de ahorrarme impuestos claro.. pero viendo tu post, he pensado que si pido una hipoteca en llenes y me cubro con un CFD, practicamente no pago intereses y me puedo beneficiar de los impuestos que puedo desgrabar e ir pagando con ese dinero que puedo tener ahi dandome intereses y cubierto el cambio con un CFD.

Gracias,

Daniel
4
Iván Says:
Febrero 12th, 2008 at 10:07
Hola!,

yo también estoy con P_S_L. Las hipotecas multidivisa se han puesto de moda últimamente porque hay gente que las contrató hace 6-7 años y hasta ahora les ha ido muy bien. Esta gente habla con sus amistades y éstos últimos se deciden a hacerlo actualmente pero con una situación del mercado totalmente distinta y sin los conocimientos financieros suficientes.

Para finalizar dejo 3 enlaces que conviene leer detenidamente sobre las hipotecas multidivisa. Son del blog de Francisco Llinares:

http://www.rankia.com/blog/llinares/2007/12/hablemos-en-serio-de-las-hipotecas.html
http://www.rankia.com/blog/llinares/2007/12/ms-informacin-sobre-la-operativa-en.html
http://www.rankia.com/blog/llinares/2008/01/hablemos-en-serio-de-las-hipotecas.html

Saludos, Iván.
5
Juanjo Says:
Febrero 12th, 2008 at 10:26
Agradecer el Post a Pluto por lo novedoso y por arrojar algo de luz a este tipo de operaciones.
Yo personalmente no haría una hipoteca en multidivisas, ¿por qué?
Si ya es difícil capear con el euribor y saber hacia donde puede ir, bastantes quebraderos ya como para pagar en otra divisa, que aparte de conocer peor, también puede fluctuar su tipo de interés como el euribor y encima correr el riesgo de que la moneda se devalúe en su tipo de cambio y nos pidan más francos o yenes que los que teníamos pensado destinar. Y estar cada mes pendiente de si la tendencia parece alcista para provisionar en una cuenta aparte. Si no acierto con la tendencia de los valores, como para acertar con las divisas.
La hipoteca de por si ya da dolores de cabeza, si encima se añaden más complicaciones y paralelamente se invierte en bolsa, puede terminar una desquiciado de tanta fluctuación. Que conste que no tengo hipoteca, pero la bolsa agota mucho.
Si fuese un crédito al consumo, todavía correría el riesgo, pero en 30, 40 años pueden ocurrir muchas cosas.

Saludos.
6
Pluto Says:
Febrero 12th, 2008 at 11:37
Hi P_S_L,

por supuesto siempre hay un riesgo y estoy de acuerdo contigo en que se tiene que analizar la moneda bastante para saber que esperamos a medio-largo plazo (o que estamos dispuestos a asumir). Aunque también está por ver si se rompe el soporte o no (es un soporte ya de hace como que 8 años), pero si, seria conveniente esperar a ver que pasa, yo soy más partidario de que al yen le espera una larga temporada sin tendencia (arriba y abajo).

Por cierto Iván, Ideas muy interesantes las que plantea Francisco Llinares, nos ayudan a afinar aun más la operación y hacerla más efectiva (A desligarnos aun mas del banco y los posibles riesgos).

@Juanjo, efectivamente, en 30, 40 años pueden ocurrir muchas cosas, por eso yo no tengo tampoco una hipoteca, me parece una locura y vivo de alquiler

Saludos.
7
Dalamar Says:
Febrero 13th, 2008 at 12:04
A mi las hipotecas multidivisa me parece que tienen muy buena pinta sin haber mirado en profundidad, el problema del tipo de cambio, no lo veo tal, si usas derivados, CFD o Spread betting para cubrir la posicion. en cuanto al riesgo de tipos de interes, creo que nadie sabe si van a subir o bajar en Europa, y lo mismo en Japon. Priefero que sea al 0.5% que al 4% y con la inflaccion subiendo a pasos agigantados, no dudo que suban a largo plazo en todos los sitios, el tema es que los primeros anos de hipoteca son los mas duros de pagar, asi que es mejor tener los primeros anos a bajo interes y despues lo que sea, de todas formas no creo que tengas la obligacion de mantenerte en esa hipoteca de por vida, siempre puedes pedir una hipoteca en otra divisa y con tu cobertura pedir cancelar lo que debes en yenes y pasarte de nuevo a euros u a otra que te sea mas favorable.

Dani dalamar-uk.blogspot.com
8
moskitoTrading Says:
Marzo 7th, 2008 at 12:04
aqui hay un articulo muy bueno que lo explica todo muy clarito a mi entender sobre hipotecas multidivisa para tu casa Hipotecas multidivisa: riesgo y beneficio, muy aclarador
9
pascual Says:
Marzo 7th, 2008 at 17:18
Una preguntilla, a ver si entre todos hay alguien que me pueda ilustrar. Si tengo una hipoteca de 50.000 euros, con intención de liquidarla entre los próximos 3 o 5 años, ¿me interesaría pasarla a yenes, francos suizos o US dollars? Ya me imagino que a 30 años vistas la cosa es impredecible, pero no me muevo en ese horizonte temporal. La verdad es que cualquier cosa que me ahorre dinero a corto plazo creo que sirve a mis fines. Pero vamos, que me dejo aconsejar.

Por cierto, la tengo al Euribor + 1, que no había dicho nada. Contratada a 30 años.

Muchímas gracias a todos.
10
Iván Says:
Marzo 7th, 2008 at 17:40
Una de las cosas que tengo muy claras respecto a mi hipoteca es que cuando me quede poco tiempo para terminarla no pienso hacer nada. En ese momento lo único que haces es amortizar capital y pagas muy poco de intereses. Además te sirve para desgravar a la hora de hacer la declaración de la renta.
Respecto a cambiarla a multidivisa, ya di mi opinión en su momento en este mismos post y además sólo hay que analizar una gráfica del euro-yen o del euro-franco para ver que está empezando a bajar y la gente que se meta ahora en este tipo de hipotecas va a empezar a palmar pasta muy rápido.

Y respecto al euribor, intenta negociar con tu banco a ver si te rebaja el diferencial al menos un poco porque en tu situación no creo que te compense cambiarte de banco.

Saludos, Iván.
11
pascual Says:
Marzo 8th, 2008 at 12:24
Gracias, Ivan, por el consejo.

Hombre, no es que me queden tres años de hipoteca (de hecho estoy casi al principio), sino que me propongo amortizar el capital que debo en ese tiempo. Si la letra que tengo ahora es de 340 euros aprox., los intereses aún suponen como 110 euros. Por eso me planteaba reducir la letra con una multidivisa, porque el ahorro mensual, caso de conseguirlo, me ayudaría en mi propósito de amortizar capital rápido.

Otro problema es que no desgravo. Aunque sea mi vivienda habitual, la hipotequé para comprarme otra, después de tenerla pagada. Parece ser, según el banco, que no puedo desgravar en estas circustancias.

No obstante, gracias por el consejo. Siempre está bien dejarse guiar por el que sabe más.

¡Buen fin de semana a todos!.
12
Iván Says:
Marzo 10th, 2008 at 9:58
Hola Pascual,

con ese importe de hipoteca y con esa letra tan baja no creo que te compense plantearte algo que no sea amortizar la hipoteca. Además, si como dices no puedes desgravar, entonces no tienes limitación en cuanto al dinero que “meter”.
Nosotros metimos pasta el año pasado (justo antes de la revisión) para llegar hasta el máximo de los 18.000€ (entre los 2) de desgravación. Así, pasando un sólo año de la hipoteca nos quitamos 4 en total. En un par de meses volveremos a hacer lo mismo y nos quitaremos otros 3-4 años.
Mi idea es, si todo va bien, quitarnos la hipoteca en unos 10-12 años. Tu en ese sentido tienes suerte porque tienes una hipoteca muy baja y la letra que pagas es muy poca, aprovéchalo!.

Saludos, Iván.
13
ramon Says:
Marzo 14th, 2008 at 4:07
*PARA “Dalamar”

Hola es un tema muy interesante.
Y analizando riesgo-rentabilidad-liquidez, esta medianamente bien.
Eso si volvemos a lo de siempre, yo hoy oigo hablar de.. y también lo quiero. !Como dice la portera de mi edificio que es muy bueno!

Esa es la única pega que le veo en casi todo es saber donde uno se mete, sabiendo eso se á dado un gran paso. Ya que reconocer que no se sabe y dar los pasos para aprender de uno que sabe, cuesta.

Yo ahora mismo uso FOREX con FXCM a largo cobrando intereses diarios y otro broker para cobertura, claro está los dos brokers ganan dinero y realizo mas operaciones que estas a largos, por lo cual no hay lugar a engaños.

Y los CFD’s (ECOMEX, rápido y eficaz, cuando vendes un CFD te da efectivo para otra operación, pero cuidado esta es una cara de dos monedas, ya que si juegas mal tus cartas pierdes más de lo que ganas) debo reconocer que solo los e usado una vez para trabajar en divisas. Pero no suelo usar este producto ya, porque ahora uso mayoritariamente para operaciones en bolsa opciones sobre acciones, con la posibilidad de comprar a un precio pero sin la obligación, es decir si el precio mañana cae no me importa si sube no me importa, lo único que me importa es que se mueva.

EJ: Como la fianza que se le da a una inmobiliaria para que te guarde una casa por un año a un precio, mientras tu miras de hacerte la hipoteca. Antes te puedo decir que ganabas dinero así, ahora mismo no se la verdad como estará.

*Para terminar para “Dalamar”:
Me parece bien que se hable de impuestos, pues es la única razón por la que no tendré una casa en propiedad. Por eso me surge la duda has mirado hacerte una “estructura fiscal internacional”, ya que te ahorras gran cantidad de impuestos.

Si para quien no lo sepa estoy hablando de paraísos fiscales, pero no nos llevemos a engaños los “paraísos” no existen, cada mundo tiene su librillo y por lo tanto sus ventajas y desventajas.

Pero un ejemplo de fiscalidad internacional sería un residente canario o un ceutí, ya que tienen una serie de ventajas frente al resto de los españoles.

Pues eso me parece que es un tema que te puede interesar, te recomiendo que te pases por…

http://WWW.x-trader.com

Y busques el artículo.
PD: LO ULTIMO PERO LO MAS IMPORTANTE, GRACIAS POR ESTA COMUNIDAD Y POR EL ARTICULO, ES REALMENTE INTERESANTE.